Меняю личное имущество на федеральное

Вам никогда не приходилось сталкиваться с ситуацией, когда хозяину приватизированной квартиры предлагают заманчивый вариант: через вполне официальный договор купли-продажи фактически обменять ее на неприватизированную? Неужели такое возможно? В одной риэлторской компании корреспонденту М2 подтвердили, что «вопрос, конечно, интересный», но ответить с ходу затрудняются, еще в одной фирме сказали, что «прошла такая информация» и стоит поискать, «откуда ноги растут». Собеседник в третьем агентстве ответил: «Мы сейчас проводим такую сделку».

ак пояснил заместитель генерального директора агентства недвижимости «Покупатель» Илья Перель, нормативной базой «смешанных» обменов стало «Временное положение об обмене жилых помещений в городе Москве» (приложение к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы от 23 июня 2005 года № 275). Проводится «смешанная» сделка через государственное унитарное предприятие (ГУП) «Мосжилсервис», пакет документов и процедура прописаны достаточно четко. Главное отличие этого вида сделок с недвижимостью от остальных, пожалуй, в том, что население о нем еще плохо информировано. В итоге люди ищут обходные пути там, где вопрос решается быстро и законно.

В «Мосжилсервисе» информацию подтвердили, уточнив, что оказывают услуги на платной основе: официальные тарифы установлены на все операции, начиная с первичной консультации и заканчивая рассмотрением сделки на комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или префекте.

На первый взгляд процедура действительно выглядит несложной. Собственник жилого помещения (или фирма, представляющая его интересы) и наниматель по договору социального найма представляют в «Мосжилсервис» заявления установленного образца, подписанные всеми совершеннолетними членами семьи. К ним прилагаются обычные пакеты документов: выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, документ, подтверждающий право собственности на квартиру (для нанимателя — подлинный экземпляр договора социального найма или ордер), справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, согласие органа опеки и попечительства, если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.

Затем материалы передаются на рассмотрение комиссии. Ее решение оформляется протоколом. Как положительная, так и отрицательная резолюция (с указанием мотивировки) доводится ГУП «Мосжилсервис» до сведения сторон. Решение комиссии выносится и оформляется не позднее чем через десять рабочих дней со дня подачи документов.

Кто на новенькое?

Затем происходит нечто новое: бывший собственник, переехав в неприватизированную квартиру, оформляет договор социального найма по месту жительства, а бывший социальный наниматель, оказавшись в приватизированной квартире, получает документы, подтверждающие право собственности на нее.

Понятно, что такая сделка еще некоторое время будет восприниматься как «экзотическая». Обычно семья, живущая в неприватизированной квартире, вправе оформить ее в собственность, а потом продать. Такой порядок сохранится до начала 2007 года (или дольше, если срок приватизации государственного жилья продлят). Вероятно, «смешанная» сделка станет по-настоящему актуальной по окончании этого срока.

Впрочем, и сегодня она интересна, например, тем очередникам, которые получили квартиру по договору социального найма после 1 марта 2005 года и не имеют права на приватизацию, но по какой-либо причине хотели бы иметь квартиру в собственности. Или семьям, которые рады бы расприватизировать жилье, но не могут этого сделать (например, член семьи, оформлявший право собственности, умер).

Проиллюстрируем подобную ситуацию таким примером. В однокомнатной неприватизированной квартире площадью 30 кв. м живет пенсионерка, которая желает приватизировать свою квартиру, но не имеет возможности толкаться у «одного окна», да и платить за оформление жалко. А в соседней, точно такой же, но приватизированной квартире прописана семья из трех человек.

Дом, как эти трое надеются, скоро будет признан аварийным и пойдет под снос. В нынешнем статусе им «светят» те же 30 кв. м, а если так или иначе расприватизироваться, то семье выделят по 18 кв. м на душу, то есть 54 кв. м. А бабушка бесплатно получит приватизированную квартиру. Понятно, что если комплексная застройка грозит всему кварталу, то подходящий вариант реально поискать в соседних домах.

Но такая хитрая расприватизация будет уже навсегда. Семья, вселившаяся по «смешанному» обмену в неприватизированную квартиру, оформить ее в собственность не сможет, даже если кто-то из ее членов еще не использовал право на приватизацию.

Дело в том, что в соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Это относится не только к очередникам, получившим квартиру от города, но и к тем, кто вселяется в государственную квартиру по «смешанному» обмену — ведь обмен будет оформляться именно как предоставление семье квартиры по договору социального найма.

Обменять нельзя запретить

Причина принятия временного положения понятна. В новом Жилищном кодексе РФ (ЖК) обмен неприватизированного жилища на приватизированное не прописан, но и не запрещен. В таких случаях вопросы решаются на региональном уровне или каждый раз в судебном порядке. Поэтому распоряжение московских властей было предсказуемым. Неожиданными стали детали.

