Про дольщиков и застройщиков

В минувшем году вступило в силу несколько новых федеральных законов в сфере строительства. Однако, по мнению самих строителей, большинство из них надо доводить до ума.

А чтобы в дальнейшем не допустить подобных просчетов, проекты будущих законов профессионалы предлагают согласовывать с ними. Подробнее об этом рассказывает генеральный директор Ассоциации строительно-промышленного комплекса Северо-Запада Михаил Викторов.

— Михаил Юрьевич, и потребителей и строителей волнует в первую очередь закон о долевом строительстве...

— К этому закону мы разработали очень много поправок, потому что он слабо отражает производственную специфику. Правда, два ключевых постулата мы поддержали. Первый — необходимость регистрации договоров долевого участия, это исключает двойные продажи. Второй — проектные декларации. Мы их поддерживаем, что называется, обеими руками. Добросовестный застройщик заинтересован, чтобы его проект был прозрачен для потребителя. Мы даже обращались в КУГИ и городской комитет по строительству, чтобы пресечь продажи квартир там, где не было необходимых разрешений и согласований.

Образно говоря, это мина замедленного действия, которая может подорвать репутацию всех строительных компаний.

Но ряд прописанных в законе положений сомнителен. Это и огромные штрафные санкции, и лишенная логики схема сдачи объекта... Например, если компания не сдаст объект в положенный срок, она платит гигантские проценты. Все это может разорить многие строительные фирмы. К тому же этим может воспользоваться конкурент, более сильная организация, чтобы устранить соперника.

В законе абсолютно не учтены сложные отношения строителей с монополистами. Федеральная власть как будто не замечает проблемы в сфере энергетики. А энергетические компании свои обязательства перед строителями зачастую не выполняют.

Обычно нам дают совет: «Судитесь». Однако, если строительная фирма сдает один дом, по которому есть претензии к энергетикам, а при этом несколько других объектов ей необходимо согласовать с тем же «Ленэнерго», для нее судиться — значит портить отношения с монополистом.

Мы на уровне города занимались вопросами сокращения сроков подключения новых домов к энергоисточникам ГУП «ТЭК» и «Ленэнерго». В результате сделан большой шаг вперед: городское правительство приняло два регламента, в которых четко прописало сроки подключения домов к теплу и электросетям. Но даже эти сроки (они сократились почти в 1,5 раза) составляют не два месяца, отпущенных строителям на окончательную сдачу новостройки, а около 200 дней. Именно столько времени требуется, чтобы переключить дом с временного энергообеспечения на постоянное.

— Дома так долго находятся на временном энергообеспечении... Скажите, это законно?

— К сожалению, закон никак эту сферу энергетики не регулирует. Строительным фирмам говорят: «Это ваши инвестиционные взаимоотношения с монополистами; поставляет электроэнергию частная компания — как на нее повлиять?».

— А что еще удалось изменить, кроме сроков подключения к сетям?

— Удалось убедить законодателей отказаться от «солидарной ответственности банков». Ряд статей закона навязывал такую схему. Допустим, банки дали какие-то деньги — на нулевой цикл, на фундамент. А потом появлялись дольщики, построили второй, третий этаж... Средства банков использовались только для запуска проекта. Но, по закону, в ряде случаев (при срыве сроков строительства или изменении проекта) дольщик имел право расторгнуть договор, возложив всю финансовую ответственность на застройщика и банк.

Реакция банков была предсказуема: если хоть один дольщик был на объекте, они отказывали в кредитах. Застройщику приходилось выбирать: либо финансироваться только за счет дольщиков, либо исключительно за счет банков. Но банковские средства — это 18 — 20% годовых. Цена кредитного ресурса будет заложена в себестоимость квадратного метра, и проект станет неконкурентоспособным.

С этим доводом законодатели согласились. Они предложили страховать профессиональную ответственность застройщика. Правда, такой механизм уже существует — страховка составляет примерно 3,5 — 4% от стоимости квартиры. Но сейчас страхуются добровольно, а теперь страховка может стать обязательной. Причем затраты собираются возложить на застройщика. Это может привести к росту цен на жилье, а хорошо ли при этом будет дольщику, законодатель не думает. Но если страховка будет выдаваться в принудительном порядке, тогда даже относительно доступное сегодня жилье станет для многих недоступным.

— Профильные комитеты Госдумы предлагают внести в закон и такое понятие, как «системы авансовых платежей»...

— Они предполагают создать жесткую схему, по которой дольщик вносит средства. Нулевой цикл — 10% от стоимости квартиры, фундамент — еще 10%, 2-й и 3-й этажи — не более 40%. Но для многих дольщиков выгоднее заплатить за жилье 50%, когда еще только вырыт котлован. Потому что при этом застройщик сделает скидку 10 — 15%. Таким образом, покупатель может получить лишних 10 кв. метров жилья. А предложенная схема авансовых платежей снижает экономическую свободу дольщиков, их возможность получать дополнительную выгоду.

