Выход есть

По оценкам специалистов, на данный момент около 80 тыс. семей по всей стране вложили свои средства в строительство жилья, но так и не смогли получить квартиры в оговоренные договором сроки. Участие в долевом строительстве всегда было сопряжено с определенным риском, который, как правило, компенсировался в денежном эквиваленте - дольщик получал квартиру в новом доме по цене значительно ниже рыночной. Так было до поры до времени, пока в конце 2005 года в стране вдруг резко не возросло число обманутых дольщиков и проблема недостроенного жилья не приобрела общероссийский размах.

Причин тому несколько. Прежде всего - экономические просчеты отдельных фирм-застройщиков и непродуманная ценовая политика. Принятый в начале прошлого года новый Закон "Об участии в долевом строительстве", изначально подвергшийся критике со стороны строительных компаний, тоже сыграл не последнюю роль в увеличении числа недобросовестных застройщиков.

Теперь обманутые дольщики по всей стране устраивают митинги и грозятся перейти к более серьезным мерам, представители государственной власти обещают взять ситуацию под контроль, наказать виновных и приложить все возможные усилия, чтобы не оставить людей без по праву принадлежащей им жилплощади.

По мнению большинства специалистов, эта ситуация вполне разрешима мирным путем, причем путей таких существует несколько. Правда, все они сводятся к одному: необходимо объединить усилия всех участников рынка недвижимости: - властей, дольщиков, добросовестных застройщиков и финансовых институтов, работающих на рынке недвижимости, и решать эту проблему сообща.

Вопрос о том, насколько выгодно достраивать эти объекты, сегодня уже не стоит. В ситуации, максимально приближенной к кризисной, их просто необходимо достроить. Если распространение этой проблемы сейчас не остановить, она будет отрицательно воздействовать на рынок недвижимости, на общую ситуацию в городе и в стране и примет еще более глобальные масштабы. Сегодня это понимают все. Строительство - непрерывный процесс, нельзя его остановить и надеяться, что это пройдет безболезненно. Поэтому представители власти принимают всевозможные меры, чтобы этого не допустить.

Что могут предпринять власти в данной ситуации? Во-первых, от них зависит получение разрешительной документации в короткие сроки. Во-вторых, принципиальная минимизация технических условий, минимизация нормативов по отселению.

По мнению генерального директора ГК "Спектр недвижимости" Леонида Боярского, возможность перепроектирования недостроенных объектов позволяет реально снизить себестоимость квадратных метров и вывести задачу в плоскость решаемых. За последние годы на рынке строительных технологий появилось много новшеств, в частности, стало широко применяться монолитно-каркасное домостроение. Оно позволяет увеличивать этажность строящихся домов, достигать большего количества квадратных метров, представленных к реализации на одном и том же земельном участке и требующих фиксированных затрат на отселение. По техническим условиям также позволяет уменьшить затраты на каждый квадратный метр. Дополнительно спроектированные квадратные метры могут продаваться уже по сегодняшним ценам, за счет чего снизятся затраты на отселение и, соответственно, на каждый квадратный метр. Таким образом, недостроенные объекты можно будет вывести в плоскость рентабельности.

Большая роль в решении этого вопроса отводится добросовестным застройщикам. Под "добросовестным застройщиком" подразумевается застройщик, владеющий современными технологиями, обладающий оборотными средствами для проведения этой задачи, способный находить максимально качественные проектные решения, владеющий эффективным менеджментом с точки зрения снабжения, комплектации - добросовестный в лучшем смысле этого слова.

Необходимо так же выявить добросовестных дольщиков. Ведь кто такой добросовестный дольщик? Это дольщик, который реально оплачивал приобретаемые квадратные метры непосредственно компании-застройщику или через уполномоченные риэлторские агентства. Но, как показывает московский опыт, встречаются и недобросовестные дольщики - те, которые появились непосредственно в ходе возникновения кризисной ситуации. Необходимо их выявить.

"Принятая нашими властями концепция очень непроста, - говорит Леонид Боярский, - но другого пути нет. Сейчас самое главное, чтобы все заинтересованные стороны понимали, что эту проблему необходимо решать совместными усилиями, только это понимание является залогом того, что она в конце концов будет решена".

Заместитель председателя правления ГК "Дисса" Максим Хвостов поясняет, что рассматривать возможность перепроектирования недостроенных объектов необходимо индивидуально, по каждому конкретному дому. Потому что далеко не во всех случаях можно внести коррективы в первоначальный проект застройки. Мы имеем дело с зависшими объектами, находящимися на разных стадиях строительства. В домах, строительство которых близко к завершению, технические характеристики могут просто не позволить что-то изменить в первоначальном проекте. Если, к примеру, фундамент рассчитан на определенное количество этажей и коробка дома уже собрана, остались какие-то внутренние работы, на проведение которых не хватает средств, то о перепроектировании в этом случае говорить не приходится. Хорошо, если за счет близлежащих участков земли возможно будет сделать какие-то пристрои, но на них необходимо получить разрешительную документацию. И тут уже от маниципалитета зависит, в сколь короткие сроки это будет сделано.

