"Кремлевский" пугает инвесторов

Реализация одного из самых масштабных российских проектов – строительство комплекса "Кремлевский" на Красной площади – не может начаться на протяжении уже трех лет. Инвесторы называют проект не рыночным, указывая на значительные обременения по нему и ограниченные права собственности на объект. Тем не менее управление делами президента РФ (УПД) надеется до конца этого года найти инвесторов, способных вложить в реконструкцию памятника истории около ?300 млн.
Так называемые Средние торговые ряды, возведенные по проекту архитектора Клейна, являются памятником Всемирного наследия и находятся под охраной ЮНЕСКО. Долгие годы они были одним из центров военного ведомства страны. Хотя изначально комплекс построек со старомосковским названием "Средние торговые ряды" предназначался исключительно для мирных целей – развития торговли.

В позапрошлом столетии российские купцы решили разместить свои лавки в центре города – на Красной площади. В конце XIX века на месте многолюдных базаров был построен центр розничной торговли "Верхние торговые ряды" (ГУМ). Позже было решено создать центр также и для крупных оптовиков. Специально для этих целей организовали Общество Средних торговых рядов. Для строительства Дума отвела громадный квартал между Ильинкой и Варваркой, спускавшийся от Верхних торговых рядов к Москве-реке. В 1890 году начались строительные работы. Архитектор Клейн спроектировал здание таким образом, что главный его корпус представлял неправильный четырехугольник, выходящий фасадом на четыре окружавшие его улицы, с внутренним двором, где находились еще четыре корпуса. Стройка века была завершена через четыре года и обошлась казне в 3 млн рублей. Всего комплекс насчитывал более 300 помещений, их общая площадь составляла 43 тыс. кв. м. Однако в 1917 году в некоторых зданиях разместили военный штаб – Реввоенсовет, возглавляемый Львом Троцким. Постепенно торговые организации вытеснили, и весь комплекс перешел в собственность Министерства обороны.

В ноябре 2000 года с подачи экс-главы управления делами президента Павла Бородина появился проект "Кремлевский". Чиновники решили реконструировать бывшие Средние торговые ряды и создать современный гостинично-торговый комплекс "Кремлевский". В марте 2001 года было организовано федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) "Федеральный комплекс 'Кремлевский'". Перед ФГУПом ставилась задача – реконструировать и достроить комплекс зданий на месте Средних торговых рядов (Красная площадь, д. 5, стр. 1-5). Управление делами президента РФ разработало основные критерии по определению победителя тендера. Общий объем инвестиций составляет ?300 млн. Инвестор должен построить многофункциональный торгово-гостиничный комплекс площадью около 90 тыс. кв. м. В нем планируется разместить гостиницу класса "пять звезд люкс" на 250-300 номеров и обычную пятизвездную гостиницу на 400 номеров. Помимо этого в "Кремлевском" предполагаются центр драгоценных металлов и камней, аукционный дом и торговые галереи. Однако есть существенное обременение со стороны Министерства обороны РФ – за переданный комплекс зданий управление делами совместно с инвестором должны предоставить 2,5 тыс. квартир для военнослужащих.

Весной 2001 года УПД провел закрытый тендер на право инвестирования проекта, в котором приняли участие 38 компаний. Выиграла французская компания Bouygues Batimant, но в январе 2002 года она отказалась от участия в проекте из-за обременений. Французам предложили выплатить компенсацию в размере $60 млн. После этого УПД обратилось к испанской консалтинговой компании Segura Consullting Associatiated (SCA) с тем, чтобы она собрала инвесторов в проект. В начале 2003 года был создан консорциум, в который вошли строительная компания Ferrovial и третий в Испании по уровню капитализации Caixa Bank. Однако в декабре и эта компания разорвала контракт без объяснения причин.

По информации Ъ, испанцев смутили не обременения, а ограничения в правах собственности. Поскольку "Кремлевский" является памятником федерального значения, комплекс останется в федеральной собственности, а "нарощенная" площадь – подземный паркинг и три атриума внутренних помещений – будет оформлена в собственность совместного предприятия ФГУП "Федеральный комплекс 'Кремлевский'" и частично инвестора. Как сообщил Ъ пресс-секретарь УПД Виктор Хреков, размеры долей пока не определены. По его словам, инвестор сможет арендовать помещения в реконструированном здании по сниженным ценам. Однако эксперты рынка говорят, что на такие условия УПД будет затруднительно найти инвесторов. "Это не рыночный вариант,– говорит Роман Чепцов, начальник отдела по работе с собственниками ABN Realty.– Поиск инвестора, да притом западного инвестора, на таких условиях – это утопия либо показное представление чиновников, не спешащих отдавать объект, но в то же время демонстрирующих некую деятельность по данному вопросу. Кроме того, это не рыночный вариант еще и потому, что в проекте задействовано слишком много госучреждений (Минобороны, УПД). Как показывает практика, это очень "неповоротливые" структуры, которые до сих пор не адаптировались к рыночным реалиям и пониманию ведения бизнеса по западным стандартам".

Сегодня в зданиях комплекса расположен аппарат Минобороны, а остальные площади сдаются в аренду под торговые площади за символические деньги – $400-600 за 1 кв. м.