Брокеры на ипотеке

Повышение интереса к ипотечному кредитованию вызвало появление на рынке недвижимости профессии " ипотечный брокер". Ипотечные брокеры появились в последние два-три года, когда в России более-менее стабильно начал работать институт ипотечного кредитования, причем их возникновение было связано со страхом рядового заемщика перед прохождением процедуры банковской проверки. Потенциальный заемщик плохо понимает, что такое ипотека и как она работает, тогда как брокер, напротив, должен хорошо ориентироваться в специфике разных банковских программ, процентных ставках, комиссиях и прочих подводных камнях ипотеки. Причем если изначально ипотечный брокер в основном оставался в структуре агентства недвижимости, то теперь чаще всего это выделяется в отдельный бизнес.

Кому он нужен

Во-первых, брокер должен найти кредитную линию, которая одновременно удовлетворяла бы и заемщика, и банк. Не секрет, несмотря на похожесть банковских ипотечных продуктов, они отличаются как суммами, процентами, так и требованиями к потенциальным заемщикам.

В принципе эту работу заемщик может выполнить и сам, затратив на это собственные время и силы. У меня на первичный подбор вариантов кредитных линий и уточнение всех мелочей ушло всего полдня. Но это первичный подбор, дальше в каждый банк надо прийти на встречу и уточнить свою пригодность для каждого конкретного банка лично.

Кроме того, в беседах с сотрудниками кредитных отделов уточняются условия кредитов, которые могут отличаться хоть и не сильно от тех, что есть в рекламных проспектах. Дальше банк берет время на размышление. И либо дает добро, то есть кредит, либо отказывает (чаще всего не объясняя причин).

По словам генерального директора Городского ипотечного центра Максима Ельцова, многие потенциальные заемщики после знакомства с условиями кредитных учреждений делают поспешный вывод о том, что им обязательно дадут кредит, а на практике, обращаясь в один банк за другим, получают отказы. В городе, скорее всего, есть банк, который одобрит конкретного заемщика, но не факт, что клиент самостоятельно «доберется» до него, а не разочаруется раньше времени.

Кроме того, при подаче заявок в несколько банков клиент нередко должен оплачивать комиссию за рассмотрение каждой из них, что увеличивает стоимость получения ссуды. Директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев считает, что ипотечное брокерство — шаг, направленный на упрощение получения ипотечного кредита для клиентов.

Если ранее с момента обращения до принятия решения проходило пять-семь дней, то теперь эти сроки сократились вдвое. Удобство для заемщика заключается в том, что теперь в его присутствии в банке нет необходимости.

После обращения в агентство заемщику достаточно будет присутствовать только на подписании договора купли-продажи. Есть еще один резон обратиться к ипотечному брокеру — у него уже накоплена обширная статистика одобрений и отказов, и они, в отличие от банков, готовы поделиться ею с клиентом. Более того, они помогают ему подготовить документы для подачи заявки и отправить их в тот банк, в котором заявка будет одобрена с максимальной степенью вероятности.

Именно в результате такой работы 87% клиентов ГИЦа получают ссуды, констатирует господин Ельцов. Однако он оговаривается, что даже при самом тщательном изучении условий банков всего не предусмотреть: скажем, непонятно, какую часть дохода банк отнесет на содержание иждивенцев или как отнесется к официально не трудоустроенному заемщику. По оценкам специалистов, из десяти человек, решивших самостоятельно оформить документы для получения ипотечного кредита, только двое выходят на совершение сделки.

После того как эпопея с банками закончилась, одобрение получено и кредитная линия открыта, наступает следующий этап. Нужно найти квартиру, которая в полной мере будет отвечать требованиям банка. Несомненно, если заемщик будет сам искать подходящее жилье, это займет гораздо больше времени, чем при обращении к специалисту; порой самостоятельно просто невозможно подобрать необходимое жилье.

Кроме того, увеличатся его издержки на оформление кредита. Также довольно распространенной является ситуация, когда заемщик, уже заручившись согласием банка на выдачу кредита, не может найти подходящий объект. В итоге клиент остается без денег, поскольку предложение банка взять ссуду действует лишь в течение ограниченного периода времени.

Определенные сложности могут возникать и на этапе оформления сделки, поскольку банки предъявляют особые требования к технике ее проведения и процедуре расчетов. Так что, по словам Максима Ельцова, наиболее полезная заемщику часть работы ипотечного брокера — найти квартиру.

