В управдомы по конкурсу

Утвержден порядок отбора организации, управляющей многоквартирным домом

Очень может быть, что вскоре знакомые всем жэки и дэзы прикажут долго жить. До конца года собственники жилья в многоквартирных домах должны выбрать способ управления своим домом. Если жильцы не смогут или не захотят объединиться, чтобы решить этот вопрос, выбор за них сделают муниципальные власти: управляющую организацию они отберут уже без участия жильцов. Но, правда, по конкурсу.

Вся эта схема прописана в Жилищном кодексе. А сегодня "РГ" публикует постановление правительства, которое утвердило правила, по которым должны действовать муниципалитеты, организуя такие конкурсы.

Нужно заметить, главный жилищный закон предусматривал, что переход управленческих функций к профессионалам-частникам пойдет быстрее, и первоначально жильцы должны были сделать выбор до 1 марта 2006 года. Но весь прошлый год показал - население к переменам не готово. Товарищества собственников жилья создаются. Но, главным образом, во вновь построенных домах, где купившие квартиры жильцы имеют примерно равный и весьма высокий уровень доходов и более "продвинутое" самосознание. Впрочем, роль организатора товарищества в большинстве случаев берут на себя строительные организации, возводившие дома, - у многих застройщиков есть специальные подразделения, занимающиеся эксплуатацией вновь отстроенного фонда.

Что касается старого жилья, здесь дело продвигается куда медленнее. Во многом потому, что публика в старых домах живет разношерстная - здесь и владельцы квартир, купившие их на вторичном рынке, и семьи со скромными доходами, но решившие свое жилье все-таки приватизировать, и те, кто предпочел оставить занимаемую площадь в качестве муниципальной. Многие просто не понимают, зачем им нужно выбирать какого-то там управленца.

Вот почему сроки решено было отодвинуть, для чего в конце декабря были внесены необходимые поправки в законодательство. Таким образом, собственникам-жильцам дали дополнительные десять месяцев на проведение общего собрания и выбор способа управления домом. Если этого не сделать до конца нынешнего года, с 1 января 2007-го "управдома" обязаны будут выбрать муниципалитеты. Уже без участия жильцов, но, правда, по конкурсу.

- Новая модель управления многоквартирными домами, прописанная в Жилищном кодексе, преследует одну главную цель, - поясняет Сергей Сиваев, директор направления "Городское хозяйство" Института экономики города (этот институт помогал Росстрою, минрегиону и ФАС писать публикуемые сегодня правила). - Власть не должна управлять чужой собственностью.

Все обязанности, вся ответственность по ее содержанию и использованию лежит на собственнике. Только так можно демонополизировать рынок по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, чтобы на смену нынешним монополистам - МУПам - пришли профессиональные управляющие компании.

Но торопиться и "загонять" население в ТСЖ силком, по мнению Сергея Сиваева, было бы большой ошибкой. Нужно постепенно создавать предпосылки к тому, чтобы жильцы поняли, зачем (и в каких случаях) нужно объединяться и какие выгоды это сулит. Поэтому управление домами, отобранными муниципалитетами, специализированными организациями, можно рассматривать как некий промежуточный вариант, ведь договор на оказание услуг управляющая компания будет заключать с каждым жильцом. Если качество ее работы и расценки на услуги удовлетворят большинство собственников квартир в доме, то и слава Богу: значит, переход на новую модель управления пройдет безболезненно. Если же жильцы захотят поменять управленца, они просто вынуждены будут объединиться, чтобы сделать новый выбор.

При этом переход управленческих функций от муниципальных структур к частным, и законодатели отдают себе в этом полный отчет, сопряжен с определенными рисками. Во-первых, на рынке могут появиться лжеуправленцы - договоры заключат, деньги с населения соберут, а там трава не расти. Во-вторых, пока профессиональных управленческих компаний, стремящихся занять нишу на рынке коммунальных услуг, очень мало. Значит, пока ни о какой конкуренции и речи нет. И при заключении договоров на обслуживание жильцам, что вполне реально, будут предлагать прямо-таки кабальные условия. Впрочем, по словам Владимира Ефимова, замначальника управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ, эти риски учитывались при подготовке правил по проведению конкурсов. "Карманные" компании, считает Ефимов, муниципалитеты выбрать не смогут - этому помешают прописанный в правилах порядок информирования о проведении конкурса и его открытость. От мошенников и жильцов, и поставщиков услуг должен защитить специальный механизм - либо денежное обеспечение исполнения обязательств, либо страхование ответственности управляющей организации, либо безотзывная банковская гарантия, либо залог депозита. Одним словом, участвуя в конкурсе, УК должна продемонстрировать свою финансовую устойчивость и серьезность намерений.

Что касается "кабальных" условий договора и возможного скачка расценок на услуги, то, по мнению Владимира Ефимова, эти требования муниципалитет сможет оговорить при проведении конкурса, и первоначально стремительного взлета квартплаты эксперты не ожидают.

Тем не менее стоит сказать, что переход на новую модель предусматривает, что отдельный договор будет заключаться на обслуживание каждого дома. А это означает, что практически сразу станет ясно, что в новых домах жильцы за тепло, например, здорово переплачивают. А жители старого фонда окажутся в явном проигрыше - содержание жилья более низкого качества им будет обходиться намного дороже (из-за тех же теплопотерь, к примеру). Как решать эту проблему, пока непонятно. Как неясна и ситуация с капитальным ремонтом таких домов. Напомним, Жилищный кодекс и эту обязанность целиком и полностью возложил на жильцов-собственников. Но такой подход чреват социальным взрывом - население и сегодня-то с трудом воспринимает резкий рост тарифов.

К счастью, признаются эксперты, в правительстве все-таки приходят к пониманию, что оставлять население один на один с разрушающимся жильем, требующим огромных затрат на восстановление, нельзя. Но каким образом организовать государственную поддержку, пока даже приблизительного решения не найдено. "Мы изучаем опыт Прибалтики, Польши и других стран, - говорит Сергей Сиваев. - Думаю, что скоро какие-то предложения будут уже сформулированы".

Дата публикации: 16:02 22 февраля 2006

Источник: bpn.ru