Максим Шубарев: «Одних деклараций недостаточно»

Петербургские строители сдали в 2005 году 2,27 млн кв. м, почти выполнив поставленный Правительством города план. Но отчетные цифры еще не означают, что в отрасли все идет гладко - проблемы финансирования и стимулирования спроса были и остаются. Рассказывает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев.

— Максим Валерьевич, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» стала соорганизатором Петербургского ипотечного форума, который пройдет 1 марта 2006 года. С какой целью участвует в мероприятии строительное сообщество? Каких результатов вы ожидаете?

— Перспективы развития строительного рынка сегодня тесно переплетаются с перспективами рынка ипотеки. Поэтому эти вопросы очень важны для нас. К сожалению, в области ипотечного кредитования, особенно на первичном рынке, есть еще много нерешенных проблем. Решать их можно при тесном взаимодействии строителей, банков, власти.

Банки считают рынок жилищного строительства зоной повышенного риска — и, на наш взгляд, это чересчур критическая оценка. Сегодня очевидно, что лед тронулся. Некоторые кредитные учреждения уже работают с первичным рынком, выдавая займы на покупку квартир в домах отдельных компаний. Ряд банков готов вести и ведет с застройщиками переговоры о проектном кредитовании.

Необходимо продолжать развитие поля взаимодействия. В банках будут формироваться и уже формируются аналитические отделы, которые в состоянии адекватно оценить надежность отдельных компаний и проектов. На основе этих данных банки будут расширять круг партнеров и финансируемых объектов строительства.

Выступая организатором Петербургского ипотечного форума, мы, конечно, рассчитываем в очередной раз привлечь внимание государства, бизнес-сообщества к узким местам в системе ипотечного кредитования. Попробуем обсудить проблему повышения потребительского спроса.

Но хотим еще раз подчеркнуть, что гарантом развития ипотеки надлежит выступать государству! И это должен быть планомерный и комплексный подход. Необходимо, во-первых, работать над снижением процентной ставки АИЖК. Во-вторых, активно развивать программы дотаций для бюджетников, например, в части оплаты первоначального взноса. В-третьих, тратить больше средств на приобретение нового жилья для очередников и обитателей домов, попавших под расселение.

В-четвертых, предпринимать последовательные действия по созданию нормального рынка ипотечных ценных бумаг. Такой комплекс мер мог бы серьезно помочь становлению в стране развитого института ипотеки. Мы ожидаем, что власти прислушаются к нам.

— В рамках Форума вы заявили доклад «Перспективы формирования рынка доступного жилья в контексте проблем инвестиционно-строительной отрасли». Что сегодня мешает строителям участвовать в реализации программы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»?

- Поскольку подробный доклад об этом прозвучит на Форуме, буду краток. Основные проблемы, мешающие сегодня формированию рынка доступного жилья, — высокая себестоимость строительства, отсутствие инженерно подготовленных территорий, значительные риски строительного бизнеса в связи с отсутствием четких и понятных правил работы на рынке.

Наблюдается также большая осторожность банков в отношении строительных проектов, чем обусловлены высокие проценты по кредитам и жесткие требования к заемщикам. Ограничено количество объектов и компаний, которые банки готовы включать в программы ипотечного кредитования. Кроме того, строительную отрасль напрямую затрагивает низкая платежеспособность населения. Это проблемы не только Северо-Западного региона, но и всей страны.

Развитие системы ипотечного кредитования — привлекательный способ стимулирования спроса. Тем более что перспективы ежегодного удвоения объема выдачи таких займов вполне реальны. Другое дело, что в разных регионах эти показатели могут отличаться. Нельзя забывать и об альтернативных источниках финансирования — стройсберкассах, жилищно-накопительных кооперативах, облигационных займах. Все эти схемы имеют право на существование и могут применяться как дополнительные инструменты кредитования граждан — покупателей жилья. В рамках правового поля все эти формы можно только приветствовать.

Для того чтобы сформировать рынок доступного жилья, необходимо комплексно и планомерно решать названные проблемы. Причем в постоянном взаимодействии с участниками рынка, обсуждая с ними все проекты нововведений. А чудес здесь никаких быть не может, и одних деклараций, конечно недостаточно.

— Формирование рынка ипотечного кредитования призвано стимулировать спрос в том числе и на первичном рынке. Несмотря на планы Правительства города наращивать объемы введенного жилья, строители и аналитики прогнозируют их снижение и возможный дефицит предложения в 2007-2008 годах на рынке новых квартир. Как все это повлияет на строительный рынок и есть ли у сообщества потенциал для решения названных проблем?

— Я считаю, что в вопросе наращивания объемов ввода жилья правильно было бы согласовывать планы города с тактикой строительных компаний. Потому что эта тактика опирается на реальное положение дел на рынке. Застройщики вынуждены учитывать платежеспособный спрос, доступность кредитных ресурсов, имеющиеся в распоряжении производственные мощности. Если есть предпосылки для роста объемов — он будет. Когда же предпосылок нет, происходит не наращивание, а сдерживание объемов строительства. В этом серьезном вопросе важно доверять строительным компаниям, прислушиваться к тому, как они оценивают свои силы и какие видят возможности для развития.

