Как выручить за «однушку» на окраине $1 тыс. в месяц?

Сколько стоит переночевать в Москве человеку, которого никто не ждет, у которого нет под рукой Интернета, телефона, да и возможность разъезжать по Первопрестольной на такси тоже отсутствует? Не на вокзале же останавливаться… И все-таки, приехав на любой из московских вокзалов, не спешите сразу покинуть его.

Уодного из входов на Курский вокзал стоит группа женщин. В руках небольшие таблички: «Сдам комнату, квартиру». Подхожу. Заговариваю с одной из них:

— Почем квартира на ночь?

— А вам надолго?

— Как получится.

— Тысяча пятьсот.

— У вас что там, джакузи с баром?

— Тогда вам в «Рэдиссон-Славянскую». Там и джакузи, и бар, и кофе с какао. А у нас обычная однокомнатная квартира, санузел совмещенный, — обиделась хозяйка.

— А еще?

— Кровать, телевизор, холодильник. Телефон, извините, не предусмотрен.

— А если на три дня или на неделю, по скольку ночь выйдет?

Товарки, болтавшие о своем, понизили голос, прислушались. Видно было, что хозяйка готова «подвинуть» цену, но мешает корпоративная солидарность.

— У нас тут не оптовый рынок, — вмешалась одна из подруг. — Цена постоянная.

— Зачем же тогда спрашивали, на сколько дней сниму?

— Это сейчас квартира — по полторы, а вообще-то две. Комната сейчас тысяча двести, а так — полторы, — вернула себе инициативу хозяйка. — У меня половина клиентов — постоянные.

Ну, этот маркетинговый ход известен: «в нашем ресторане две трети клиентов — постоянные», «в новостройке три четверти квартир проданы».

— Вот начнутся выставки, — продолжала хозяйка, — нас тут в клочья разорвут. Многие звонят заранее, бронируют.

— Кстати, а вот такие страшилки приходилось слышать: заплатил человек за три дня, а ночью приходят чуть ли не с милицией, мол, не знаем, кто к квартире ключи подобрал и вам ее сдал, а настоящий хозяин — вот он.

— Да что вы такое говорите? — хором возмутились дамы. — Мы тут пятнадцать лет стоим. Что мы, враги себе?

— И в пять утра не разбудите — мол, ночь закончилась?

— Вот как решитесь, заплатите, перепишем ваши паспортные данные, поедем заселяться, так время и пошло, — разъяснила хозяйка алгоритм.

— Эге! А если мне квартира не понравится?

— Да что там может не понравиться? Кровать, телевизор, холодильник, чисто, тепло. Какая мне радость кататься с вами, клиентов терять? А вы там начнете цену сбивать: обои не того цвета, труба за окном подозрительная.

— Кстати, о паспортных данных. Квартира — ваша?

— Моя.

— А комната? Вот у вас: «Сдам комнату, квартиру»...

— Ох, до чего же вы въедливый! У нас полдома одиноких пенсионерок да бывших младших научных сотрудников. Жить-то надо, вот и кооперируемся: в одной квартире живем, другую сдаем. А кто-то сдает комнату. Одни здесь стоят, другие — стирают, убирают.

— Кстати, о кооперации. Налоговая служба не беспокоит?

— Больше у них дел нет, как с нас копейки трясти. Так снимаете квартиру или нет?

— Ну, похожу, подумаю.

Прогулкой до ближайшего книжного магазина сбить цену не удалось. Через полчаса в «гостиничном агентстве на Курском» осталось только две дамы из пяти. Моей «хозяйки» среди них не было.

«Ползвезды» и ниже

Видимо, окажись я приезжим, такая жадность могла бы дорого мне обойтись. Цены в трехзвездочных московских гостиницах существенно выше. Одноместный «номерок» в 12 кв. м в «Белграде» стоит 2500 руб. Что, впрочем, понятно: центр, Смоленская площадь. Однако 3590 руб. стоит ночь в «Варшаве» на Калужской и 2656 руб. — в стандартном одноместном номере в гостинице «Измайлово» (можете доплатить 100 руб. и поселиться в «одноместном VIP без кондиционера»). «Юность» приглашает переночевать за 2750 руб., «Бега» — за 2350 руб. (стандартный номер).

Но есть и расценки, вполне сравнимые с «курскими». «Турист» на улице Сельскохозяйственной просит 1850 руб. в «высокий сезон» и 1310 руб. — в «низкий» (начало мая, июль–август, 25 декабря–15 января). «Салют» в Тропареве — 1490 руб. (до конца марта: дальше там пока не заглядывают). В двухзвездочной гостинице «Останкино» ночь стоит 1700 руб., а в той же категории «Кузьминках» всего 1000 руб., но, по словам оператора, «они всегда заняты, особенно в выставочные дни».

