Инвестиционный бизнес на квартирах для «чайников»

В последние годы у человека со средним достатком появилось много возможностей для дополнительного заработка. Одна из них — вложение средств в недвижимость. Ликвидное жилье всегда будет хорошим объектом для инвестирования. Даже купив квартиру эконом-класса, человек может смело рассчитывать на 20% прибыли в год и защиту своих денег от инфляции. По сравнению с банковским вкладом это более выгодное вложение средств, а по уровню безопасности сильно превосходит инвестиции на фондовом рынке. В какие же объекты лучше всего вкладывать деньги? По мнению управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Руслана Сейт-Люманова, люди, которые покупают жилье для дальнейшей его перепродажи, как правило, выбирают наиболее востребованную недвижимость, которую в будущем можно быстро продать, а именно — одно-двухкомнатные квартиры без явных недостатков, с балконом и телефоном, неподалеку от станции метро.

Квартиры в «хрущевках», запланированных к сносу, на сегодняшний день уже не вызывают такого высокого спроса среди покупателей, как несколько лет назад. А между тем подобное вложение денег должно принести 25% прибыли только за счет предоставления новой квартиры взамен старой, без учета роста рынка. Можно предположить, что потеря интереса инвесторов связана с административными трудностями в оформлении документов, некоторой зыбкостью положения переселенца и общим нежеланием граждан вникать в бюрократические детали. Гораздо более популярный в последнее время способ — искать владельцев, которым по разным обстоятельствам необходимо срочно продать жилье.

Куда вывела кривая цен?

В первую очередь доходность вложений зависит от потенциала проекта, стадии его реализации, на которой внесены деньги, и срока перепродажи жилья. В 2003 году порядка 30% квартир покупались с целью дальнейшей перепродажи. В этот период на волне роста стоимости недвижимости эконом-класса можно было получить прибыль до 30% годовых, бизнес-класса — до 50%, а с продажи элитного жилья — до 100%. К концу 2004 года разброс размеров прибыли от вложений в недвижимость выровнялся и составил в среднем порядка 30% в год.

В начале 2005 года началось некоторое снижение уровня доходности от инвестирования в жилые объекты. В первую очередь это было обусловлено существенными обременениями, которые город накладывал на инвестора, а также увеличением затрат на вхождение в проект. Постепенно уменьшилась разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках, а также замедлился рост цен. За прошлый год стоимость квартир увеличилась в среднем только на 25–30%.

Сейчас сложно однозначно сказать, жилье какого класса наиболее выгодно покупать с целью дальнейшей продажи, так как интересные в инвестиционном плане проекты встречаются в любом сегменте. Если говорить о чистой прибыли, то, по мнению специалистов рынка, на сегодняшний день доходность вложений в недвижимость в процентном соотношении по сегментам составляет: эконом-класс — 25–30%, бизнес-класс — 20–25%, элитное — 35–40%.

Ниже прибыль — меньше инвесторов

За последние полгода активность частных лиц, вкладывающих средства на первичном рынке недвижимости, снизилась вдвое. В середине 2005 года около 10% покупателей жилья в новостройках планировали дальнейшую перепродажу своей недвижимости. Сейчас их доля опустилась до 5%.

Инвестиционные продажи упали прежде всего после существенного сокращения ассортимента на первичном рынке недвижимости в результате вступления в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». До принятия этого документа риски были очень высоки, и квартиры на начальном этапе, когда еще не оформлен весь пакет документов, продавались по себестоимости. Поэтому рост цен в процессе строительства был очень существенным, до 50%.

По новому законодательству продавать квартиры до получения разрешения на строительство нельзя. В результате период реализации по объектам сократился, соответственно, уменьшилась и возможность для роста стоимости, поэтому сегодня на начальном этапе квартиры продаются достаточно дорого. Говоря простым языком, если до вступления в силу закона № 214 можно было приобрести квартиру в строящемся доме за 50% ее окончательной стоимости, то теперь такой возможности нет.