Ряд проблем, вызвавших подобное положение дел, носят вообще не рыночный характер и берут свои истоки именно в административной политике города и страны. И эти проблемы могут быть решены не бизнес-сообществом, а властями. Это, например, низкая активность выдачи пятен в течение последних двух лет, выход Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», а также сложный, не отрегулированный и постоянно меняющийся порядок согласования проектов.

Все это крайне негативно влияет на ввод новых объектов. И ничего строители здесь сделать не могут. А вот город мог бы — хотя бы в части проработки системы согласования разрешительной документации. То, что Санкт-Петербург ожидает спад объемов, — безусловно, плохо. И мы, строители, менее всех заинтересованы в таком развитии событий. В первую очередь потому, что это снова может дестабилизировать рынок.

— Закон «Об участии в долевом строительстве...» обвиняют в том, что он, усложнив правила привлечения средств дольщиков, практически лишил первичный рынок привычного финансирования. Этот же закон, по мнению многих специалистов, ужесточает требования к застройщикам и тем самым создает препятствия для выдачи банковских кредитов на новое жилье. Как будет развиваться ситуация в дальнейшем?

— В декабре, наконец, Государственная Дума приняла поправки к этому закону. Нас далеко не все устраивает и в его нынешнем варианте, но мы рады, что наметилось хоть какое-то движение навстречу строителям.

Участники рынка по-прежнему вынуждены будут применять альтернативные схемы. Работать по закону в его нынешнем варианте у застройщиков нет никакой возможности — это касается и штрафов, и многих других положений документа. К альтернативным схемам мы относим и предварительный договор купли-продажи, и вексели, и жилищно-строительные кооперативы, и жилищные сертификаты. Но все это не что иное, как аналоги схемы долевого участия в строительстве. И поскольку общей практики их использования нет, каждая компания будет продолжать разрабатывать схемы «собственного сочинения». А это внесет еще больше хаоса в и так сложные взаимоотношения дольщиков с застройщиками. Гарантий для последних станет еще меньше.

— Федеральный закон № 214 предлагает кредитовать застройщика на возведение жилого дома, а затем — покупателей-клиентов на приобретение квартир в нем. Возможно ли развитие рынка по такой схеме? Ведь она решает и еще одну насущную проблему отрасли — проблему финансирования строительства.

— Теоретически такое развитие событий возможно, но в ближайшей перспективе — только в узком сегменте элитного жилья. Во-первых, банки сегодня не готовы в полном объеме финансировать строительные проекты. Во-вторых, если они и соглашаются кредитовать весь объект, сделка рассматривается ими как рискованное «проектное финансирование», и ставки по кредиту значительно увеличиваются. В этом случае схема полного кредитования банком даже элитных объектов станет для девелопера экономически рискованной и невыгодной. Конечно, в отдаленном будущем рынок вполне может перейти на подобную схему, сегодня она широко распространена на Западе. Но уже очевидно, что произойдет это отнюдь не завтра.

— Профессиональные сообщества активно развивают систему ипотечного брокерид-жа. По-вашему, необходима ли при ипотечной сделке на первичном рынке четвертая сторона в лице ипотечного агента? Ведь кроме строителей безопасность такой сделки гарантируют банкиры и страховщики.

— Дело здесь не в гарантии, а в удобстве для покупателей. Ипотечные брокеры выполняют свои вполне конкретные функции, стыкуя интересы клиента с банком и строительной компанией. И они имеют свою определенную потребительскую аудиторию.

Представьте, что сегодня на рынке существует огромное количество ипотечных программ от разных банков, и около 40 строящихся объектов включены в ту или иную программу. Кто-то может самостоятельно разобраться в таком многообразии и досконально изучить все предложения на рынке, а кто-то предпочтет поручить предварительную работу ипотечному брокеру.

И эта деятельность вполне имеет право на существование, особенно сегодня, когда многие вопросы ипотеки людям понятны еще не до конца.

— Сегодня некоторые профессионалы рынка утверждают, что причины слабой популярности ипотеки среди петербуржцев не в высоких процентных ставках и не в слаборазвитом сервисе, а во все еще низкой информированности населения. Как вы считаете, какие усилия необходимо предпринимать бизнес-сообществу для популяризации ипотеки?

Безусловно, в этом направлении должны работать все - и строители, и банки, и сами средства массовой информации, задачей которых является освещение актуальных для населения тем. И, конечно, необходимо менять мышление наших соотечественников: люди не должны опасаться жить в кредит — это обычная практика всего цивилизованного мира. Сегодня в Санкт-Петербурге есть огромное количество граждан, которые проживают в коммуналках и на съемных квартирах. Они даже не подозревают, что на рынке уже созданы условия для решения их жилищной проблемы.

Но в первую очередь, мне кажется, конкретные действия по популяризации ипотеки следует предпринимать правительству, продвигающему программу доступного жилья. Это вообще должно быть обязательной частью данной программы.

Досье

Максим Валерьевич ШУБАРЕВ родился в Ленинграде в 1968 году. Окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет по специальности «экономика и управление научными исследованиями и проектированием». В 1994 году организовал финансово-строительную компанию «Петербургская Недвижимость». Через 5 лет, после преобразования компании в корпорацию «Петербургская Недвижимость», стал ее президентом. Избран главой Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в ноябре 2005 года.

Кавалер ордена «Звезда Созидания». Награжден медалью Русской Православной Церкви преподобного Андрея Рублева I степени.

Дата публикации: 17:04 14 февраля 2006

Источник: bpn.ru