Рынок жилой недвижимости потерял сверхдоходность

Времена сверхприбылей на столичном рынке недвижимости остались в прошлом. Если несколько лет назад, приобретая квартиру на ранней стадии строительства, можно было при ее продаже получить 200-300% годовых, то сегодня максимальный доход составит 50-70%.

Это снизило количество инвестиционных покупок жилья. Но эксперты считают, что инвесторы недооценивают привлекательность вложений в недвижимость. Просто время "дикого" рынка здесь прошло, и теперь на покупку недвижимости ради прибыли нужно выходить не менее подготовленным, чем на фондовый рынок.

"За последние полгода активность частных инвесторов, вкладывающих средства на первичном рынке недвижимости, снизилась вдвое", - говорит замдиректора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма. По мнению директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, в 2005 году доля квартир, приобретенных с инвестиционной целью, составила около 10-15% от общего объема покупок. Однако аналитики компании прогнозируют, что в дальнейшем доля инвестиционных квартир снижаться не будет. "Недвижимость - это неплохое вложение средств, и куда более безопасное, чем инвестиции на фондовом рынке", - объясняет управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Руслан Сейт-Люманов.

Угадать - значит выиграть

Сегодня доходность инвестиций на первичном рынке напрямую зависит от характеристик конкретного строительного проекта: его расположения, типа дома, позиционирования на рынке, застройщика. По мнению аналитиков бюро недвижимости «Агент 002», в настоящее время инвестор, вкладывая свои деньги в жилой проект в стадии строительства, может как выиграть в цене до 70% годовых, так и прогадать. Впрочем, значение слова «прогадать» эксперты объясняют как "вернуть свои деньги с небольшим доходом в 10-20%".

Однако понятия "выгодно" и "надежно" - взаимоисключающие.

По мнению гендиректора Vesco Realty Сергея Леонтьева, на сегодняшний день наиболее выгодным вариантом является покупка квартиры в здании, когда у застройщика еще нет разрешения на строительство. Как правило, на получение разрешения и оформление сопутствующей документации девелопер затрачивает около 6 месяцев, после чего стоимость квартир поднимается на 60-70%. "Именно на подобные предложения приходится большая часть инвестиционных сделок по покупке недвижимости", - добавляет Леонтьев. Но Оксана Каарма напоминает, что подобных объектов осталось немного - в связи с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве. Теперь большинство объектов поступает в продажу только после прохождения госкомиссии, что автоматически сокращает срок инвестиционного периода для покупателей жилья в новостройке до 3-4 месяцев, на протяжении которых оформляются права собственности на объект. Поэтому многим частным инвесторам, приобретающим квартиры в новостройках, остается рассчитывать лишь на рост рынка.

Тем не менее большинство экспертов уверены, что ситуация, сложившаяся сегодня на рынке недвижимости, благоприятна для инвестиций. По словам Оксаны Каармы, на рынке сложился 30-процентный дефицит предложений, который не удастся ликвидировать даже в том случае, если все частные инвесторы в этом году продадут свою недвижимость.

В прошлом месяце средняя стоимость предложения в новостройках Москвы достигла 2350-2400 долларов за кв. м.

"После новогоднего затишья ежемесячное подорожание объектов составляет 1,5-5%, таким образом, за 2006 год можно заработать до 30-50% на вложении средств в квартиры в новостройках вне зависимости от сегмента рынка", - говорит Каарма.

Сергей Леонтьев уверен, что квартиру, приобретенную сегодня, можно будет перепродать дороже на 20-25% уже осенью 2006 года.

Искусство продажи

Правда, когда речь заходит о ликвидности того или иного сектора недвижимости, мнения экспертов расходятся. Аналитики бюро недвижимости "Агент 002" уверены, что наименее рисковый сегмент новостроек - жилье эконом-класса. Такие квартиры пользуются повышенным спросом, и проблем с их продажей не будет никогда. По мнению экспертов компании, наиболее доходны дома, строящиеся на среднем удалении от центра на северо-востоке, северо-западе и юге столицы; они обеспечат стабильный доход в 35-40% годовых.

По мнению Оксаны Каармы, наиболее доходны квартиры в типовых домах улучшенной комфортности и жилье, построенное по индивидуальным проектам. Например, за последний месяц максимальный месячный ценовой прирост наблюдался в сегменте «улучшенной панели» (+6,4%) и в монолитных домах (+10,6%).

Александр Зиминский уверен, что самая ликвидная недвижимость находится в центре столицы: так называемая «золотая миля» - Остоженка, Пречистенка и далее по нисходящей: Патриаршие пруды, районы Замоскворечья и Чистых прудов, Плющиха.