Летом нам говорили, что, по закону о долевом строительстве, надо «наработать юридическую практику». Прошел год, и мы можем откровенно сказать: такой практики нет, закон был мертворожденным. Вдохнуть в него жизнь — вот основная задача строительного сообщества и законодательной власти.

— Хотелось бы отдельно поговорить о новом Жилищном кодексе.

— Еще год назад мы обращали внимание на то, что собственник жилья — это не только некий правообладатель, но и лицо, несущее экономическую ответственность. Я думаю, что в 2006 году и в начале 2007 года этот закон окажет влияние на цены городского рынка жилья. В первую очередь это относится к вторичному рынку. Потому что реформа жилищно-эксплуатационных структур и управляющих компаний связана с одним: все затраты на эксплуатацию помещения и капитальный ремонт переложили на собственника. И здесь возникает ряд несуразностей.

Один из характерных примеров — в доме большинство квартир приватизированы, но осталась примерно треть неприватизированных. Сломался лифт. Как будут его ремонтировать? Стоимость капитального ремонта лифта от 600 тыс. до 2 млн рублей. Если разложить эту сумму на несколько десятков квартир, можно подсчитать, что для собственника такой ремонт станет огромной тратой. А те, кто не является собственником, вообще не понимают, почему они тоже должны платить. И никакая управляющая компания не берет на себя решение этой задачи. Таких ситуаций множество. Стоят десятки лифтов. А ведь это только один элемент инженерного оборудования дома.

Вероятность отказа труб, разводящих узлов, протечки кровли с каждым годом увеличивается. И бремя потенциального ремонта будет давить на рыночную стоимость жилья. Вообще сегодня ситуация на жилищном рынке Петербурга уникальна: квадратный метр жилья с большим сроком эксплуатации стоит фактически столько же, сколько в новостройке. Это объясняется тем, что при новом строительстве цены на жилую недвижимость почти год стояли на месте.

Но ведь затраты собственника на ремонт при этом несоизмеримы — они отличаются примерно на 30%. Кроме того, потери тепла на старых сетях на 30 — 35% выше, чем в новом доме. А есть еще потери воды, электроэнергии... Все это живые деньги, которые обладатель квартиры будет вынужден выплачивать эксплуатирующим организациям. Поэтому в ближайшие год-полтора в закон будут внесены коррективы, позволяющие четко разграничивать новое жилье с высокими эксплуатационными характеристиками и гарантийными сроками (оно будет дорожать) и старое ветхое жилье (оно в ряде сегментов рынка будет падать в цене). Это называется «защита инвестиций». Очень важно определиться — будет ваша собственность экономить вам средства или, наоборот, выкачивать их из вашего кармана.

— А какие законы вступят в силу в текущем и будущем годах?

— Например, важным документом станет закон о размещении госзаказа. Наша ассоциация в этом году примет активное участие в его реализации. Раньше строительные компании не стремились к этому, потому что система была ориентирована только на цену. На рынке строительных услуг это приводило к демпингу и, соответственно, к потере качества. Мы хотим поставить фактор качества в один ряд с ценой. Для этого можно строительным компаниям выставлять квалификационные оценки для допуска к тендерам. Эти оценки должны гарантировать бюджету, что в конкурсе примут участие фирмы, не имеющие претензий по качеству. Ведь совершенно ясно, что невозможно снизить цену объекта на 15 — 20%, сохранив при этом высокое качество. Этого не позволяет никакая экономия. В результате мы имеем строительный брак, плохо отремонтированные школы, детские сады. А бывает, что комитет по строительству даже снимает подрядчика с объекта.

— Каково ваше отношение к отмене лицензирования строительной деятельности, которая должна произойти с 1 января 2007 года?

— В рамках вступления России в ВТО отменяется значительная часть административных барьеров, к которым относится и лицензирование. Но отмена лицензий предполагает замену их чем-то. В цивилизованных странах в строительной сфере развиты системы саморегулирования и контроля. Но они развивались десятилетиями. А у нас предлагается в течение очень короткого срока проскочить этот эволюционный этап развития. Позиция строительного сообщества Петербурга такова: пока нет адекватного профессионального механизма, который мог бы заместить государственное лицензирование, мы — за продление сроков лицензирования.

В дальнейшем должны появиться либо саморегулирующие организации (которые должны уже в этом году не только тесно работать с государственными надзорными структурами, но и участвовать в механизме государственного регулирования). Либо нужно развивать механизм сертификации профессиональной надежности компаний, оценки систем контроля качества. Тогда работа, проводимая профессиональными сообществами и независимыми экспертами, позволит заменить лицензионную систему.

Обсуждается и возможность страхования рисков, что также могло дать определенные гарантии заказчикам и потребителям. Недавно на совещании у председателя Госстроя РФ вопрос об отмене лицензирования обсуждался как ключевой. Были перечислены все упомянутые варианты, и основным участникам (общественным объединениям и экспертным организациям) предложили в течение месяца высказать свое мнение. В этой работе принимают участие Торгово-промышленная палата, Российский союз строителей, в том числе наша ассоциация, представляющая не только строителей из Петербурга, но и весь Северо-Запад.

Дата публикации: 16:57 15 марта 2006