Кстати, в четырехзвездочной «Украине» выяснилось, что такое «выставочный период». Это от пяти до десяти дней каждого месяца, кроме июля и августа. Дни выставок известны заранее, указаны на сайтах служб бронирования, и в некоторых гостиницах стоимость номера в эти дни возрастает процентов на 20. Больше ничего интересного в «Украине» не оказалось: 3900 руб. в «несезон» (ноябрь–январь), 4300 руб. — в «сезон» и 4950 руб. — в выставочный период (независимо от сезона) — это не наша тема.

Удалось найти даже однозвездочную гостиницу «Восток» во Владыкине, где одноместный номер стоит 1150 руб. Правда, в тот момент, когда я позвонил, свободными оставались только одноместные с двуспальной кроватью за 1700 руб.

Наконец, в Москве есть гостиницы, вовсе не украшенные «коньячными этикетками», — например, «Азия» у станции метро «Рязанский проспект». Здесь в отдельном номере (туалет общий с соседним) реально переночевать за 900 руб. Но не с моим счастьем: все номера заняты. Дежурная посоветовала обратиться в службу бронирования, «вдруг» какой-то номерок затерялся, но мы гордые — занято значит занято.

Последнее обстоятельство (и в «Азии», и в «Востоке», и в «Кузьминках») заставляет вспомнить о преимуществах «серого» гостиничного бизнеса. Любой «профессиональный командировочный» расскажет десятки историй о приключениях, случающихся в гостиницах невысокого уровня, а «хозяйка с Курского» клятвенно заверяла, что дверь, закрытую изнутри, снаружи открыть невозможно, что никто не разбудит среди ночи с наглыми требованиями или предложением экзотических услуг.

Робкий бизнес

И еще один вариант. Достаточно набрать в поисковой системе ключевые слова «квартира на сутки», и вы получите несколько сот ссылок — от одиночных объявлений трехлетней давности до добротных сайтов, не уступающих гостиничным как по оформлению, так и по предложению: до полусотни и более квартир в разных районах столицы. Соответственно различаются и цены, найти квартиру за 1500 и даже 1200–1300 руб. большого труда не составит. Дешевле — вряд ли. Как сообщила менеджер одной из таких компаний, совсем дешевые квартиры либо «убиты до безобразия», либо имеют неадекватных хозяев, а «фирма блюдет имидж».

Вообще нежелание «светиться» и обилие номеров сотовых телефонов для контактов характерно для этого сектора гостиничного рынка. Причем все рассказывают об абсолютной законности и «прозрачности» своего бизнеса («все через бухгалтерию и по договорам»). Возможно, компании стесняются собственных объявлений об услуге «квартира на час».

Обычно при просьбе не называть компанию менеджеры упирают на сложившиеся на этом рынке определенные правила: «Есть фирмы, которые работают гораздо дольше нас. Нам не хотелось бы, чтобы у них сложилось впечатление, будто мы перетягиваем одеяло». Удивительная деликатность в наш жестокий век. Впрочем, деликатность распространяется и на клиентов. Многие компании предупреждают их: «Коллективные вечеринки и дни рождения у нас не проводятся! Заранее благодарим за понимание». Однако за дополнительную плату вам хоть каждые полчаса будут убирать квартиру и менять белье. И почти все фирмы гарантируют конфиденциальность.

Некоторые компании предлагают услуги, которые не во всякой гостинице встретишь: бесплатный трансфер (такси) до квартиры от вокзала или аэропорта (при аренде квартиры от трех суток), бесплатные неограниченные международные и междугородные звонки, бесплатный доступ в Интернет. Квартиры этой компании стоят от 2500 руб. в сутки. Правда, однокомнатная квартира на троих или двухкомнатная на пятерых.

В целом вы можете получить все то, что предусмотрено в обычной гостинице: продукты питания, ж/д и авиабилеты, театральные билеты, цветы и т. д. Предлагается даже организовать «разнообразные сюрпризы для дорогих и любимых людей».

Богатыри на распутье

Ну, а как же «гранды» услуг в операциях с недвижимостью? Подавляющее большинство из них относится к краткосрочной аренде с осторожностью. «Краткосрочная аренда — не просто востребованная услуга, здесь существует нехватка предложения, — говорит руководитель направления аренды ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова. — Сегодня выводятся из эксплуатации устаревшие гостиницы, новые будут построены не скоро, следовательно, дефицит на этом рынке усилится. Тем не менее я не могу назвать ни одной крупной риэлторской компании, которая стремилась бы занять серьезное место на рынке недорогой краткосрочной аренды. Этот сектор очень хлопотный. Человек, снимающий квартиру на ночь, может относиться к имуществу иначе, чем тот, кто заселяется на несколько месяцев. Компании очень сложно контролировать соблюдение правил и договоров такой массой клиентов, которая характерна для краткосрочной аренды. Здесь фактически нужны навыки гостиничного бизнеса, причем ситуация осложняется разбросанностью объектов по всему городу. В любом случае необходимо сформировать мощную сервисную службу для поддержания качества услуг, соответствующего имиджу компании. Мы задумываемся над продвижением этой услуги и сейчас изучаем ситуацию и возможные черты будущей концепции».

