Из жизни дольщиков

Долевое строительство - абсолютно российское ноу-хау (в Европе эти схемы инвестирования строящегося жилья не так распространены и «модифицированы», как в нашей стране). Как всякое нововведение постперестроечных лет, «долевка» долгое время существовала без всяких правил. Первые скандалы на этом рынке загремели только в конце 90-х годов, когда люди, устав ждать обещанных квартир, забили тревогу. Пошли в суды, в милицию, на митинги. Так все узнали, что такое двойные продажи и отсутствие регистрации прав. Кризис рынка не преодолен и поныне. Но народ все-таки идет на риск. Объяснение тому простое. Долевое строительство по-прежнему остается самым доступным способом приобретения жилья.

На случай надейся, а сам...

Конечно, говорить о том, что весь рынок долевого строительства представляет собой одну большую черную дыру, где бесследно исчезают деньги дольщиков, было бы большим преувеличением. В Петербурге новое жилье строится на деньги соин-весторов - физических лиц. Без денег дольщиков рынок встал бы намертво. Именно поэтому им невыгодно подставлять своих со-инвесторов, и стройка пусть ни шатко ни валко, но приходит к своему завершению. Это общий фон, на котором продолжают разыгрываться мошеннические комбинации, поэтому главное, на что еще надеется дольщик, - это на свою удачу.

Тем более если он незнаком с местными реалиями. По данным Ассоциации риелто-ров, каждый пятый покупатель жилья в Петербурге - иногородний житель. Кто-то вкладывает деньги в питерскую недвижимость, создавая себе свой собственный пенсионный фонд, кто-то просто переезжает на «материк», устав от полярной ночи и вечной мерзлоты.

Так что здесь кому как повезет. Вячеслав Смирнов из Норильска просто ткнул пальцем в карту: «Хочу жить на проспекте Большевиков, чтобы окна выходили на Ледовый дворец!» На изучение рынка, выяснение того, чья репутация лучше, просто не было времени. Оформив договор долевого участия, отдав 86 тысяч долларов за двухкомнатную квартиру с окнами на Ледовый, Вячеслав укатил в Норильск, мало задумываясь о возможных рисках. «В этом районе квартиры скупают в основном норильчане. Ни у кого никаких проблем не было», - говорит он, на всякий случай трижды переплюнув через плечо.

Но проблемы могут быть. Срывом сроков строительства грешат многие компании. Даже очень крупные и известные. Поэтому при заключении договоров нужно иметь это в виду, чтобы в дальнейшем не воспринимать перенос даты сдачи дома как вселенскую трагедию.

Проблемы могут ожидать дольщика и после того, как дом будет сдан госкомиссии. Многие, видимо на радостях, не глядя подписывают акт приема-передачи квартиры. А зря. Многочисленные строительные огрехи не дают потом спокойно жить и радоваться новому жилищу.

Но все эти недоделки ничто по сравнению с тем, что приходится испытывать дольщикам, попавшим в капкан предприимчивых дельцов.

Жульнические схемы

Основные риски «долевки»: двойные продажи, срыв сроков, разрушение дома в процессе строительства, банкротство строительной компании. За этими словами стоят человеческие трагедии. Порушенные судьбы, разводы, инфаркты, самоубийства.

Основной удар получили дольщики, вписавшиеся в строительство в середине - конце 90-х годов, когда рынок только формировался, что позволяло различным жуликам чувствовать себя еще очень вольготно. Впрочем, так же свободно они ощущают себя в пространстве и сегодня. Судьба дольщиков дома 28 на Коломяжском проспекте - классический пример беспомощности обманутых людей и полной безнаказанности тех, из-за кого пошли прахом все надежды получить собственное жилье.

Именно дольщики «первой волны», что называется первооткрыватели долевого рынка, стали жертвами банального «развода». Жулики собирали деньги под маркой того, что здесь и сейчас будет построен дом, и, в лучшем случае вырыв для отвода глаз котлован, убегали в неизвестном направлении с собранными миллионами. Сейчас такого беспредела уже не встретишь. Главным образом потому, что дольщики стали умнее. Правда, какой ценой!

А вот в интерпретации более умудренных опытом мошенников схема приобретения жилья через договор долевого участия выглядит уже несколько по-иному. На сегодняшний день это самый распространенный сценарий обмана наивных дольщиков. Итак, фирма-застройщик выделяет земельный участок под будущее строительство.

Заключает затем инвестиционный договор с генподрядной организацией, которая в свою очередь привлекает в качестве финансового источника деньги дольщиков. Все идет как по маслу до тех пор, пока дом окончательно не построят. После этого застройщик инициирует конфликт. Разрывает договорные отношения с генподрядчиком и на все претензии дольщиков, являющихся фактическими инвесторами строительства дома, отвечает одно: мы ни при чем, разбирайтесь с генподрядчиком.

Пока те разбираются, квартиры продаются по второму и по третьему разу. Как вариант - застройщик предварительно договаривается с генподрядчиком о будущей «ссоре», дольщики, таким образом, делятся на два лагеря, ссорятся между собой, словом, распыляют силы, а пока суд да дело, квартиры уходят налево.

Порой выстраиваются целые цепочки из различных подрядных и субподрядных организаций, которые, действуя в заданном, заранее оговоренном, режиме, распродают квартиры другим «физическим лицам». В компании-застройщике в это время регулярно меняются учредители. Кто-то ударяется в бега. Другие сваливают всю вину на предшественников и дают устные гарантии дольщикам по предоставлению квартир. Люди от безысходности верят и продолжают ждать чуда.

«От мошенничества гарантии нет, - говорят специалисты. - Обман был, есть и будет». Поэтому рекомендации потенциальным дольщикам все те же - грамотно подходить к выбору строительной компании, обращать внимание на имя и репутацию застройщика (тем более что такую информацию у нас в Петербурге дает экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса), детально изучать каждый пункт договора.

Дата публикации: 15:15 28 марта 2006