Законы природы на квартирном рынке: зимой — рост, весной — остановка

Заключительным аккордом 2005 года стал ноябрьско-декабрьский рост цен на вторичном рынке жилья. Покупателям, решившим объединить встречу Нового года с новосельем, пришлось сочетать предпраздничные хлопоты с лихорадочным поиском квартир. Специалисты рынка уже с октября наблюдают существенное сокращение количества предложений ликвидных «вторичных» квартир и напрямую связывают это со вступлением в силу в апреле прошлого года федерального закона об участии в долевом строительстве.

Этот документ, по мнению большинства аналитиков, больше всего повлиял на развитие рынка недвижимости в 2005 году.

Причины и последствия

Нововведения в законодательстве привели к резкому уменьшению количества выставленных на продажу квартир в новостройках. Это моментально сказалось на вторичном рынке жилья и привело к увеличению темпов роста цен, который за период с октября по январь в среднем составил не менее 3% в месяц.

Из-за быстрого увеличения стоимости квартир в этот период вновь стали очень выгодными спекулятивные операции с жильем. В декабре средняя цена 1 кв. м в столице превысила $2400. По традиции, сильнее всего подорожали однокомнатные квартиры, причем наибольший рост цен отмечен в самых некомфортных категориях жилья, прежде всего в панельных домах «хрущевских» и «брежневских» серий, где квартиры имеют наименьший общий метраж. В то же время более качественное жилье бизнес-класса, а также элитная недвижимость сохранили прежнюю ценовую динамику.

«Рост цен спровоцировал недостаток качественных предложений в сегменте новостроек, который «перекинул» покупательский интерес в сегмент вторичного рынка, — отмечает директор департамента территориальных отделений ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Елена Бармина. — Помимо этого значительно вырос платежеспособный спрос за счет активного развития ипотечных программ, то есть увеличения количества заемщиков. Таким образом, дефицит предложения и активный интерес покупателей к недвижимости спровоцировали подорожание квартир и, как следствие, еще больший ажиотаж».

Что принес новый год?

В январе наблюдалась обычная для этого периода стагнация рынка, предложений на протяжении всего месяца было немного. В данный момент на вторичном рынке недвижимости отмечается сокращение количества выставленных на продажу ликвидных квартир и стабильный рост спроса. Но несколько изменилась его структура: сегодня специалисты рынка отмечают тенденцию уменьшения интереса покупателей к квартирам, которые продаются с условием альтернативной покупки (обмена через куплю-продажу). По мнению управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Руслана Сейт-Люманова, это происходит в связи с частыми случаями невыполнения продавцами таких квартир своих обязательств перед покупателями. В условиях растущего рынка и ограниченного предложения они не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать себе подходящий вариант для обмена.

«Темпы прироста предложения в прошлом году оказались очень невысокими, — отмечает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев. — В результате рынок насыщался очень медленно, спрос не успевал удовлетворяться и цены «разгонялись» быстрее. В среднем за период с сентября по декабрь стоимость жилья выросла на 12%».

На «вторичке» ожидается оттепель

После новогодних каникул спрос на жилье активно восстанавливался, его основные показатели уже достигли уровня ноября–декабря. Ожидается, что количество квартир на вторичном рынке будет постепенно нарастать (сейчас объем предложения составляет более 25 тыс. объектов). Аналитики рынка недвижимости предполагают, что после новогоднего затишья рост цен продолжится, но более медленными темпами: в среднем на 1–2% в месяц против 3–4% в ноябре. «Рынок сохраняет привычную сезонную динамику. Я думаю, что уже к маю прирост цен составит не более 2–2,5% в месяц», — отмечает С. Елисеев. С этими предположениями согласен и первый вице-мэр Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Он пообещал, что темпы повышения стоимости жилья в Москве в 2006 году должны снизиться примерно в четыре раза по сравнению с прошлым годом (напомним, что за 2005 год цена квартир в Москве увеличилась в среднем на 30%), а жилье будет дорожать «на уровне или чуть-чуть быстрее уровня инфляции». По итогам 2005 года инфляция в России зафиксирована на уровне 10,9%, в январе того же года она находилась на отметке 2,4%, а в январе 2006-го равнялась 3,2%.