Представившись клиентом, корреспондент М2 обзвонил несколько десятков менее крупных агентств: «Я насчет квартиры на два дня. Ну, вы понимаете». Не поняли. В большинстве случаев с ходу отвечали, что этой услугой не занимаются. Несколько раз ответили так же, но после некоторого размышления и наводящих вопросов. Может, заминка была связана с усталостью секретарей. А может — с упорно циркулирующими слухами о том, что некоторые агентства, приобретая пару-другую квартир для «служебных нужд», используют их в коммерческих целях. Впрочем, к гражданину, которого в Москве никто не ждет, это явно не относится.

Случайный промысел или серьезный бизнес?

Скорее всего второе. Об этом, в частности, свидетельствует опыт Санкт-Петербурга. Здесь рынок «квартир-гостиниц», пожалуй, более развит, чем в Москве. Дело не в количестве предложений: наверняка в Москве их больше. И конечно, не в ценах: за 1500 руб. в Питере можно снять квартиру практически на Невском проспекте. В северной столице этот бизнес более прозрачен. Возможно, благодаря белым ночам. Это не игра слов. По словам одного питерского риэлтора, спрос на «мини-гостиницы» в период белых ночей возрастает многократно, почему-то значительно больше, чем спрос на «обычные» гостиницы. Видимо, потому, что любоваться ночью на Исаакий из окна гостиницы обойдется гораздо дороже.

Правильнее сказать, снять это «окно» практически невозможно. Именно катастрофическая нехватка гостиниц в Петербурге подхлестнула развитие рынка краткосрочной аренды. И если в Москве рынок краткосрочной аренды начинался на вокзалах (и все еще недалеко ушел от них), то в Питере им многие занялись «по-взрослому»: с регистрацией малых предприятий, с привлечением кейтеринговых и клининговых компаний.

А нам это надо? Ведь все слышали о грандиозных планах московского правительства по строительству к 2010 году сети недорогих гостиниц, в бизнесе же главное — не ошибиться с конкурентом. Мы бы сказали так: волков бояться — в лес не ходить. Тем более что ни волков, ни леса пока не наблюдается.

Нетрудно подсчитать, что для ввода к 2010 году (пусть «включительно») 248 заявленных гостиниц, необходимо строить их по 50 в год. Между тем ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию всего восемь–десять новых гостиниц. В 2006-м, по словам заместителя мэра Москвы Иосифа Орджоникидзе, их появится рекордное количество — 18. Таким образом, лес гостиниц пока больше похож на рощу.

Что касается волков, т. е. целевой аудитории этой сети, то вообще не понятно, из кого она будет состоять. $25–30 в сутки — это несомненный плюс, общий душ и туалет на этаже — увы, минус. Гостиницы собираются строить на территории рынков и вблизи транспортных узлов, и это могло бы свидетельствовать о том, что власти собираются каким-то образом цивилизовать быт торговцев и гастарбайтеров. Но вряд ли их прельстит комнатка с удобствами на этаже за $750–900 в месяц.

Те же из них, кто оказывается в Москве на пару дней проездом, накрывают землякам стол из домашних гостинцев и остаются в тесноте, да не в обиде.

А вот с гостиницами интересующей нас категории ($40–50) предвидятся еще большие сложности. Инвесторов не устраивает длительный срок окупаемости, да и площадок для дешевых гостиниц в Москве, извините за банальность, все меньше.

Теперь посчитаем, сколько прибыли способен принести десяток квартир в одном микрорайоне (в идеале — в одном жилом комплексе) при условии хорошей юридической защищенности проекта и соответствующей раскрутке «мини-гостиниц». Не будем пока массово скупать «однушки» в новостройках (мало у кого найдется сумма, необходимая для их единовременной покупки), а ограничимся для начала арендой нескольких квартир в одном или в соседних домах. От вашего искусства зависит, на каких условиях вы снимете немеблированную квартиру и во сколько обойдется ее оборудование в лизинг. (А почему бы и не скромно меблированную на длительный срок?) Прибавьте к этому зарплату одного менеджера («хозяйки», «горничной») на пять–шесть квартир, и если расходы на каждую квартиру составят больше $500, то этот бизнес не для вас. Если же удалось уложиться в эту сумму, расчеты будут выглядеть приблизительно так: арендная ставка $50, умноженная на 20 дней (не будем зарываться), дает $1000 в месяц. Очевидно, хватает и на амортизацию, и на сервис, и на рекламу, и на юридическую защиту. Должна остаться и какая-никакая прибыль.

И слава богу, трудно представить потрясения, которые могли бы лишить Москву 3 млн ежегодных туристов. А вам и нужны-то всего 300–400.

Дата публикации: 14:21 15 февраля 2006

Источник: bpn.ru