Бурное развитие ипотеки в Петербурге - заблуждение

Власть и бизнес вводят горожан в заблуждение, убеждая, что в Петербурге бурно развивается ипотека. Она в стагнации – на 4,7 млн горожан за девять лет существования данного вида кредитования было выдано не более 2 тысяч кредитов.

С периодичностью два раза в месяц под крылом администрации Петербурга собираются банкиры и чиновники, и рапортуют, какие конкретно программы кредитования они разработали, чтобы осчастливить огромное число петербуржцев собственным жильем. После таких посиделок в СМИ появляется всплеск статей о доступности ипотеки, горожане начинают обрывать телефоны банков, получают вполне обоснованные отказы, разочарования, и в результате – у населения подрывается доверие не только к коммерческим структурам, но и избранной им самим власти.

Квартиру заберут

Изначально в Петербурге все перепутано. «Классическая ипотека подразумевает, что человек берет деньги в кредит в банке. Затем покупает недвижимость, которая становится его собственностью. После эту недвижимость он закладывает в залог банку. И погашает долг перед банком в течение 10-15 лет. После того, как долг, включая проценты, полностью погашен, залог снимается. Если по каким-то причинам собственник жилья больше не в состоянии погашать долг, то банк продает квартиру, забирает свою часть средств для погашения долга, остаток же отдает кредитозаемщику», - считает Игорь Жигунов, глава представительства в Петербурге ООО "Городской ипотечный банк".

Высокие проценты

Однако Петербургский рынок ипотечного кредитования придумал совершенно другие схемы, которые сложно назвать ипотечными. Во-первых, в городе сильно развито кредитование на покупку жилья под залог уже имеющегося у кредитозаемщика жилья (в данном случае это классический вид кредитования и его сложно назвать ипотекой). Технологии классического кредитования банками опробованы давно (собственно, это их профильный бизнес), риски минимальны, и такие услуги предоставляет практически каждый банк. Однако данной услугой предпочитают пользоваться обеспеченные горожане, и, как правило – исключительно с целью улучшения своих жилищных условий с очень хороших на слишком хорошие. Более того, такие “классические” кредиты подразумевают высокие процентные ставки, в результате итоговая стоимость квартиры оказывается в три-четыре раза выше изначальной. Поэтому ими пользуются только в качестве корпоративных кредитов – то есть их оформляет на свое предприятие руководство предприятий, что нельзя считать ипотекой, направленной на разрешение социальных проблем.

Беременная жена

Тем не менее, классический вид ипотеки в городе вроде бы существует, даже более того, банки начинают кредитовать долевое участие на строительство жилья. Однако мало кто из банкиров официально может подтвердить, что он активно работает на данном рынке. По информации «ДП», более половины банков, заявивших за последние три месяца о реализации своих программ ипотечного кредитования, приостановили оформление кредитов до лучших времен. И все из-за того, что власть города не может выполнить свои обещания перед ними. Для начала, чиновники никак не могут принять законы о маневренном фонде. Говорят, этим летом один петербуржец взял большой кредит в одном из банков, приобрел на него большую квартиру. Через месяц у него появляется новая жена, которая буквально через неделю рожает ему ребенка, который, естественно, сразу же прописывается на приобретенную жилплощадь. Существующие законы надежно защищают ребенка – с жилполощади его деть никуда нельзя.

Поэтому данный кредитозаемщик и перестал платить по кредиту. Банк ничего сделать не может – ему не поможет даже суд, потому что в данном случае петербуржец со своей новой жилплощадью перед законом чист. Если бы существовал закон о маневренном фонде, то все счастливое семейство вмиг бы выселили, и банк бы не пострадал. Банковское сообщество весьма закрытое, слух распространился моментально, в результате оформление ипотечных кредитов и приостановлено до лучших времен.

Москва впереди

Другой ипотечный продукт пытается внедрить сама администрация города. К ипотеке она повернулась в июне 2004 года, учредив ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», которое должно заниматься оформлением кредитов на покупку жилья. Из городского бюджета было выделено средств на 1,5 тысячи кредитов на 2004 год и на 1,2 тысячи кредитов на 2005 год. Согласно своим уставным документам, агентство не имеет права выдавать денежные средства кредитозаемщику, и привлекает для этого коммерческие организации, у которых кредитование – профильный бизнес. Из более чем 140 банков, работающих на территории Петербурга, агентство заключило договора с 24 банками (другие просто не выразили желания участвовать в городской правительственной программе).

Для них для всех условия кредитования одинаковы – они не несут никаких рисков. Тем не менее, по данным «ДП», из 3 тысяч заявок было одобрены всего две. Вероятно, потому, что эта ипотека предполагает покупку жилья только на вторичном рынке.

Как разъясняет Наталья Бочек, представитель ОАО «Национальная Ипотечная Компания» в Петербурге, в Москве ипотека развивается интенсивнее, чем в Петербурге. По ее словам, жители Москвы имеют более высокий уровень доходов и правительством Москвы создан механизм снижения рисков при работе с застройщиками жилья, а петербургские банки либо работают с партнерскими строительными компаниями, либо ограничиваются работой на вторичном рынке жилья.

Эмбрион ипотеки

«На данный момент рынок ипотечного кредитования, несмотря на все предпринимаемые усилия, по-прежнему находится в зачаточном состоянии, - полагает Антон Юрковец, председатель правления ЗАО «Банк «Советский», - ипотечное кредитование довольно новое явление, в котором еще не все успели разобраться, и кроме того, из-за несовершенства законодательства развитие ипотеки в России затруднено».

Также банкиры обвиняют горожан в низкой платежеспособности, однако им никак не удается убедить население переплачивать за квартиры в три-четыре раза. Более того, вся страна находится в ожидании, когда же завышенные цены на недвижимость упадут. Глупо брать сейчас кредит, когда завтра квартира может стоить в три раза дешевле, так как условия кредита банк не будет пересматривать. Поэтому убеждать население, что ипотека в городе активно развивается – бессмысленно.