«Альтернативная» ипотека, или Кредит как доплата при обмене

На рынке ипотеки в настоящее время представлено более 100 кредитных продуктов. Каждая из этих программ имеет свои плюсы и минусы, но в любом случае кредитование увеличивает возможности человека решить жилищную проблему. Сегодня принято рассматривать лишь прямые покупки квартир, но существуют и альтернативные сделки, т. е. обмен с помощью ипотеки. Именно «альтернативщики» составляют большинство среди клиентов риэлторских компаний, и именно они являются одними из главных потребителей кредитов.

Представим, что у семьи есть квартира, в которой ей стало тесно. Естественно, встает вопрос об улучшении жилищных условий, но денег на доплату при так называемой альтернативной сделке нет. Что делать в таком случае?

Цена вопроса

В настоящий момент разница между стоимостью однокомнатной и, например, двухкомнатной квартиры относительно невелика. В Москве средняя «однушка» предлагается примерно за $80–100 тыс., «двушка» стоит около $100–130 тыс. Трехкомнатная квартира дороже однокомнатной примерно на 40–50%.

Но если денег на доплату нет, есть шанс совершить обмен, используя в качестве доплаты ипотечный кредит, взятый в банке. Обычно те, кто сталкивается с таким вариантом впервые, опасаются потерять свою квартиру и не приобрести другую. Но все сделки происходят одновременно и от обычного обмена по сути ничем не отличаются. Из старой квартиры семья переезжает в новую, расплачиваясь за кредит постепенно, небольшими фиксированными платежами. Преимуществ обмена с помощью ипотечного кредита несколько.

— Размер кредита будет относительно небольшим (он берется лишь на сумму, равную разнице в цене между имеющейся и новой квартирой), для этого не нужны большие доходы.

— Ежемесячные платежи по такому займу не слишком обременительны для бюджета семьи.

— Сумма первоначального взноса фактически равна стоимости имеющейся квартиры, что позволяет добиться более низкой процентной ставки по кредиту (общее правило таково: чем меньше доля заемных средств, тем более выгодные условия кредитования реально получить).

— Ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по обычному потребительскому, который тоже стоит использовать, если для обмена не хватает небольшой суммы. А раз так, есть возможность сразу заложить в сумму кредита все предполагаемые расходы — на ремонт, на покупку новой мебели и т. д.

Ипотечные альтернативы

Многие специалисты рынка недвижимости полагают, что в связи с ростом цен на жилье (на 30–35% в год) подобного рода сделки во многом станут определять будущее ипотеки в нашей стране.

Это и понятно: найти свободные деньги на прямую покупку квартиры и на первоначальный ипотечный взнос, составляющий обычно около 30% стоимости жилья, большинство россиян не способны. При этом многие люди, желающие улучшить свои условия, имеют приватизированную квартиру, полученную ранее от государства.

«Альтернативная» ипотека в данном случае — оптимальный способ улучшить жилищные условия быстро и так, как хочется, а не так, как диктует скудный бюджет.

Программы банков, разработанные для тех, кто решил обменять свою квартиру на большую с помощью ипотечного кредита, просты только на первый взгляд. Здесь существуют различные варианты.

Первый вариант — одновременная продажа своей квартиры и покупка нового жилья на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита в размере недостающей суммы. В этом случае в залоге у банка остается приобретаемая заемщиком квартира. Часть денег за нее заемщик вносит сам (за счет полученной при продаже старой квартиры суммы), а часть предоставляет банк. В этом варианте жилплощадь для нового хозяина освобождается либо сразу, либо в течение месяца (обычно в договоре купли-продажи на переезд отводится именно такой срок). Сделка происходит как обычный обмен.

От простого к сложному

Другой вариант — при обращении заемщика в банк залог оформляется на имеющуюся квартиру. Взамен банк выдает около 70% ее стоимости, и заемщик осуществляет покупку жилья в новостройке.

Если этих средств хватает на приобретение нового жилья, после окончания строительства и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщик снимает залог со старой квартиры и закладывает в банк новостройку. Затем он вправе продать прежнюю квартиру и погасить большую часть кредита или всю сумму.

Заемщик хочет погасить кредит без продажи старой квартиры? Тогда он оставляет ее в залоге у банка, а приобретенную жилплощадь использует по своему усмотрению, например, сдает в аренду. Таким способом он быстрее расплатится с банком.

Когда цена новостройки превышает полученные от банка 70% стоимости имеющейся квартиры, заемщику придется искать дополнительные средства на проведение доплаты.

Наконец, последняя схема — самая сложная, поскольку обе квартиры (старая и новая) оформляются в залог банку, а заемщик постепенно выплачивает долги. Этот вариант реален при операциях на вторичном рынке жилья. Средства в размере 70% стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Сложность данного варианта связана с тем, что он доступен только людям с достаточно высоким официальным уровнем доходов.

Плюсы ипотеки при обмене с доплатой нельзя не оценить. Но при этом очевидно, что такие сделки значительно труднее в исполнении, чем простая покупка квартиры с использованием кредита. Организовать все быстро и эффективно собственными силами почти невозможно. Следовательно, требуется участие квалифицированных специалистов, знающих специфику работы с ипотечными банками, — риэлторов или ипотечных брокеров.

Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентство недвижимости»:

— Если покупателю для совершения альтернативной сделки не хватает средств, вполне возможно воспользоваться ипотечным кредитом. В данном случае активом может выступать существующая квартира. Таким образом банк рассматривает вопрос предоставления ипотечного кредита в залог существующего жилья. В результате покупателю предоставляется кредит в размере 70% стоимости квартиры, в которой он остается проживать.

