Неясный статус незавершенки

Объекты незавершенного строительства получили официальный статус недвижимого имущества с начала 2005 года, когда соответствующие поправки были внесены в статью 130 Гражданского кодекса РФ. Однако до сих пор неясно: с какого момента груда стройматериалов превращается в недвижимость?

Если недострой не является предметом действующего договора строительного подряда и соответствует признакам недвижимого имущества, его однозначно можно отнести к недвижимости.

Сложнее обстоят дела с объектом, если в отношении него действует договор строи¬тельного подряда или же он возводится силами застройщика. Иногда такой объект называют совокупностью строительных материалов, сложенных в определенном порядке.

Уверен, что это неправильно. Если стройматериалы неразрывно соединены друг с другом, они прекратили свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой. Так, по одному из дел Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (ФАС СЗО) указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости». В связи с этим кассационная инстанция отменила решение городского арбитражного суда, признавшего право собственности истца на дверные блоки.

В пункте 7 информационного письма Высшего арбитражного суда РФ (ВАС) от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимого имущества» указано, что «не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации... ».

Таким образом, гражданское зако¬нодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на незавершенку.

Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником, если право собственности на недострой зарегистрировано. Эту позицию поддерживают и арбитражные суды. Например, один из подрядчиков обратился в арбитраж с иском о признании недействительным договора простого товарищества. Этот договор был заключен заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства незавершенного им объекта. Подрядчик лишился права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства служил вкладом заказчика в договор простого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передать недострой другому лицу. Суд кассационной инстанции отменил это решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен возвести определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — принять их и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации. Следуя нормам ст. 130 ГК РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Значит, чтобы решить вопрос о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества, суду нужно было установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации объекта недвижимости.

Часто на практике возникает такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут, но фактически сторонами не исполняется, и стройка стоит. Следуя логике ВАС РФ, такой объект недвижимостью не является. Думается, этот вывод неверен. Уверен, что в отношении объекта не просто не должно существовать действующего договора строительного подряда, но и сам объект не должен изменяться. Иначе можно сделать абсурдный вывод о том, что недвижимым имуществом может являться объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без подрядчика. Кроме того, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или об отсутствии сложно.

Следовательно, незавершенное строительство в силу ст. 130 ГК РФ является объектом недвижимости, но сделки с ним можно осуществлять только после госрегистрации права собственности на этот объект. А это, в свою очередь, возможно не только после прекращения договора строительного подряда, но и при фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет.

Дата публикации: 16:35 03 апреля 2006

Источник: bpn.ru