Нет на свете дешевле дома, чем пятиэтажка?

О том, что дефицит жилья в Москве и Подмосковье — одна из самых болезненных и трудноразрешимых проблем нашего времени, знают все. Но в данном случае красноречивее цифры. Итак, общая потребность населения России в жилье, по оценкам различных экспертов, составляет порядка 1,6 млрд кв. м. В среднем на каждого жителя страны сегодня строится не более 0,25 кв. м в год.

Много это или мало? Для сравнения скажем: это менее 50% уровня ввода жилья в конце 1980-х годов. Между тем подсчитано, что для обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения количество вновь вводимых площадей должно быть увеличено минимум в четыре раза, т. е. достигать 1 кв. м в год на каждого жителя.

Неутешительные данные

В последние годы не раз предлагались как общие, так и частные пути решения наболевшей проблемы. Это и принципиальный подход, направленный на создание свободного рынка жилья, обозначенный в ряде крупных документов, таких, как Земельный и Градостроительный кодексы; и обсуждаемые на разных уровнях возможности государственного и муниципального жилищного финансирования; и меры по развитию банковских систем кредитования.

Но есть одно «но», при котором многие из перечисленных мер не смогут дать быстрого и эффективного результата. Это явно завышенные строительные затраты. Минимальная себестоимость 1 кв. м жилья в Москве сегодня составляет около $500. И это лишь стоимость коробки, без учета подключения внутренних и внешних сетей, без отделки! Если же говорить об инвестиционной стоимости жилья, то этот показатель увеличится приблизительно в три раза.

В редакцию М2 попал документ, авторы которого (специалисты государственного унитарного предприятия Московской области «Мособлспецстрой») предлагают свою концепцию дешевого жилья. Это комплексный подход, содержащий как затратные, так и проектно-технологические решения, позволяющие создавать жилые дома, строительная себестоимость коробки которых не превышает $240 за 1 кв. м, а цена готового объекта составит приблизительно $500 за 1 кв. м.

Экономичный дом из общедоступных материалов

Поиск принципиального строительного решения — отправной и решающий момент, так как недоработки этого этапа не устранимы в будущем. Поэтому создатели концепции дома из «Мособлспецстроя» позаботились о том, чтобы продумать все до мелочей. Так что проектировщикам, которые будут работать над реализацией их идей, не придется искать новые решения — они уже найдены. Останется лишь доработать подробный план расположения квартир, разметить конкретное размещение узлов и коммуникаций. В общем проектные работы такого рода не должны быть затратными — это тоже предмет экономии.

Каковы же строительные очертания «доступного» дома? Разработчики настоящего проекта прежде всего выяснили, какие инженерно-конструктивные решения наиболее экономичны и какие строительные материалы выгоднее использовать.

В отношении строительных материалов мнение одно — для того чтобы нейтрализовать влияние сильно монополизированных сегментов рынка стройматериалов и, соответственно, избежать риска «нарваться» на заведомо не обоснованные себестоимостью цены, необходимо комплектовать «доступный» дом материалами, выбор которых на рынке наиболее широк. Например, кирпич, типовые изделия из железобетона, утеплитель — материалы, цены на которые держатся на уровне минимальной рентабельности производителей. Если же взять типовые изделия — панели местного ДСК, то в силу того, что ДСК на местном рынке является монополистом, комбинат не станет держать низкие цены долго, и сами цены никогда не будут привязаны к себестоимости.

Приняв во внимание, что основными материалами «доступного» дома должны стать кирпич и массовые стандартные изделия из железобетона, проектировщики «Мособлспецстроя» создали саму конструкцию.

Вид изнутри

Технико-экономические показатели таковы: дом с несущими стенами из кирпича, без подвала, одноподъездный. Общая площадь здания составляет около 1,2 тыс. кв. м. Предполагается, что оно будет включать четыре–пять этажей, по четыре квартиры на каждом (кроме последнего, где размещаются две квартиры). Площадь одно–двухкомнатных квартир составит 41–66 кв. м (заметим, что это одни из самых востребованных на рынке размеров).

Внутри здания предусмотрена только одна опорная несущая стена, поэтому владельцы смогут относительно свободно менять планировку внутри помещения и при необходимости даже объединять несколько квартир в одну. В жертву себестоимости были принесены балконы — этот элемент в постройке полностью исключен.

Некоторый архитектурный изыск можно усмотреть, пожалуй, лишь в конструкции квартир последнего этажа, имеющих выход на участки эксплуатируемой кровли. Подобные квартиры являются обязательными в конструкции — разработчики концепции считают, что такие «лоджии» востребованы на рынке и будут пользоваться спросом. Они станут оплачиваться в качестве полезной площади с определенным понижающим коэффициентом.

В качестве материалов под фундамент выбран бутобетон и специальные бетонные блоки — наиболее дешевые для здания выбранного типа. Ограничение лишь одно: такие материалы используются лишь при благоприятных геологических условиях строительства.

Стены дома в предлагаемом проекте выложены из обычного кирпича и облицованы отделочным кирпичом. В промежутке в качестве теплоизоляции используется минеральный утеплитель. В каркасно-монолитной системе опор, используемой при постройке высоких домов (более семи–девяти этажей), в данном случае нет необходимости. Перекрытия, по замыслу разработчиков, опираются непосредственно на несущие внешние стены здания и одну среднюю. Более того, если толщина несущей части стены трех нижних этажей составит 380 мм (полтора кирпича), то на постройке стен двух последних этажей планируется еще сэкономить: 250 мм (одного кирпича) будет достаточно для такого малоэтажного строительства.