Вообще способов выйти из этой ситуации множество. Существует, например, версия, в которой предлагается разделить все зависшие объекты между застройщиками, и поручить им их заканчивать. Но дело в том, что все застройщики - коммерческие структуры, у всех есть свои планы, свои проекты. Чужие обязательства брать на себя никто не захочет. Другое дело, если бы власти, к примеру, освободили взявшихся за завершение строительства зависших объектов застройщиков от обременительной отдачи в муниципалитет 12% жилья. Возможно, это привлекло бы какие-то строительные компании. Ведь бремя нести все равно придется, так какая разница, отдавать 12% построенного жилья в муниципалитет или закрывать дырку с обманутыми дольщиками, оказывая помощь не справившейся со своими обязательствами организации.

"К каждому недостроенному объекту должен быть сугубо индивидуальный подход, - говорит Максим Хвостов. - Где-то возможно увеличить этажность, где-то условия позволяют расширить площади, где-то нет ни того ни другого, но этот объект может заинтересовать застройщиков как альтернатива 12-процентному налогу. Безусловно, на анализ этой ситуации уйдет ни один день, но эта работа начата и есть все основания полагать, что она будет проведена в полном объеме".

Волнения дольщиков тоже понятны и объяснимы. Было бы очень неплохо, как только будет проведен анализ всех строительных объектов и оглашена сумма, необходимая для завершения каждого из них, установить что-то вроде очередности их сдачи. В первую очередь, по мнению некоторых специалистов, должны быть сданы те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства. Есть ведь дома, в которые осталось вложить не так много средств, но этих средств нет, поэтому строительство не завершается и люди пребывают в панике. Те дома, строительство которых только начато, скорее всего окажутся в самом конце списка. Но если люди будут знать, что очередь движется, программа работает, есть процесс под контролем, они смогут быть в курсе этого процесса и у них не будет необходимости выходить на улицы с лозунгами и штурмовать городскую администрацию.

Генеральный директор СК "Портал" Игорь Михеев видит ситуацию следующим образом: на каждую строительную организацию, не выполнившую своих обязательств, от областного правительства должен быть назначен управляющий, который, набрав штат сотрудников, в первую очередь должен будет просчитать, сколько средств необходимо для завершения строительства каждого объекта, и определиться, где эти средства взять. Какую-то сумму готово будет выделить государство, какую-то принесет реализация непроданных пока квартир, недостающие средства придется добирать с дольщиков. Этот же штат сотрудников должен взять на себя реализацию непроданных пока квартир по максимально высокой цене, заняться привлечением каких-то государственных средств (тех же кредитов или дотаций), а также непосредственно достройкой самих объектов. "Дольщикам придется свыкнуться с мыслью, что какие-то средства куплено вкладывать дополнительно, - говорит Игорь Михеев. - Им на помощь должна прийти ипотека, возможно, какие-то льготные кредиты банков. В любом случае это будут незначительные суммы по сравнению с тем, что уже вложены в строительство, а когда оно будет закончено, дольщики при желании смогут вернуть свои деньги, продав полученные квартиры уже по рыночной цене".

А между тем обманутые дольщики в ближайшее время вновь собираются митинговать. Как нам сообщила член инициативной группы обманутых дольщиков ЗАО "Проспектинвестстрой" Нина Карцева, они вынуждены и будут это делать, поскольку не видят реальных действий властей в разрешении их проблемы. У людей присутствует страх, что, как это нередко бывает, все действия созданной по решению их вопроса рабочей группы ограничатся словами и постепенно сойдут на нет, так ничего конкретного и не предприняв. Ситуация осложняется тем, что департамент по строительству не может оформить разрешительную документацию на стройку, пока руководители ЗАО "Проспектинвестстрой" в судебном порядке пытаются выяснить, кто же на сегодняшний день является директором компании. Дольщики прекрасно осознают: раз за стройку судятся, значит, она представляет немалый интерес. Но вот не останутся ли они, дольщики, на улице, если стройка перейдет к новому владельцу? "Нам все равно, кто будет завершать стройку, - говорить Нина Карцева, - но если ее продадут, то пускай продают вместе с нами. А сейчас ситуация такова, что мы можем остаться ни с чем: руководство компании делит кресло, а департамент по строительству не подписывает наши договоры на участие в строительстве. Мы сейчас находимся в информационном вакууме, потому что не знаем, что происходит на самом деле и на какой стадии решение нашего вопроса. Поэтому мы вынуждены выходить на митинги, напоминая таким образом о себе. Если бы ситуация была более прозрачная, если бы членов инициативных групп держали в курсе происходящего, если бы мы видели и знали, что ситуация под контролем и какие-то меры по ее разрешению действительно принимаются, в акциях протеста не было бы необходимости. Дольщики одного только ЗАО "Проспектинвестстрой" инвестировали в строительство в общей сложности несколько десятков миллионов рублей, и мы будем бороться за положенные нам квадратные метры".

По некоторым данным, сегодня целый ряд самарских и московских строительных компаний готовы приложить усилия для того, чтобы эта неприятная ситуация, сложившаяся в том числе и в нашем городе, разрешилась. Еще одна интересная деталь: давно замечено, что как только появляется информация об оздоровлении некой неблагоприятной ситуации, сразу замечается оживление в данном сегменте рынка. Если в декабре наблюдалось паническое отношение к обязательствам компаний, находящихся в кризисном состоянии, то сегодня уже в ряд риэлторских компаний обращаются с заказами на приобретение этих обязательств, что может свидетельствовать только об одном: ситуация, вопреки опасениям дольщиков, постепенно начинает выправляться.

Дата публикации: 11:43 14 февраля 2006