Ипотечные обмены

В течение последних нескольких лет условия по ипотечным кредитам смягчились, и многие потенциальные клиенты получили возможность воспользоваться ипотечным обменом и переехать из тесной квартиры в более комфортное жилье. О том, как происходят ипотечные обмены, рассказывает директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев.

Как происходит обмен?

Представим, что у семьи есть однокомнатная квартира, в которой жить стало очень тесно. Естественно, семья хочет улучшить свои жилищные условия, купив трехкомнатную квартиру, однако денег на доплату нет. Именно в этом случае необходима помощь риелтора, специализирующегося на вопросах ипотечного кредитования. При первой же консультации специалист может оценить возможности клиента по получению кредита, а также определить размер необходимого кредита. «Часто люди, желающие улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки, неправильно оценивают свои возможности и потребности.

Риелтор может оценить имеющуюся у клиента недвижимость, определить приблизительную стоимость желаемой покупки, - добавляет Алексей Кошелев. - Еще один важный фактор - возможности клиента по выплатам. Риелтор сразу подсчитывает суммы будущих ежемесячных выплат, чтобы клиент мог оценить приемлемость этих цифр для себя. Часто на этом этапе консультации у людей меняются требования: например, вместо желаемой трехкомнатной квартиры, клиент останавливается на двухкомнатной».

После сбора всех необходимых документов и получения разрешения кредитного комитета, риелтор выставляет квартиру клиента на продажу и начинает поиск необходимой недвижимости. Далее происходит продажа и одновременная покупка выбранной клиентом квартиры. Часть денег за новую квартиру клиент вносит сам (за счет полученной при продаже суммы), а часть предоставляет банк в виде ипотечного кредита. При этом семья не рискует остаться на улице: сделка происходит как обычный обмен, т.е. все квартиры продаются одновременно. Таким образом, при покупке жилья через ипотеку происходит обычная «обменная» сделка.

«Основываясь на своем опыте работы, могу сказать, что, конечно, каждая ситуация индивидуальна – отличаются и возможности заемщиков погасить кредит, и их жилищные условия, и условия по ипотеке у банков, и многие другие параметры - говорит Кошелев. – Именно поэтому самостоятельно успешно совершить такой обмен без помощи профессионалов очень сложно».

Долгие обмены

Сделки не всегда проходят так гладко, как это запланировано. Затянуться ипотечный обмен может по нескольким причинам. Во-первых, если квартира клиента выставляется на продажу и долго находится покупатель. «Например, был случай, когда клиент, продавал комнату и рассчитывал получить ипотечный кредит в банке, чтобы купить двухкомнатную квартиру и улучшить свои жилищные условия, - рассказывает Алексей Кошелев. - Тем не менее, иногда оказывается сложно в короткие сроки найти покупателя комнаты. Объект долго продавался и за время поиска покупателя истек срок ипотечного кредита в банке. В таком случае выходом из ситуации было оформление кредита на второй срок – а это требует дополнительного времени».

Даже если банк уже работал с этим заемщиком, все равно процедура оценки его кредитоспособности, подготовка необходимых документов занимают некоторое количество времени.

«Был довольно сложный случай, когда клиент хотел с помощью ипотечного обмена обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных. Нашелся покупатель двухкомнатной квартир, который покупал ее на заемные средства и городскую субсидию.

В свою очередь клиент, желающий обменять 2-комнатную квартиру на две, одну из квартир покупал на собственные деньги, а другую – с помощью кредита, - продолжает директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар». –В этой ситуации мы решили пойти на определенный риск и разделить цепочку обмена на два этапа: сначала покупатель получает двухкомнатную квартиру с кредитом и субсидией, потом продавец ищет и покупает желаемые однокомнатные квартиры».

Тем не менее, при помощи специалистов подобные вопросы всегда решаемы, можно либо продлить кредит в банке, либо, если есть возможность, занять деньги в частном порядке и дождаться продажи квартиры, которую клиент хочет обменять.

Дата публикации: 15:18 20 февраля 2006