Поскольку сборные конструкции, как показали исследования рынка, дешевле монолитных, используются типовые пустотные железобетонные плиты перекрытия, а также сборные лестничные марши и площадки.

Самая теплая крыша — с котельной

Как известно, один из самых затратных и проблемных моментов в строительстве связан с сооружением инженерных систем в целом и отопления в частности. Во-первых, сами работы по прокладке тепловых сетей и горячего водоснабжения крайне дороги. Во-вторых, в процессе эксплуатации теряется значительная часть тепла на прогрев всей системы труб и прилегающих к ним грунтов. Альтернативный вариант — сооружение крышных котелен по одной на каждый дом — оказался дороже варианта, предлагаемого «Мособлспецстроем».

Наиболее экономичным оказалось отопление специальными автономными газовыми котлами, оснащенными закрытыми горелками. Котлы предполагается устанавливать в каждой квартире. Разработчики провели анализ случаев внедрения поквартирного отопления на территории России. В результате выяснилось, что капитальные затраты на отопление реально сокращаются в два с половиной–три раза, а эксплуатационные расходы, по мнению авторов проекта, и вовсе дают четырехкратную экономию.

Индивидуальное поквартирное отопление имеет для хозяина квартиры еще одно неоценимое преимущество — начало и конец отопительного сезона, а также температура горячей воды в кранах не зависят от воли чиновников ЖКХ. Личным решением хозяин начинает и заканчивает период отопления, регулирует температуру в жилище, оптимизирует сам процесс отопления.

Экономия в системах водоснабжения и канализации связана с использованием пластиковых труб на сварных соединениях, которые доказали свою долговечность и надежность. Для разводки в подвалах, впрочем, использованы общепринятые чугунные и стальные трубы. Отопление осуществляется стальными панельными радиаторами.

В проекте предусмотрен также отечественный лифт грузоподъемностью до 240 кг, стоимость и монтаж которого учтены в общей стоимости «коробки» здания. Электропроводка и слаботочные системы — телевидение, Интернет и телефон — как в обычных домах.

Строительная смета: где 100, там и 150%

Информация о ценах на строительные работы, необходимые для возведения спроектированного «Мособлспецстроем» дешевого дома, была получена исключительно в процессе исследования подмосковного рынка. При этом были обнаружены интересные факты.

Сегодня несложно приобрести практически любые строительные материалы. Проблема в том, что реальный потребитель жилья расплачивается далеко не за их рыночную стоимость и объем, а за те накрутки, что указаны в строительной документации и называются строительными сметами. Этот факт стал очевидным, после того как строительные организации по просьбе разработчиков проекта заполнили многочисленные сметы с указанием названий и количества материалов, нужных для строительства, а также отметили объемы и виды работ. Когда цены на работы и материалы из смет сравнивали с существующими на рынке, выяснилось, что процент завышений оказался особенно высоким у московских застройщиков и, по словам авторов проекта, достигал 150%.

Собственно, такие факты довольно распространены: всегда дешевле договориться на фиксированную сумму за определенную работу, чем поддаться еще советской привычке на все составлять сметы. Именно в них таится риск пропустить «удар слева» от опытного сметчика. Особенно интересно, что само создание сметы оплачивает заказчик, и стоит оно не дешево — до 2–3% стоимости работ.

Не следует забывать, что мы живем в условиях рынка — необходимость смет для обоснования цены подряда есть только у производителя работ, у потребителя строительных услуг надобности в сметах нет. Для определения цены есть только один фактор — цена на рынке.

Именно намеренно «забывая» о сметах и торгуясь со строительной организацией о финальной сумме, реально сократить расходы на работы на десятки процентов.

Итак, мы рассмотрели вариант, претендующий стать одним из звеньев в решении проблемы дешевого жилья. Его безусловное преимущество — действительно аскетичная конструкция дома и, соответственно, низкие строительные затраты. Проект предлагает самые востребованные на рынке одно–двухкомнатные квартиры с удобной «нарезкой», позволяющие в зависимости от потребностей владельца без большого труда перераспределять жилое пространство. Дополнительный плюс — жилые помещения обладают собственной экономной системой отопления.

Проект имеет и свои недостатки. Главный из них — ограниченная этажность здания, собственно, и определяющая экономность строительства. Поэтому самым непростым является вопрос о том, где смогут обрести свою родину «низкоэтажки», предложенные «Мособлспецстроем». Ясно, что не в центре столицы, и скорее всего даже не в пределах МКАД, ведь цена московской земли просто-напросто «съест» всю строительную экономию. Подмосковье и другие города России — другое дело.

Но у создателей проекта точка зрения несколько иная: они считают, что их детище вправе претендовать на почти столичную «прописку». «Если учитывать, что по существующим строительным нормам на 1 га московской земли должно приходиться до 12 тыс. кв. м жилой площади, то при застройке низкоэтажными домами мы получим до 8 тыс. кв. м жилой площади на гектар. Это, конечно, маловато, но вполне сопоставимо с московской нормой», — утверждает директор ГУП МО «Мособлспецстрой» Антон Хрипко.

Впрочем, с какой бы точки зрения ни рассматривать предложенный проект, проблема дешевого жилья сегодня настолько остра, что переоценить роль готовых экономичных проектов невозможно.

Дата публикации: 15:48 13 марта 2006

Источник: bpn.ru