Закон смешал карты всем

Сегодня многие объекты поступают в продажу только после окончания строительства и прохождения госкомиссии. Таким образом, для покупателей жилья в новостройке инвестиционный период сокращается до трех-четырех месяцев, на протяжении которых оформляются права собственности на объект. Разброс в цене на квартиры в строящихся и уже готовых домах постепенно сокращается. Естественно, многим частным инвесторам остается рассчитывать только на рост рынка.

В настоящее время цены на первичном рынке недвижимости уверенно поднимаются, но предсказать их поведение достаточно сложно. Рост рынка в настоящее время опережает увеличение стоимости объекта по мере строительства. Ежемесячное подорожание объектов составляет 1,5–5%, что позволяет заработать на вложении средств в квартиры в новостройках за 2006 год до 30–50% вне зависимости от сегмента рынка. Если цены остановятся или упадут — вкладчики в лучшем случае останутся при своих сбережениях.

Что может спровоцировать падение цен на жилье? Риэлторы не берутся точно ответить на данный вопрос. На рынке недвижимости за несколько последних лет было куплено действительно много квартир для дальнейшей реализации, но вероятность того, что эти объекты поступят в продажу одновременно, очень мала. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен, и резкие взлеты и падения цен в нем случаются редко. А у владельца квартиры всегда есть время оценить ситуацию и принять решение.

До принятия 214-го закона рынок недвижимости существовал по определенным правилам и нес для инвесторов определенные риски (например, строительство дома могло быть заморожено). После принятия закона правила игры несколько изменились, но в целом ситуация по извлечению возможной прибыли осталась той же.

Объяснить некоторый спад в покупке инвестиционных квартир можно как уменьшением числа мелких и средних фирм-застройщиков, так и ожиданием самих граждан, как станет развиваться ситуация в дальнейшем.

Сами инвестиции не предполагают получение баснословной прибыли. Они как были, так и останутся способом вложить деньги с относительно небольшим риском и неплохими процентами. Также не стоит упускать из вида возможность сдавать приобретенное жилье до его непосредственной продажи. Аренда одно–двухкомнатной квартиры эконом-класса может принести владельцу от $5 тыс. до $12 тыс. в год.

В общем, руководствуясь элементарным здравым смыслом и не вступая в сомнительные сделки, вполне можно не только сохранить свои сбережения от инфляции, но и получить прибыль.

Павел Епихин, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал»:

— По оценкам специалистов, инвестирование в жилую недвижимость в 2005 году позволило заработать в среднем 20% годовых (для сравнения: в 2002–2003 годах доходность составляла 70–80%).В 2006 году инвестирование в недвижимость остается достаточно прибыльным финансовым инструментом, но необходимо отметить, что доходность по сделкам с недвижимостью будет снижаться.

Что касается ликвидности того или иного объекта недвижимости, то здесь универсальных параметров оценки не существует. Каждый объект по-своему уникален, и, соответственно, его ликвидность (то есть возможность быстро и выгодно продать) будет определяться влиянием достаточно большого количества факторов, в том числе текущими предпочтениями покупателей (спросом), местоположением объекта, его потребительскими характеристиками, транспортной доступностью, экологической обстановкой, развитостью инфраструктуры района и т. д.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Рост стоимости жилья продолжается, по прогнозам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в 2006 году он может составить 25–30% на первичном и вторичном рынках. Соответственно, использование ипотечного кредитования и других инструментов альтернативного финансирования на сегодняшний день наиболее оправдано, чем тактика ожидания замедления или даже прекращения роста цен. Кроме того, объем ипотечного кредитования в последнее время стабильно увеличивается, по данным Росрегистрации, в 2005 году было выдано 4600 жилищных кредитов в Москве, а в 2006 году ожидается двукратное увеличение объемов ипотечного кредитования.

Дата публикации: 11:12 13 марта 2006

Источник: bpn.ru