«Сегодняшняя ситуация на рынке дает основания предположить, что при сохранении темпов роста стоимости 1 кв. м к концу года средняя цена на объекты вторичной недвижимости составит $3 тыс. за 1 кв. м, — считает Е. Бармина. — Поскольку никаких предпосылок для изменения ситуации на рынке нет, можно прогнозировать дальнейший умеренный рост цен».

Во второй половине 2006 года следует ожидать появления на рынке новостроек объектов, которые удовлетворяют требованиям нового закона, что в свою очередь также приведет к незначительному снижению темпов роста цен на вторичном рынке.

Надежда Горячева, руководитель отдела финансовых продуктов МГСН:

— В нынешних условиях, когда рынок нестабилен и цены на недвижимость растут в среднем на 3–4% в месяц, многие москвичи опасаются затевать какие-либо операции со своим жильем. В частности, многих сегодня страшит столь сложная процедура, как альтернативная купля-продажа, то есть современный обмен. Это вполне объяснимо — в среднем вся сделка с подбором покупателя на квартиру клиента и поиском альтернативного для него варианта занимает около полутора–двух месяцев, а это немалый срок в условиях растущего рынка.

Естественно, что солидные агентства недвижимости ищут выгодные для клиента пути решения этой проблемы — так, МГСН сегодня предлагает уникальную услугу, суть которой в следующем: вы выбираете понравившуюся квартиру, к примеру, стоимостью $100 тыс. Пока идет процесс подбора покупателя для вашей собственности, мы выкупаем выбранный вами вариант по цене, частично учитывающей рост стоимости жилья на рынке. В случае с нашим примером, стоимость квартиры составит приблизительно $106 тыс.

Благодаря этой услуге мы страхуем клиента от дальнейшего роста цен, и он гарантированно приобретает понравившийся вариант, не опасаясь его «ухода» с рынка, по зафиксированной сумме.

Александр Слета, аналитик бюро недвижимости «Агент 002»:

— Причин резкого повышения цен на жилую недвижимость в Московском регионе летом 2005 года несколько. В первую очередь это последствия пресловутого 214-го закона, разом сломавшего все годами отработанные схемы привлечения средств физических лиц — понадобится еще много времени, пока консервативная, инерционная строительная отрасль приспособится к новым условиям.Также стоит упомянуть отложенный спрос, который образовался в период бурного роста цен 2003 года. Потенциальные покупатели, не купившие тогда подорожавшие квартиры, к 2005 году смогли скопить необходимую сумму и тем самым повысили спрос на жилье.

На сегодняшний день каких-либо кардинальных изменений, которые могут повлиять на снижение стоимости жилья, не происходит. Причины, по которым росли цены в последние полгода, в какой-то мере действуют и сейчас.

Быстрое увеличение стоимости жилья всерьез волнует федеральные и московские власти — ведь это создает серьезные препятствия реализации президентской программы «Доступное жилье». Чиновники разного уровня высказывают суждения о том, что темп роста на квартиры не должен превышать уровень инфляции в стране (около 10% в год, или менее 1% в месяц). Но механизмы сдерживания роста цен государственными органами еще не разработаны.

Игорь Богомолов, руководитель отделения «Маяковское» компании «Пересвет-Недвижимость»:

— В декабре 2005 года была определенная стабилизация цен, но с конца января этого года рост возобновился. Немаловажную роль в данном процессе сыграл закон об участии в долевом строительстве: предложения по новостройкам сократились, как следствие, денежные потоки покупателей перераспределились на вторичный рынок.

В конце прошлого года произошло «вымывание» сравнительно недорогих квартир первичного рынка, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года (многие из них были приобретены с помощью ипотеки). В настоящее время на рынке новостроек остается достаточно большое количество квартир, рассчитанных на покупателя с доходами выше среднего. На вторичном рынке предложение квартир для свободной продажи ограничено в связи с ожиданием дальнейшего повышения цен.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— На ситуации, происходящей в настоящее время на рынке недвижимости, до сих пор сказывается вступление в силу закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Резко сократился объем предложения квартир в новостройках, что затронуло вторичный рынок жилья — на нем также предложение сокращается, а стоимость квадратных метров растет.

В декабре 2005 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы составила $2658 за 1 кв. м, в январе 2006 года — $2774 за 1 кв. м. Таким образом, за месяц стоимость 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости выросла на 4,4%. По нашим прогнозам, в 2006 году квартиры в столице подорожают еще на 25–30%.

Дата публикации: 11:35 26 февраля 2006

Источник: bpn.ru