О, сколько нам открытий чудных готовит инвестиций век

Вложения в московскую недвижимость по праву считаются одними из самых привлекательных для частных лиц. Но, как и в любом деле, здесь есть свои сложности и риски. Их правильная оценка вкупе с четким пониманием своих финансовых возможностей позволят сделать правильный выбор объекта инвестирования. Основные вопросы, которые встают перед каждым частным инвестором: в какую недвижимость стоит инвестировать, каков минимальный размер стартового капитала для вложений и что надо предусмотреть при расчете потенциальной доходности инвестиций в недвижимость.

Отметим, что в качестве объекта частных инвестиций в недвижимость может выступать как жилье (квартиры и загородные дома), так и коммерческая недвижимость (офисы, склады и торговые помещения). Принципы вложения средств в этих двух случаях кардинально различаются. Сегодня мы рассмотрим некоторые аспекты инвестиций в жилую городскую недвижимость — в московские квартиры.

Важно знать, что покупать

Жилье, представленное на столичном рынке недвижимости, разнообразно и по своим потребительским качествам, и по цене. Чтобы правильно выбрать объект вложения денег, стоит представлять себе классификацию жилья — это поможет не только сохранить, но и приумножить средства.

Традиционно столичные дома делятся на дома эконом-, бизнес-класса и элитные. Границы между сегментами несколько размыты. Но выделить главные черты можно. Так, дома эконом-класса — чаще всего типовые панельные здания (наиболее распространенные в Москве серии — П-44ТМ, КОПЭ, П-3М) — это самая дешевая категория жилья. К бизнес-классу относятся в основном монолитные и монолитно-кирпичные дома средней ценовой категории. Для такого жилья уже имеет значение местонахождение, внешний вид, планировки и площадь квартир, видовые характеристики, наличие подземной парковки и пр.

Самое дорогое элитное жилье характеризуется целым набором признаков: не только удобное, но и престижное местоположение; однородное социальное окружение; высокое качество строительства (должны использоваться лучшие строительные и отделочные материалы); уникальный архитектурный облик; продуманная инфраструктура; современный технический уровень инженерии и систем безопасности.

Но важнейшим критерием классификации остается цена. В настоящее время существуют ценовые диапазоны для жилья на первичном рынке: эконом-класс — до $1,8 тыс.; бизнес-класс — $1,8–4 тыс.; «элитка» —$4–20 тыс. за 1 кв. м.

Каков же минимальный размер капитала, необходимый для вложений на первичном рынке недвижимости? Для покупки однокомнатной квартиры эконом-класса на стадии строительства потребуется от $50 тыс. до $75 тыс. Для вложений в «однушку» бизнес-класса необходимо $85–150 тыс., а минимальный объем инвестиций в элитную недвижимость — $400–500 тыс.

Вторичный рынок жилой недвижимости тоже имеет определенную классификацию.

Дома пониженной комфортности — в основном так называемые «хрущевки», отдельные серии панельных домов советского периода, ветхие и аварийные строения. Их стоимость — $1,4–2,5 тыс. за 1 кв. м.

Эконом-класс — качественные кирпичные дома советского периода, отдельные серии панельных домов, дореволюционные доходные дома. Квартиры в таких домах продаются в среднем по $2,5–3,5 тыс. за «квадрат».

Бизнес-класс — ведомственные дома (в частности, «цековские» и «совминовские»), отдельные «сталинские» дома (в том числе высотки), дома на Тверской улице, Кутузовском проспекте, Фрунзенской набережной, в районе станции метро «Сокол» и др. Такое жилье обходится в $3,5–9 тыс. за 1 кв. м.

Российскому рынку элитной недвижимости пока всего около десяти лет, поэтому объем вторичного рынка жилья такого уровня невелик. Его стоимость колеблется от $6 тыс. до $20 тыс. за 1 кв. м.

В чем смысл инвестиций?

Частный инвестор имеет шанс заработать, если вложит денежные средства на определенном этапе возведения дома, когда недвижимость стоит максимально дешево, и продаст эту квартиру через переуступку права до момента, когда готовый дом примет госкомиссия.

Инвестиции в новостройки имеют определенную специфику. Так, если возведение дома эконом-класса продолжается приблизительно год, то здание бизнес-класса строится полтора–два года, элитный дом — не менее двух–трех лет.

Соответственно, это нужно учитывать при расчете срока, на который инвестор готов расстаться с деньгами, вложив их в строящийся объект.Доход от вложений в новые дома последние два года держится на уровне около 20% годовых. То есть, инвестировав $70 тыс. в однокомнатную квартиру эконом-класса, теоретически можно превратить их в $95 тыс., продав эту квартиру на этапе сдачи дома госкомиссии. Но все не так просто.

На первичном рынке недвижимости существуют довольно высокие инвестиционные риски. Во-первых, чаще всего необходимо произвести 100%-ную оплату квартиры, когда дом находится еще на стадии котлована. Во-вторых, существует опасность переноса сроков сдачи, а в отдельных случаях риск того, что дом вообще никогда не будет построен.

Помимо этого в современной практике имеет место мошенничество — факты двойных продаж, когда одна и та же квартира продается разным людям. Наконец, несоблюдение качества строительства может обернуться для инвестора тем, что класс объекта окажется ниже заявленного. Усложнил жизнь покупателей квартир в новостройках и закон об участии в долевом строительстве — он вынудил застройщиков изобретать различные «серые» схемы продажи квартир или приостанавливать продажи до окончания возведения дома.