Впрочем эксперт добавляет, что если для вложений в недвижимость бизнес-класса инвестору понадобится около 180-250 тысяч долларов, то элитное жилье потребует не меньше полумиллиона.

Стоит учитывать и то, что покупателя эксклюзивной квартиры найти гораздо сложнее. Разброс доходности в сегменте элитной недвижимости сильно варьируется - от 10 до 70% - и зависит от многих факторов, которые заранее предугадать невозможно.

Например, если несколько квартир в каком-нибудь небольшом элитном доме выкупят люди с невысоким социальным статусом, то стоимость остальных апартаментов может сильно снизиться.

Гораздо более надежное вложение денег - вторичный рынок жилья. Сегодня здесь около 10-15% квартир приобретается с целью инвестиций. В январе средняя стоимость квадратного метра на "вторичке" составила 2600 долларов и в настоящее время повышается примерно на 2-3% ежемесячно.

По словам Руслана Сейт-Люманова, наибольшей популярностью у частных инвесторов, приобретающих недвижимость для дальнейшей перепродажи, пользуются небольшие квартиры без явных недостатков, расположенные недалеко от метро. Зато на квартиры в «хрущевках», запланированных к сносу, сегодня уже нет высокого спроса, как было несколько лет назад. "А тем временем такое вложение после переселения в новый дом может принести прибыль около 25% без учета роста рынка", - замечает эксперт.

Арендодатель - тоже профессия

Глава российского представительства ГК «Савацкий» Марк Гройсман уверен, что эффективнее приобретать квартиры небольшой площади - до 60 кв. м - для дальнейшей сдачи в аренду. В среднем доход от этой операции принесет около 10% годовых. Немного? Зато гарантированно и надежно: ведь и квартира остается в собственности, и ее цена продолжает расти.

Если 5-10 лет назад в аренду сдавались квартиры, хозяева которых изначально жили в них, то в последнее время все больше людей предпочитает приобретать жилье специально для сдачи в аренду. Сегодня количество таких квартир превысило 25% от общего объема предложений рынка. Кстати, высокая рентабельность московской аренды жилья замечена и иностранцами, которые, по словам Александра Зиминского, являются владельцами около 3-4% сдаваемых в аренду московских квартир.

Сергей Леонтьев добавляет, что частному инвестору выгоднее приобретать сразу квартиру с гаражом или машиноместом, так как стоимость аренды такого предложения в среднем на 15-20% выше, чем у жилья без машиноместа, а сроки экспозиции значительно короче. Стоимость машиноместа в подземном гараже на нулевом цикле составляет в зависимости от его местоположения от 8 до 50 тысяч долларов, в готовом - от 8 до 90 тысяч.

Однако вкладывать деньги в гараж в отрыве от квартиры эксперты не советуют. "Очень часто стоимость на нулевом этапе не отличается от стоимости в готовом паркинге, - объясняет глава аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов. - К тому же квартира "ближе к телу" человека, а следовательно, устойчивее к воздействию экономических кризисов". В основном строительство гаражей в Москве идет по программам правительства Москвы, за исключением подземных паркингов в клубных домах и жилых комплексах. "Рентабельность гаражной недвижимости значительно ниже, чем жилья, поэтому девелоперы неохотно соглашаются реализовывать подобные проекты", - добавляет Сергей Леонтьев.

Ждать ли дешевую ипотеку?

Конечно, далеко не все наши сограждане имеют лишние средства и мучаются тяжелой дилеммой, куда и как их вложить, чтобы преумножить. Большинство людей даже купить жилплощадь для себя могут, лишь воспользовавшись ипотекой. По данным Росрегистрации, в 2005 году было выдано 4600 жилищных кредитов. Сегодня кредитные ставки составляют не меньше 10% в годовых, что удорожает стоимость квартиры в 1,5-2 раза, однако к 2010 году их обещают снизить до среднеевропейских 6-8%. В связи с этим все чаще потенциальные заемщики задают вопрос: "Ждать ли дешевых кредитов или покупать квартиру сейчас?".

"Лучше покупать сейчас, - уверен заместитель гендиректора компании «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара. - Ведь к тому моменту, когда вступит в силу правительственная программа, дешевым будет считаться жилье стоимостью от 3 тысяч за кв. м". Нет никаких гарантий, что минимальный уровень доходов, позволяющих получить ипотечный кредит, будет расти темпами, сопоставимыми с повышением цен на недвижимость. "Только в первом квартале нынешнего года ожидаемый рост цен на квартиры 12-14%", - добавляет Сергей Леонтьев. "А если появятся с помощью правительства более выгодные схемы, то всегда можно перейти на них, - советует Марк Гройсман. - Взять кредит по новым, более выгодным условиям и расплатиться по старому".

Дата публикации: 10:55 13 февраля 2006

Источник: bpn.ru