Маневры вокруг застоя

Долевое строительство перестало быть выгодным для застройщиков одновременно со вступлением в силу нового закона, защищающего дольщиков. Застой в строительстве и кризис продаж подвигли инвесторов на поиск новых источников финансирования. Впрочем, пока предпочтение отдается разного рода обходным маневрам.

Такое поведение застройщиков вполне объяснимо. Ведь альтернативных источников не так-то много, а заимствовать зарубежный опыт наши строители пока еще оказались не готовы. Действовать, минуя закон о долевом строительстве, позволяют, например, паевые инвестиционные фонды. Но они создаются обычно лишь под один объект. Также существует схема, предложенная одним из крупнейших государственных банков, при которой застройщик не имеет взаимоотношений с дольщиками напрямую. Желающий приобрести жилье делает вклад на беспроцентный счет, открытый банком. Суммируя такие вклады и добавляя собственные средства, банк таким образом кредитует строительство всего дома. Однако большого распространения (ввиду малой эффективности) подобные способы пока не получили.

К тому же в законодательстве появились требования, предполагающие наличие у застройщиков значительных средств еще до начала строительства. Немалые деньги необходимы и для участия строительных компаний в торгах. Сегодня ясно, что при наличии на рынке недвижимости более 300 крупных застройщиков (не считая средние и мелкие компании) только единицы обладают необходимыми капиталами. Ведь наиболее распространенный ранее способ застройки и вовсе не требовал инвестирования значительных собственных средств. Разве что требовались вложения в аренду участков, получаемых под застройку у государства.

Основные деньги собирали с покупателей будущих квартир, а затем на выполнение подрядных работ нанимали непосредственно строительные фирмы, располагающие штатом рабочих и специальной техникой. Но порой не требовалось и этого, поскольку строительные бригады можно было задействовать «разовым образом», благо в городе легко найти дешевую рабочую силу в виде гастарбайтеров из стран СНГ. А строительную технику можно арендовать у бывших строительных трестов, которым это даже выгодно в те периоды, когда они не имеют собственных заказов.

Таким образом застройщик становился своеобразным подобием инвестиционного банка — привлекал средства дольщиков и одновременно был девелопером и заказчиком строительства. При этом строительные балансы нередко сводились к нулю, что позволяло уходить от налогов. В то же время на счету таких компаний фактически не было свободных средств.

Сейчас законодательство поставило таким схемам прочный заслон. При этом замкнутый цикл строительства, принятый за рубежом, для РФ пока не очень-то подходит. Этот цикл заключается в том, что компании строят жилье на собственные деньги и сами привлекают банковские кредиты. А, чтобы расплатиться за них и получить доход, квартиры распродают (большей частью через ипотечные схемы) или сдают в аренду.

Но как раз банковские кредиты, как отмечает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, часто становятся для наших застройщиков недоступными, поскольку они ничего не могут предложить в залог — у них просто нет собственного имущества. Участки со строящимися зданиями не могут расцениваться как обеспечение кредита, потому что они не собственность, а лишь сдаются в аренду. Причем на небольшой срок — от 3 до 6 лет...

Правда, сейчас появилась возможность отдавать в залог землю, находящуюся в длительной аренде. Однако банкиров такая перспектива не очень привлекает. По их мнению, требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки (установлена третья категория риска со 100-процентным резервированием под такой кредит). А в залог при этом предоставляются только земля и стройматериалы, имеющие громкое название «незавершенное строительство». Причем и «незавершенку» стали брать в залог лишь с прошлого года. Благодаря сложившейся ситуации в строительство идет лишь 4 — 5% ресурсов коммерческих банков.

Откровенно буксует и ипотечное кредитование, несмотря на постоянные победные рапорты об успехах в этой области. Например, говорят, что объем ипотечных кредитов, выданных в Петербурге за прошлый год, увеличился почти в два раза. Но всякому понятно, что несколько тысяч кредитов на многомиллионный город — это капля в море. Серьезного прироста ожидать не приходится и в ближайшем будущем.

Правда, позитивные изменения есть: снижаются ставки по ипотеке, требования к заемщикам, сумма первичного взноса. Однако результат пока не впечатляет. Просто несколько расширилась группа населения с платежеспособным спросом. Но ипотека так и не стала инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое банковское кредитование. Ведь если раньше дольщики могли рассчитаться с застройщиками за короткий срок — 1,5 — 2 года (пока строился дом), то теперь ипотечные платежи растягиваются на 10 — 15 лет. Причем деньги поступают не застройщику, а в банк.

Существует сегодня еще одна схема, которую тоже называют ипотекой, но в реальности она не имеет к ипотеке никакого отношения. Просто банк предоставляет заемщику кредит на покупку строящегося жилья — причем у конкретного застройщика и в определенном доме. Уже известны устойчивые альянсы между банками и строительными фирмами. Но и такие финансовые схемы не получили широкого распространения. Банкиры вполне оправданно опасаются рисков. Ведь в случае если застройщик обанкротится, не достроив дом, банк получит сразу невозврат сотен кредитов, выданных отдельным лицам на покупку жилья.

Мнение банкиров о том, что государство должно принимать риски от невозвращения кредитов на себя (так они трактуют принятый четыре года назад закон «О жилищном строительстве»), воспринимается сегодня городским правительством в штыки. По утверждению председателя петербургского комитета по строительству Романа Филимонова, это декларативный и ничем не обеспеченный закон, так и не получивший механизм реализации. Чиновники настаивают на том, что правительство не может пойти на прямое лоббирование интересов банков, которые «не только получают в залог имущество, но и пытаются за счет государства компенсировать свои потери».

Риски можно было бы свести к минимуму другим путем, принятым в цивилизованных странах, там, где существуют ассоциации жилищных фондов. Ассоциации эти создают сами строительные компании, они и отчисляют в такие фонды до 1% от сметной стоимости (или рыночной цены) объекта строительства. В результате и граждане, и банки могут получить возмещение убытков, что бы ни произошло с застройщиком. Такие ассоциации относятся к так называемым саморегулирующим организациям.

Клиент просто не будет покупать жилье у фирмы, не состоящей в такой организации. В РФ же подобной практики нет. Да и вряд ли стоит ожидать ее скорого появления.

Если вернуться к механизмам привлечения средств в жилищное строительство, то среди них можно выделить еще и жилищно-накопительные кооперативы. Однако после небольшого всплеска активности два года назад объемы их вложений в строительство пошли по нисходящей.

Эффективными станут облигационные займы, которые могут выпускать крупные компании, давно и с успехом работающие на строительном рынке. Такие ценные бумаги предполагают неплохую доходность — около 14% годовых. Запуск их в оборот показал хорошую ликвидность. Но реально заработать на рынке ценных бумаг возможно только при объединении застройщиков в крупные холдинги. Впрочем, укрупнение дает больше возможностей и при получении банковских кредитов.

Словом, пока для строителей путь выживания один — капитализация, укрупнение бизнеса и при этом максимальная прозрачность отчетности. Небольшие фирмы могут такой гонки и не выдержать. А это значит, что грядут новые банкротства.

Дата публикации: 15:32 05 апреля 2006