Реванш застройщиков, или торжество здравого смысла?

Разговоры о внесении поправок в Закон "О долевом участии..." ведутся практически с момента его принятия. В последнее время заговорили о том, что застройщики вот-вот возьмут реванш, а покупатели новостроек станут еще более бесправными, чем прежде. Так ли это? Сегодня для всех очевидно, что закон нуждается в каких-то корректировках. Но каких? Как соблюсти баланс интересов дольщиков, застройщиков и банков? Единого мнения на этот счет нет. Тем интереснее было получить информацию о готовящихся поправках из первых рук. Ситуацию комментирует Александр Коган, депутат Государственной Думы, член Комитета по бюджету и налогам.

- Когда закон вступил в силу, оказалось, что нормативных актов к нему нет. Возник правовой вакуум: работать по закону надо, но нельзя. Как это произошло?

- От принятия закона до его вступления в действие прошло три месяца. За это время и должны были разрабатываться подзаконные акты. Действительно, некоторые органы исполнительной власти взялись за эту работу неспешно. Сейчас основные нормативные акты готовы, и работе закона ничто не мешает.

- Сложилось ощущение, что после принятия блока законов о рынке доступного жилья центр тяжести в разработке поправок и новых законов переместился из парламента в президентскую администрацию.

- В период подготовки законов активно велись парламентские слушания, сейчас обсуждение идет в рабочем порядке в рамках комитетов. Я бы сказал, что процесс обсуждения стал многополярным, и это позитивный фактор.

- Что вы считаете главным при рассмотрении поправок?

- На мой взгляд, основная задача депутатского корпуса - обеспечить то, чтобы направленность на защиту интересов частных лиц не была выхолощена с принятием поправок. У дольщика нет юристов и профессиональных знаний в сфере рынка недвижимости, поэтому его необходимо защитить на уровне закона. Защита потребителя - это ключевой вопрос. Но при этом закон должен стать реальным правовым инструментом обеспечения населения доступным жильем. Поэтому необходимо добиться, чтобы создаваемый механизм привлекал, а не отталкивал инвестиции в строительство.

- Какие поправки являются предметом обсуждения?

- Прежде всего, подчеркну, что процесс находится в стадии обсуждения. Предлагается отменить положение о солидарной ответственности банков, предусмотреть возможность для застройщика расторгать договор во внесудебном порядке, если обязательства не выполняет дольщик. Это, пожалуй, самое существенное. Кроме того, необходимо предусмотреть включение в договор долевого участия не только самой квартиры, но и помещений общего пользования, которые после завершения строительства перейдут в общую собственность жильцов дома. Существует также предложение увязать этапы строительства с этапами оплаты по договору долевого участия. Но здесь я хочу сразу оговориться, данный пункт вызывает у меня сомнения.

- Давайте по порядку. Не окажутся ли дольщики незащищенными, если отменить положение о солидарной ответственности банков?

- Я могу вас заверить, что в законе заложены другие возможности защитить дольщиков. Кредитное финансирование должно постепенно играть все большую роль, нет никакого смысла создавать дополнительные сложности для кредитования, если мы не хотим сделать деньги дольщиков единственным источником финансирования строительства. А этого, естественно, мы не хотим.

- Кстати, а почему вообще не запретить привлекать деньги частных лиц на стадии строительства? Пусть застройщик сам достроит дом, оформит его в собственность и продает квартиры по договорам купли-продажи. Примеры в мировой практике имеются.

- Это утопичная идея. Надо учитывать состояние рынка. Если ввести такой запрет, останется лишь несколько крупных компаний, о конкуренции можно будет забыть. Возникнет острый дефицит. Сделки теоретически станут безопасными, но практически купить будет нечего. А задача стоит обратная - увеличивать объем предложения. Когда предложение начнет догонять спрос, появится реальный выбор - покупать готовую квартиру или участвовать в долевом строительстве.

- Вы упомянули внесудебную процедуру расторжения договора...

- Дольщику дано право в одностороннем порядке расторгнуть договор, а застройщик такого права лишен. У дольщика все равно должно остаться больше прав в смысле расторжения договора. Но при этом необходимо дать такую возможность и банку, хотя бы в крайних случаях, например, если дольщик не вносит в срок платежи. Безусловно, должны быть четко регламентированы вопросы возврата уже внесенных сумм и штрафных санкций.

- Не раз приходилось слышать такое мнение, что закон может использоваться для недобросовестной конкуренции вплоть до возможности обанкротить конкурента. Компания заключает на подставных лиц договоры долевого участия и разом их расторгает, требуя выплаты штрафов.

- А вот это уже из области фантастики. Для компании гораздо выгоднее вкладывать средства в строительство, чем скупать чужие квартиры. Да и разорить кого-либо таким образом едва ли возможно. Поглощения компаний идут во всем мире, но до такой технологии, кажется, еще никто не додумался.

- Расскажите об идее брать деньги с дольщика постепенно по мере строительства. И почему вы против нее?

- Мы должны добиться, чтобы наши законы не были сборником пожеланий, а действительно работали. В принципе, логика понятна: построил застройщик фундамент - может взять 10% стоимости квартиры, построил коробку - взял, скажем, 70 процентов. Но что будет реально: застройщику придется беспрерывно доказывать какому-то контролирующему органу, что он построил столько-то и поднялся на следующую ступень. Это будет перманентная госкомиссия со всеми вытекающими издержками, которые, естественно, будут заложены в стоимость квартиры.

Причем застройщик может при такой системе очень творчески подойти к ценообразованию. Он скажет, что цену зафиксировать не может, поскольку инфляция и материалы могут подорожать. Срок окончания строительства тоже при этом становится загадкой. Я думаю, что не стоит создавать механизм, который приведет к дополнительной бюрократизации строительства.

- Вы согласны с тем, что закон способствует росту цен на квартиры из-за удлинившегося "вхождения в площадку" и возможного удорожания кредитных ресурсов?

- Нет смысла возлагать вину за рост цен на Закон о долевом участии. Влияние закона на себестоимость является несущественным. Роль себестоимости в структуре цены будет расти с развитием конкуренции. В настоящее время в зависимости от местных условий на ценообразование в разной степени влияют три фактора: спрос, себестоимость и уровень обременений со стороны местной власти.

- После принятия поправок все проблемы будут сняты?

Каждый закон - это звено правовой парадигмы, включающей разные уровни законодательства - от основополагающих законов, таких как Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и т.д., до смежных законов и нормативных актов к самому этому закону.

Любое серьезное изменение в законодательстве дает желаемый эффект, только если оно согласовано с общим правовым контекстом. Нам надо стремиться к тому, чтобы не менять слишком часто законы, а настраивать их в рабочем режиме. Именно это сейчас и происходит в отношении Закона о долевом участии, который, по моему убеждению, будет являться одним из ключевых компонентов в правовом регулировании рынка недвижимости.

Дата публикации: 13:00 02 марта 2006

Источник: bpn.ru