Минимизация указанных рисков для частного инвестора реальна при определенной близости к застройщику, когда есть достоверная информация о состоянии хода строительства и реализации квартир.

От теории к практике

Начальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру в доме пониженной комфортности в октябре 2005 года составляла $60–65 тыс., а в среднем для приобретения жилья эконом-класса в зависимости от метража требовалось не менее $90 тыс.

Бюджет покупки квартиры бизнес-класса — от $150 тыс., но, чтобы был выбор, нужно иметь на руках хотя бы $200 тыс. Элитное жилье невозможно купить дешевле, чем за $500 тыс., но реальный бюджет подобного вложения начинается от $700 тыс.

Цель частных инвестиций на вторичном рынке жилья такая же, как и на первичном, — получение дохода за счет увеличения цен на недвижимость. Только в первом случае объект дорожает по причине общего роста стоимости жилья, во втором — по мере продвижения строительства.

Вложения во «вторичные» квартиры тоже отличаются. Так, инвестиции в старые малоэтажные дома, расположенные в Центральном округе, были популярны некоторое время назад. Как правило, они подразумевали расселение коммунальных квартир, их ремонт и последующую продажу. Приобретение квартир в пятиэтажках обоснованно в том случае, если дом предназначен под снос: подождав некоторое время, инвестор получает взамен квартиру в современном панельном доме. Такое жилье независимо от его местонахождения всегда дороже старого. В дальнейшем собственность в новом доме перепродается.

Очень распространены инвестиции в объект недвижимости для последующей сдачи в аренду. Здесь важно не промахнуться с выбором объекта. Следует иметь в виду, что чем дешевле квартира (соответственно, ниже арендная плата за нее), тем дольше она окупается. К тому же объем спроса обратно пропорционален стоимости аренды, иными словами, дорогая квартира будет гораздо дольше ждать съемщика, а, пока она простаивает, хозяин теряет свой доход.

Правда, привлекательность объекта можно повысить, если грамотно подойти к вопросу меблировки, дизайна и пр. Но это потребует привлечения профессионалов и повлечет немалые затраты, что опять же отразится на сроке окупаемости. С другой стороны, инвестирование в квартиру для аренды имеет и приятный «побочный эффект» — любая недвижимость со временем дорожает, значит, владелец зарабатывает еще и за счет дальнейшего роста ее стоимости.

Менее всего распространена такая разновидность инвестиций, как договор ренты. Суть подобных вложений заключается в покупке квартиры (реже комнаты) за четверть ее рыночной цены при условии пожизненного содержания проживающего в ней пенсионера. Окупаемость таких инвестиций составляет восемь–десять лет, поэтому для большей эффективности необходимы инвестиции в несколько квартир. Дополнительной сложностью является то, что многие пожилые люди с недоверием относятся к предложению заключить договор ренты.

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— За последние полгода активность частных инвесторов, вкладывающих средства на первичном рынке недвижимости, снизилась вдвое. Инвестиционные продажи упали прежде всего после существенного сокращения ассортимента новостроек, связанного со вступлением в силу закона № 214. Сегодня многие объекты поступают в продажу только после сдачи госкомиссии, и для покупателей инвестиционный период сокращается до трех–четырех месяцев, на протяжении которых оформляются права собственности на объект. Поэтому многие частные инвесторы, приобретающие квартиры в новостройках, рассчитывают на рост рынка.

В настоящее время цены на первичном рынке уверенно увеличиваются, но предсказать их поведение достаточно сложно. Сегодня ежемесячное подорожание объектов составляет 1,5–5%, таким образом за 2006 год можно заработать до 30–50%.

Впрочем, сложившийся 30%-ный дефицит предложений не позволяет считать инвестиции в строящееся жилье перспективными. Даже если все частные инвесторы в этом году продадут свою недвижимость, ликвидировать неравновесие спроса и предложения вряд ли удастся.

Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— На вторичном рынке недвижимости около 10–15% сделок носит инвестиционный характер. Люди, которые приобретают жилье для дальнейшей его перепродажи, как правило, выбирают объекты, которые в будущем можно быстро реализовать. Так, большой популярностью у частных инвесторов пользуются одно–двухкомнатные квартиры с балконом и телефоном, в доме рядом со станцией метро. Квартиры в «хрущевках», запланированных к сносу, уже не вызывают такого высокого спроса, как несколько лет назад. А между тем такое вложение после переселения в новый дом способно принести прибыль около 25%.

В последнее время частные инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, рассчитывают на рост рынка и ищут недорогие предложения, когда владельцу необходимо срочно продать жилье. Но при покупке квартиры с целью перепродажи велик риск уменьшения ее стоимости. Так, в 2004 году частные инвесторы теряли до 15% средств, вложенных в квадратные метры. В 2005 году собственники могли выиграть на перепродаже жилья до 25% его цены.

Как поведет себя рынок в этом году, предсказать трудно. Пока цены на квартиры уверенно растут. В любом случае инвестиции в недвижимость — неплохое вложение средств, более безопасное, чем инвестиции на фондовом рынке.

Дата публикации: 14:30 08 февраля 2006

Источник: bpn.ru