Раскол строителей

На российском строительном рынке грядет революция. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) направила в правительство проект документа, в соответствии с которым застройщик, затевая какой-то проект, обязан будет располагать собственными средствами в размере не менее 10% общей суммы инвестиций. А если у него таких денег не окажется, компания не сможет привлекать в проект деньги дольщиков.

Представители небольших и средних строительных компаний утверждают, что если документ будет принят, на рынке останется лишь пять-десять крупнейших строительных корпораций.

Не успев порадоваться тому, что комитет Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам рекомендовал депутатам одобрить в первом чтении поправки в закон №214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики получили новый удар. Как стало известно «Бизнесу», Институт фондового рынка и управления по поручению ФСФР подготовил проект постановления правительства РФ «О требованиях к минимальному значению собственных денежных средств застройщиков…» (копия документа имеется в распоряжении «Бизнеса»). Сейчас документ находится на обсуждении в правительстве. В случае его принятия каждому застройщику для реализации проекта придется доказать, что его собственные средства составляют не менее 10% от суммы, привлеченной по договорам участия в долевом строительстве.

«Разработкой этого проекта занимается один из авторов 214-го закона Ольга Шишлянникова,— отмечает руководитель одной из строительных компаний, знакомый с ситуацией.— Она и ее единомышленники в основном работают с банковскими законами и хотят перенести наработанную теоретическую базу на застройщиков, что, мягко говоря, не совсем верно». Но пока как строители, так и сами чиновники считают документ «сырым».

«С принятием 214-го закона строительный рынок сократился на 30% в Центральном округе, а, например, в Сибири — на все 50%,— напоминает президент Российской ассоциации строителей Николай Кошман.— Из общего объема ввода жилья долевое строительство составляет около 75% в целом по России. И вместо того чтобы отрегулировать 214-й закон и сделать равные условия для дольщиков и девелоперов, некие инициативные группы решили еще больше усложнить работу строителям». По мнению Кошмана, с принятием нового постановления серьезно изменится структура отрасли. «На рынке останутся лишь крупные компании, такие как „Интеко”, Mirax Group, „Главмосстрой” и им подобные. А множество маленьких, которые строят несколько домов в год, вынуждены будут уйти с рынка»,— считает он.

Большинство небольших и средних строительных компаний утверждает, что новый документ может буквально уничтожить их бизнес. «Обычно небольшая строительная компания оперирует $30–40 млн в год. На эти деньги она строит около 30–40 тыс. кв. м, то есть три-пять домов. Если „подвесить” из этих денег 10%, на развитие новых проектов просто не будет средств»,— рассуждает заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. В Москве и Подмосковье, обращает внимание Фетисов, вводится 10 млн кв. м жилья в год, что требует инвестиций в $10 млрд. «Компаниям, которые работают на этом рынке, потребуется совокупный собственный капитал в размере $1 млрд, что нереально»,— полагает он.

Другие участники рынка уверены, что этот документ будет способствовать монополизации рынка. По мнению большинства, с вступлением постановления в силу в стране останется не больше десятка компаний, которые поделят страну на строительные площадки. Проблема с формированием рынка доступного жилья, как отметил Николай Кошман, таким образом вряд ли решится.

Крупнейшие строительные компании появление такого документа, напротив, приветствуют. «Затраты на оформление земельного участка, предпроектные и проектные работы как раз и составляют никак не меньше 10% от общей стоимости объекта,— считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании „Сити-XXI век” Сергей Лядов.— И это решение позволит отсечь компании, которые без серьезных ресурсов и опыта работы пытаются на волне роста цен снять сливки с рынка недвижимости». Заместитель генерального директора «МИАНагентство недвижимости» Наталья Саакянц подтверждает, что крупные застройщики «с длительной и позитивной кредитнойи проектной историей» уже работают по такой схеме, когда начальные стадии реализации объекта ведутся без привлечения средств частных инвесторов. «Кроме того, это определенный барьер для малоопытных застройщиков, имеющих искушение заработать быстрые деньги»,— уверена она. «Укрупнение — логичный шаг в развитии рынка. Он приведет к снижению рисков для покупателей квартир в новостройках»,— резюмирует Лядов.