Если потенциального покупателя устраивают условия банка по выплатам, он получает необходимую сумму для покупки нового жилья. Здесь стоит отметить, что вновь приобретенное жилье не находится в залоге у банка — собственником сразу становится покупатель. Старую квартиру можно продать (с согласия банка) и погасить кредит. Либо, оставив ее в собственности, выплачивать всю сумму кредита на условиях банка. Есть и еще одна схема, при которой залог может быть переоформлен на новую квартиру.

Кроме того, тем, кто решает вопрос об улучшении жилищных условий, не стоит забывать, что сегодня многие банки могут предоставить до $25 тыс. на каждого платежеспособного члена семьи без оформления залога на квартиру.

Ирина Федулова, ведущий аудитор компании «Ажур-Аудит»:

— Вопрос об улучшении жилищных условий неразрывно связан с наличием средств. В качестве одного из источников финансирования мы предлагаем рассматривать бюджет нашего государства. Воспользоваться этим источником можно, применив норму Налогового кодекса — налоговый имущественный вычет.

Статьей 219 (п. 2) НК налогоплательщикам дано право вернуть из бюджета до 130 тыс. руб. при приобретении или строительстве на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в них. В случае если при этом использовались заемные средства (в том числе и ипотечные), то сумма выплат из бюджета не ограничена.

В течение всего срока действия кредитного договора владелец приобретенного жилья может предъявлять налоговым органам расходы в сумме погашенных процентов по займу.

Статистика показывает, что применение этой нормы позволяет налогоплательщику обеспечить себе источник средств для обслуживания займа в течение одного-двух месяцев ежегодно. Важно также знать, что деньги, полученные из бюджета, не облагаются никакими налогами.

Для того чтобы получение денег из бюджета было действительно своевременным и принесло удовлетворение, рекомендуем обратиться к специалистам в области налогового права (юристам и аудиторам). В частности, аудиторская фирма ООО «Ажур-Аудит» возвращает налогоплательщикам налог из бюджета в рамках программы «Персональный аудит».

Роман Куман, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Альтернативные сделки отличаются от простых тем, что человек не только продает, но и одновременно покупает квартиру, планируя тем самым или улучшить свои жилищные условия (добавив некоторую сумму), или в зависимости от обстоятельств, наоборот, приобрести жилье меньшей площади.

Случаются ситуации, когда после продажи нынешней квартиры средств на покупку новой все равно не хватает. В таком случае специалист рынка недвижимости обязательно подскажет различные варианты проведения альтернативной сделки, чтобы избежать потери времени и средств для клиента. Сегодня существует достаточный выбор инструментов, позволяющих улучшить свои условия жилья. Схемы альтернативного финансирования сделки включают и ипотечное кредитование, и различные накопительные схемы, например, жилищные кооперативы. Возможна такая схема — человек покупает жилье в кредит, а затем продает свою квартиру, уже свободную к моменту продажи. Это не только удобно, но и финансово выгодно, ведь свободная квартира ценится дороже. Разница в цене на квартиру, в которой никто не живет и куда можно въехать сразу после оформления сделки, достигает 10%. Также можно взять ипотечный кредит на новую квартиру под залог имеющейся, а позже, исходя из финансовой ситуации, решить, стоит ли продавать нынешнее жилье.

Андрей Шелковый, вице-президент АКБ «Московский банк реконструкции и развития»:

— Ипотечный кредит является универсальным инструментом для людей, желающих улучшить свои жилищные условия, практически во всех случаях. Возникающие ситуации можно в большинстве своем разделить на две. Первая — наиболее простая, когда людям просто необходима доплата и они готовы к проведению так называемой альтернативной сделки, одновременно продавая свою и приобретая новую квартиру. В этом случае все сводится практически к четкому выстраиванию цепочки и определению условий доступа сторон к сейфовым ячейкам, в которых размещаются денежные средства до государственной регистрации прав новых собственников.

Ипотечный кредит банка как раз та необходимая возможность решить вопрос с недостающей частью денежных средств, не прибегая к заимствованиям со стороны знакомых и родственников, либо краткосрочному потребительскому кредитованию.

Ставки по ипотечному кредиту гораздо ниже ставок любых программ потребительского кредитования, а длительные сроки позволят сделать его погашение необременительным для семейного бюджета. Сроки рассмотрения ипотечных заявок в действительности составляют два-три дня с момента предоставления комплекта документов. Но, несмотря на это, лучше заранее обратиться в банк и получить положительное решение о предоставлении кредита, причем на максимально возможную сумму, расчет которой сделают специалисты банка еще на первой консультации — взять меньшую сумму в пределах, определенных банком, можно всегда, а вот для ее увеличения банк будет рассматривать заявку повторно.

Вторая, не менее распространенная ситуация, когда понравившаяся квартира находится в строящемся доме, а значит, продать имеющееся жилье можно будет только после окончания строительства и переезда, либо переезд в новую квартиру невозможен сразу после ее приобретения по каким-либо иным причинам, например необходим ремонт и т. д. И здесь ипотечный кредит является также наиболее оптимальным вариантом, который позволит сразу оплатить и приобрести новое жилье, а уже после переезда спокойно реализовать имеющуюся площадь и досрочно погасить задолженность либо ее часть. Большинство программ ипотечного кредитования содержат лишь минимальные ограничения в части досрочного погашения кредита, например мораторий в течение первых шести месяцев, но в подавляющем большинстве случаев это как раз тот минимально необходимый срок для переезда и продажи старой квартиры. Причем полученная выгода от продажи юридически и физически свободной квартиры, а также увеличение стоимости имеющегося жилья вследствие общего роста цен зачастую значительно превышают затраты, которые возникают при получении кредита и по уплате процентов за этот период.

Дата публикации: 12:35 06 апреля 2006

Источник: bpn.ru