Где и как

Сегодня существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, брокеры крупных риэлтерских компаний, а также независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. В Петербурге наиболее известными ипотечными брокерами являются Городской ипотечный центр (ГИЦ) при корпорации «Петербургская недвижимость», Центр жилищного кредитования (ЦЖК) риэлтерской компании «Адвекс-Росстро», а также департамент ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар».

Многие банки со своей стороны тоже сотрудничают сразу с несколькими агентствами недвижимости. ПСБ наиболее активно работает с «Итакой», «Адвек-сом», «Экотоном» и «Петербургской недвижимостью», в списке у ВТБ — около двадцати застройщиков и тридцати агентств, а у петербургского филиала ММБ — большинство компаний из Санкт-Петербургской гильдии риэлтеров. При необходимости кредитные учреждения готовы расширять свои списки и работать и с теми риэлтерскими компаниями, с которыми связаны их потенциальные заемщики.

В нашей стране, в отличие от стран Запада, ипотечные программы сильно различаются, например в зависимости от позиции банков по отношению к официально не подтвержденным доходам. Поэтому в России ипотечный брокер выступает именно от лица клиента. В итоге — в западной модели ипотечному брокеру платит банк, при котором он работает; в отечественной — брокер получает доход от клиента (процент либо фиксированную сумму).

Так, фиксированный тариф в большинстве агентств составляет в районе $500-700, второй вариант — плавающий комиссионный сбор 2—3% от суммы кредита. Есть и брокеры, предлагающие потенциальному заемщику оплатить услуги в размере 1% от суммы кредита по факту его получения, но при этом требующие при подписании договора на оказание услуг внести на счет компании невозвращаемый депозит — его размер составляет от 200 до 400 у.е. Плюс к этому, если ипотечный брокер занимался подбором квартиры и оформлением ее покупки, он получает еще комиссионные и с этого. Стоимость же услуг риэлтерских компаний при проведении ипотечных сделок в среднем ненамного отличается от комиссии при проведении обычной сделки.

В «Петербургской недвижимости» проведение любого вида сделки стоит до 4% от ее суммы, и хотя ГИЦ берет за свою работу комиссию в размере 1% от полученного кредита, в дальнейшем уплаченное вознаграждение компенсируется за счет снижения ставки комиссионных при подборе квартиры, поясняет Максим Ельцов.

Директор департамента ипотечного кредитования «Бекара» Алексей Коше-лев подчеркивает, что цена услуг агентства зависит от объема работ. Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения), то комиссия составит 2% от суммы кредита. Полностью ипотечная сделка обойдется покупателю в 5% от ее суммы.

Комментарии

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного потребительского кредитования филиала ОАО «ВНЕШТОРГБАНК» в Петербурге:

Я знаю, что в крупнейших агентствах недвижимости уже есть ипотечные центры — со специалистами, которые непосредственно принимают клиентов. Они оказывают им услуги в выборе банка, они собирают пакет документов вместе с заемщиками. То есть практически они выполняют некую первичную функцию банка по сбору документов. Существует ряд посреднических компаний, которые просто оказывают консультации. Они говорят, в какой банк лучше прийти, и при этом пакет документов они не собирают, работают на уровне консультантов. Таким образом, существуют различные уровни, и поэтому банк, вероятно, выбирает того брокера, с которым ему лучше работать. Это либо посредник, либо брокер, который доводит сделку до конца. Но уровень знаний и уровень предоставления услуг здесь абсолютно разный. Пока этот рынок — стихийный, пока он только формируется вместе с самим рынком ипотеки.

Андрей Пименов, зам. главы представительства городского ипотечного банка в Петербурге:

Ипотечный брокер нужен для того, чтобы клиент мог получить кредит путем одного визита. Прийти в банк один раз; все остальное за него делает брокер. Это тот консультант, который поможет клиенту собрать пакет документов, принести их в банк, получить одобрение на кредит. И дальше — поможет приобрести тот объект недвижимости, который выберет сам заемщик.

Естественно, ипотечный брокер, работающий с каким-то определенным банком, должен разбираться в его кредитных продуктах и правильно преподнести кредитный продукт потенциальному заемщику. Получается, от того, насколько правильно ипотечный брокер объяснит, какой кредитный продукт нужен заемщику, зависит, какой заемщик получит кредит.

Дата публикации: 16:24 10 марта 2006

Источник: bpn.ru