В январе 2006 года темпы роста цен и арендных ставок на рынке недвижимости снизились

Согласно данным опубликованного Аналитическим центром компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" исследования "Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН за январь 2006 года", в январе 2006 года относительно предыдущих 3-4 месяцев темпы роста цен и арендных ставок в валюте номинирования (долларах) снизились - в сегменте квартир незначительно, в сегменте офисов и загородных домовладений - практически до нуля. В пересчете на рубли и евро произошло снижение номинальных и особенно реальных цен практически во всех сегментах, за исключением средней удельной цены квартир в Москве.

Макроэкономические параметры

В январе 2006 года макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция неожиданно выросла до 2,4% (почти до уровня января прошлого года) и составила одну треть годового правительственного прогноза инфляции. Индекс инфляции относительно базового периода - декабря 2004 года - 1,136.

Среднемесячный курс доллара так же неожиданно понизился по сравнению с декабрем 2005 (с 28,80 до 28,23 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару соответственно понизился и составил относительно базового периода - декабря 2004 года - 1,01. Индекс инфляции доллара в России в январе увеличился до 1,12, а индекс покупательной способности относительно базового периода составил 0,89.

Среднемесячный курс евро снова увеличился относительно декабря (до 34,29 руб./евро), индекс девальвации рубля относительно евро вырос до 0,92 относительно базового периода. В результате индекс инфляции евро в России увеличился (до 1,24), а индекс покупательной способности несколько понизился (до 0,81).

Квартиры в многоквартирных домах

В январе 2006 г. средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы в национальной валюте составила 78,3 тыс. руб./кв. м (+2,3%), в долларах - 2774 $/кв. м (+4,4%), в евро - 2284 евро/кв. м (+1,9%). Индекс номинальных цен относительно базового периода - декабря 2004 г. - составил соответственно 1,437, 1,420 и 1,567.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения в рублях упала до 89,7 тыс. руб./кв. м (-0,2%), в долларах поднялась до 3176 $/кв. м (+1,8%), в евро снизилась до 2615 евро/кв. м (-0,6%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,301, 1,286 и 1,419.

Реальный индекс (очищенный от инфляции) средней удельной цены предложения по итогам января 2006 г. на все квартиры составил 1,265, на трехкомнатные - 1,145.

Офисные помещения, Москва

В январе 2006 года средневзвешенная арендная ставка по всем офисным помещениям в Москве относительно декабря 2005 года изменились незначительно: в долларах с 464 до 465 $/кв. м в год. В пересчете на евро за тот же период ставки снизились с 391 до 383 евро/кв. м в год (на 2%). В рублях ставки также снизились с 13 363 до 13 127 руб./кв. м в год (на 2%). Поскольку разница средних не превышает половины суммы погрешностей их определения, мы можем признать ее статистически незначимой.

Номинальные индексы роста арендных ставок в январе 2006 года относительно базового периода (декабрь 2004 года) по офисам всех классов составили: в долларах - 1,15, в евро - 1,27, в рублях - 1,16.

Индекс при фактической структуре предложения, отражающий изменение значения средневзвешенной арендной ставки с учетом изменения структуры совокупности предложения (отношение средних значений ставок аренды) составляет 1,15, т.е. значение ставки в январе 2006 года повысилось на 15% относительно декабря 2004.

Индекс, рассчитанный при постоянной структуре предложения, соответствующей базовому периоду, отражающий изменение значения средневзвешенной ставки аренды без учета структурного фактора (доли предлагаемых площадей каждого класса в общем объеме предложения), составляет 1,00.

Индекс структурных сдвигов, отражающий изменение значения арендной ставки под влиянием изменения структуры совокупности в январе 2006 года относительно декабря 2004 составляет 1,15.

Таким образом, рост средневзвешенной ставки аренды на 15% в январе 2006 года относительно базового периода (декабря 2004 года), отраженный в индексе, рассчитанном при фактической структуре предложения, формируется только за счет изменения общей структуры выборки в зависимости от распределения предложения по классам, отраженной в индексе структурных сдвигов.

По офисам классов В/С в декабре ситуация была несколько иной, нежели по офисам всех классов. В этом сегменте произошло снижение ставок аренды, которое является значимым, поскольку превышает половину сумм погрешностей их определения.

Средневзвешенная ставка аренды на офисы классов B/C изменилась с 436 до 416 $/кв. м в год (на 5%). В пересчете на евро - с 368 до 342 евро/кв. м в год (на 7%), на рубли - с 12 557 до 11 744 руб./кв. м в год (на 7%).

Значения номинальных индексов роста относительно базового периода (декабрь 2004 года) составили: 0,89 - в долларах, 0,98 - в евро и 0,90 - в рублях.

Для офисов классов В/С были также рассчитаны структурные индексы.

Индекс при фактической структуре предложения, отражающий изменение значения средней арендной ставки с учетом изменения структуры предложения, составляет 0,89, т.е. средневзвешенные арендные ставки в январе 2006 года ниже на 11% относительно декабря 2004.

Индекс, рассчитанный при постоянной структуре предложения, соответствующей базовому периоду, отражающий изменение значения средневзвешенной ставки аренды без учета структурного фактора (доли предлагаемых площадей каждого класса в общем объеме предложения), составляет 0,90.

Индекс структурных сдвигов, отражающий изменение значения средней арендной ставки под влиянием изменения структуры совокупности в январе 2006 года относительно декабря 2004 составляет 0,99.

Таким образом, можно отметить, что разница арендных ставок в 11% в январе 2006 года относительно декабря 2004, отраженная в индексе при фактической структуре, формируется за счет индекса постоянной структуры, равного 0,90 (т.е. ставки в январе 2006 года ниже уровня декабря 2004 года на 10% без учета структурного фактора), и индекса структурных сдвигов, равного 0,99.

Реальные (не учитывающие влияние инфляции) индексы при фактической структуре в январе 2006 года относительно декабря 2004 года составили: по всем офисам - 1,03, по офисам класса B/C - 0,79. Реальные индексы арендных ставок при постоянной структуре предложения составили: по всем офисам - 0,89, по офисам классов B/C - 0,80.

Загородные домовладения

По результатам мониторинга предложения загородных домовладений Московского региона, объем предложения в январе 2006 по сравнению с декабрем 2005 понизился на 11,2% с 6182 до 5489 объектов.

Месячный прирост средней удельной цены предложения загородных односемейных жилых домов с участками с декабря 2005 по январь месяц 2006 года находился в пределах статистической погрешности в определении средних. Цены понизились в долларах - c 1231 $/кв. м до 1219 $/кв. м, в рублях - с 35,5 тыс. руб./кв. м до 34,4 тыс. руб./кв. м и в евро - с 1038 евро/кв. м до 1004 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,20, 1,21 и 1,32.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2005 г. в январе 2006 года понизились в долларах с 1576$/кв. м до 1559 $/кв. м, в рублях - с 44,1 тыс. руб./кв. м до 43,7 тыс. руб./кв. м и в евро - с 1202 евро/кв. м до 1189 евро/кв. м. Изменение средней удельной цены нельзя считать значимым, т.к. оно находиться в пределах погрешностей в определении средних. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,09, 1,10 и 1,12.

В ноябре по сравнению с базовым периодом индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения составил 1,12, на коттеджи - 0,97.