Блеск и нищета питерской «элиты»

Петербургский рынок элитного жилья специфичен: практически ни один из домов этой категории по столичным стандартам к «элите» отнести нельзя.

«Первое и основное отличие рынков двух столиц в том, что в Москве на рынке недвижимости оборачиваются гораздо большие капиталы. В столице много крупных элитных проектов, где цены на первичном рынке за квадратный метр приближаются к $20 тысячам, максимум на петербургском рынке пока что составляет $5 - 6 тысяч», - рассказывает Алексей Бегунов, директор АН-БЕКАР».

Комфорт и престиж - товары «скоропортящиеся» и очень быстро морально устаревают. То, что считалось элитным несколько лет назад, теперь отнести в эту категорию можно с натяжкой. В Петербурге рынок элитной недвижимости развивается по своему собственному сценарию.

Почувствуйте разницу

Согласно московским критериям элитности в Петербурге просто нечего покупать, но дело скорее не в том, что петербургская «элитка» хуже, просто исторически в Москве и в Петербурге рынки недвижимости развивались по разным схемам, соответственно, и критерии, по которым недвижимость может быть отнесена к элитной, различны. Москва, например, изначально развивалась по принципу частного домовладения. Поэтому в центре Москвы уже есть соответствующая «база», так как большое число особняков в центре города можно отнести к жилью класса «люкс».

А в центре Петербурга сложно соблюсти все критерии современной элитности - нет места под парковку, сложно проводить коммуникации, присутствует неоднородное окружение, тривиальные транспортные пробки.

Кроме того, в Москве представления об элитности жилья сменяются быстрее, вместе с ними сменяются и сами дома. В столице порой сносятся даже дома, построенные в 1990-х годах и считавшиеся тогда элитным жильем. Поскольку цена за квадратный метр в Москве намного выше и спрос платежеспособен, такие затраты оправданы, а инвестиции в столь дорогостоящие проекты окупаются..

В Петербурге другое дело: в центре множество домов-памятников, и даже если удастся найти неохраняемый государством дом под снос и освободить пятно под застройку, то могут возникнуть проблемы со специфическим грунтом. Затраты натакой проект будут внушительными, есть риск, что он не окупится - петербуржцы еще не готовы отдавать за квадратный метр по $20000.

Домов, которые не дотягивают до настоящей «элиты» по московским меркам, очень много. Например, дома на Крестовском острове находятся не в лучшем месте либо в них очень много квартир. Если в доме свыше 100 квартир, это уже просто улей.

Престижное местоположение (на набережных, рядомсо сквером, садом или парком, с видом на исторический памятник), отличная «начинка», но на парковке предусмотрено всего одно машино-место на семью. Таких домов в Петербурге около 30.

De luxe покидает центр

В Петербурге бытует мнение, что элитная квартира должна непременно находиться в Центральном районе-города. Однако центр может предложить желающим пожить со вкусом не так много вариантов.

«Во-первых, это реконструированные дома в старом фонде или целые «элитные подъезды» - явление свойственное только петербургским домам старого фонда. Во-вторых, это новостройки в центральном районе, которые тоже далеко не всегда отвечают всем стандартам de luxe, - говорит Алексей Бегунов. - Но если несколько лет назад отремонтированную квартиру в старом фонде можно было считать элитной, то теперь одного вида на Неву или Исаакиевский собор недостаточно. Если такие квартиры и считались элитными несколько лет назад, то сейчас все изменилось».

Покупатели стали предпочитать местоположение комфорту, которого центральные районы уже не могут обеспечить. Поэтому спрос стал смещаться в сторону других районов, начал развиваться рынок загородного элитного жилья. «Это означает, что карта перспективного элитного жилья города со временем меняется. Возводятся элитные новостройки в Василеостровском районе, - объясняет Алексей Бегунов. -Постепенно повышается статус еще нескольких районов: Петроградский и Петровский острова, район станции метро «Чернышевская», образцовым с точки зрения критериев элитности можно назвать дом на Песочной набережной.

Альтернативой элитному жилью в городе отчасти является загородная недвижимость - это, например, таунхаузы «Георгиевские предместья» в Коломягах или элитный малоэтажный комплекс «Константиновское на Петергофском шоссе.

Стоимость загородных особняков обычно превышает миллион долларов, однако и эти проекты можно отнести лишь к жилью повышенной комфортности, так как многие критерии элитности там удовлетворить пока невозможно: нет должной инфраструктуры, видовые характеристики, как правило, «не дотягивают». Чтобы жить Причины покупки элитного жилья изменились. Если несколько лет назад наблюдался бум и «перепроизводство» на рынке аренды, множество элитных квартир покупалось с целью сдачи в аренду, то сегодня рынок насытился и доходность сдачи в аренду недвижимости упала. 5 лет назад квартира окупалась за 5 - 7 лет, сейчас срок окупаемости увеличился до 10-12 лет. Сегодня спрос на аренду в основном обеспечивают западные компании, заботясь о жилье для топ-менеджеров.

«За 2005 год резко снизилась покупка элитных квартир с целью инвестиционных вложений - с 40 % до 10 %, поскольку появились альтернативные возможности вложения на финансовых рынках, - замечает Алексей Бегунов. - Это значит, что и сейчас, и в будущем элитная недвижимость будет приобретаться в основном для проживания».

Дата публикации: 16:00 13 февраля 2006

Источник: bpn.ru