Миллионерам нечего покупать

С начала 2006 года на рынке элитного жилья произошло резкое, практически до нуля, сокращение объемов предложения квартир площадью более 400 кв. м. В результате рост цен на ряд объектов сейчас составляет уже 5-10% в неделю, а ценообразование на рынке приняло спекулятивный характер: некоторые квартиры предлагаются уже по $30-40 тыс. за кв. м.

Эксперты называют ситуацию патовой: с сохранением объемов спроса новых квартир с большим метражом на первичном рынке жилья практически не появляется, следовательно цены продолжат свой бурный рост. По данным компании Penny Lane Realty, общее количество квартир площадью более 400 кв. м в элитном сегменте сегодня составляет около 5%.

Тем не менее, несмотря на стабильный спрос на этот сегмент жилья, его предложение в начале года практически сошло на нет. "Еще недавно на рынке всегда оставалось семь-восемь вакантных квартир такого метража. Сейчас же предложение исчезло вовсе",- уверяет директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Взрывной рост цен

"Рост цен на жилье больших площадей сейчас очень существенный - ряд объектов дорожает на 5-10% в неделю. На первичном рынке рост цен не так велик, однако продажи стартуют с высоких цен.

Еще в прошлом году стоимость $10 тыс. за 1 кв. м на Остоженке показалась бы нонсенсом, но сегодня это уже норма",- говорит заместитель генерального директора Kalinka-Realty Алексей Сидоров. По его словам, на вторичном рынке владельцы выставляют квартиры по запредельной планке. "Жилье с ремонтом, в хорошем доме уже редко предлагается по цене менее $15 тыс. за кв. м",- признает Сидоров.

Эксперты отмечают, что в элитном сегменте квартир больших площадей процесс рыночного ценообразования практически отсутствует. Общепринятые нормы существуют только на этапе строительства: дифференцированные цены от нижнего этажа к верхнему в связи с лучшими видами и инсоляцией. Кроме того, многое зависит от месторасположения квартир и вида из окон. "Сегодня к большим квартирам скорее относится понятие бюджета объекта.

Все-таки такое жилье не пользуется высоким спросом, другое дело, что предложения еще меньше",- говорит консультант по элитной недвижимости Kirsanova Realty Ирина Егорова.

Нередки случаи, когда владельцы квартир существенно завышают цены. В частности, на рынке уже есть примеры, когда в центре города за 1 кв. м квартиры большого метража просили $35-40 тыс. "Предпосылок к изменению ситуации пока не видно.

Несмотря на то, что для девелоперов реализация таких проектов перспективна, строить квартиры исключительно больших площадей неразумно. В частности, реализовать такое жилье на втором-третьем этажах довольно сложно",- отмечает Зиминский. С ним соглашается Алексей Сидоров: "Дефицит будет ужесточаться. Напротив, в ближайшие полгодадевять месяцев можно ожидать серьезного увеличения стоимости - рынок будет расти спекулятивно". По его словам, тенденция напрямую связана со снижением объемов выхода на рынок нового жилья больших площадей.

Системный дефицит предложения

Возникший дефицит - закономерный итог развития рынка. В принципе сегодняшний дефицит можно было предсказать еще два года назад.

"Именно тогда девелоперы отказались от планирования таких квартир. Учитывая сроки строительства элитного дома в полтора-два года, неудивительно, что дефицит стал ощутим именно сейчас",- говорит Ирина Егорова. По ее словам, в последнее время девелоперы придерживаются практики строительства вариативных проектов, которые предусматривают возможность объединения соседствующих квартир. "Застройщик предусматривает конструктивную возможность объединения. Технически на определенном этапе строительства это возможно, так как у девелопера есть возможность изменений в документации.

В результате после сдачи дома госкомиссии документы на собственность подаются, уже учитывая объединенный вариант планировки, а БТИ измеряет новый продукт",- говорит Егорова. "Тем не менее покупатель с деньгами хочет квартиру сейчас, причем на вторичном рынке и, по возможности, с ремонтом. А на строительство и процесс объединения необходимо время",- не соглашается Александр Зиминский. Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что объединенное пространство не всегда удобно в эксплуатации, а застройщику значительно проще реализовать две квартиры по 200 кв. м, чем одну, но большой площади.

Активный рост цен на жилье сказался и на сокращении предложения квартир среднего метража. Зависимость тут следующая. Если раньше в риэлтерские компании поступали заявки на площади более 350 кв. м, то теперь покупателей интересуют квартиры около 300 кв. м, что напрямую связано с увеличением цены за кв. м. "Предположим, что у покупателя есть бюджет в $5 млн. При стоимости 1 кв. м на Остоженке в $13 тыс. метраж квартиры составит около 380 кв. м, при увеличении цены до $18 тыс. за кв. м речь идет уже о 280 кв. м",- говорит Ирина Егорова.

Дата публикации: 13:03 12 апреля 2006

Источник: bpn.ru