Во временном положении (п. 4.2) указано, что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Возникает целый ряд вопросов. В каких именно случаях материалы рассматриваются на городской комиссии, а в каких — на комиссиях при префекте? Кто и на каких основаниях определяет это? Непонятно, как решение принимается в соответствии с временным положением, если в нем не указаны причины возможного отказа в обмене. Наконец, не ясно, почему, собственно, основания для отказа в обмене не определяются этим документом.

Поразительная ситуация! Жилищный кодекс, который только ленивый не раскритиковал за его «противоречивость» и «непрописанность», четко указывает шесть условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями по договорам социального найма не допускается (судебный иск, аварийное состояние дома, капремонт с перепланировкой и др.).

А временное положение Департамента жилищной политики и жилищного фонда, которое должно быть рабочим документом, до таких «мелочей» не опускается!

Очевидно, что к шести условиям ЖК, запрещающим обмен двух неприватизированных квартир, при «смешанной» сделке добавляется только одно дополнительное ограничение. Сторона, вселяющаяся из приватизированной квартиры в государственную, не должна становиться нуждающейся в улучшении жилищных условий (если таковой и в той же мере не была сторона, выезжающая из этой квартиры). Однако авторы временного положения решили ограничиться невнятной ссылкой на законодательство РФ, Москвы и само временное положение.

А город подумал...

Вероятно, авторы стремились избежать конкретизации с единственной целью: не допустить явного противоречия временного положения федеральному законодательству. Причины для таких опасений есть. Формула «разрешено все, что не запрещено» прекрасна в своем гуманистическом пафосе, но как-то идет вразрез с российской юридической практикой. Скажем, в прежней редакции закона об обороте алкогольной продукции было положение, которое разрешало розничную торговлю алкоголем мелким предпринимателям (ПБОЮЛ). В новой редакции эти две строчки исчезли, хотя и запрета на их месте не возникло. Но мелкие предприниматели бросились перерегистрироваться в общества с ограниченной ответственностью (ООО).

С одной стороны, казалось бы, и речи нет о «разбазаривании» государственного (городского, муниципального) жилищного фонда: граждане меняются квартирами, но статус квартир остается неизменным. В некотором смысле не жильцы меняются квартирами, а квартиры меняются жильцами. В конце концов почему один собственник (владелец квартиры) не вправе обменяться с другим собственником — государством?

С другой стороны, во временном положении отсутствуют условия, запрещающие обмен. Это наводит на размышления о еще одной статье расходов той семьи из трех человек, которая проживает на приватизированных 30 кв. м и захочет обменяться с соседкой-старушкой, а затем получить от города дополнительные 24 кв. м. Каждая «удача» имеет свою цену. Судя по всему, в данном случае ее будет определять конкретный чиновник, которому опять оставили возможность трактовать закон на свое усмотрение.

Светлана Болотская, юрист корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— В соответствии с ранее действовавшим законом «Об основах федеральной жилищной политики» у граждан РФ (собственников и нанимателей) существовала возможность обмениваться жилыми помещениями с целью улучшения жилищных условий.

При обмене нанимателя с собственником он считался завершенным после надлежащего оформления договора, по которому жилое помещение, принадлежавшее собственнику, переходило к нанимателю. Бывшему собственнику выдавался ордер установленного образца на жилое помещение, которое до этого занимал наниматель. Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах Москвы, оформляло московское городское коммерческое агентство «Мосжилсервис».

В настоящее время закон «Об основах федеральной жилищной политики», который позволял собственникам и нанимателям производить обмен жилыми площадями, не действует, а новым Жилищным кодексом порядок, аналогичный ранее существовавшему, не предусмотрен и, соответственно, с правовой точки зрения не регламентирован.

Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— В данный момент на территории Москвы действует распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы № 275 от 23 июня 2005 года «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве».

В положении говорится, «что наниматель жилого помещения, относящегося к государственному, муниципальному жилищным фондам, имеет право произвести обмен занимаемого им помещения на иное помещение с другим нанимателем или собственником». Как раз эта фраза и дает основание для того, чтобы человек мог произвести обмен.

Однако в ст. 72 Жилищного кодекса сказано, что «наниматель жилищного помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю». То есть Жилищный кодекс разрешает обмен только тех квартир, которые принадлежат владельцу на основании договора социального найма, и не предусматривает обмен на приватизированную квартиру.

Несмотря на то что московское положение противоречит нормам Жилищного кодекса, подобные сделки проводятся. Но они довольно рискованны, так как по своей сути являются ничтожными — противоречат действующему федеральному законодательству. К ним (пока не истечет трехлетний срок исковой давности) могут быть применены последствия недействительности ничтожных сделок по иску любого заинтересованного лица.

Дата публикации: 12:49 23 марта 2006

Источник: bpn.ru