Российская ипотека в поисках ниши

Знаменитые строки о том, что умом Россию не понять и аршином общим не измерить, Федор Тютчев написал 140 лет назад. С тех пор эти слова вспоминаются всякий раз, когда Россия начинает примерять на себя какую-нибудь очередную западную модель, мало соответствующую нашей национальной специфике.

Применительно к ипотеке ситуация выглядит следующим образом. В мировой практике жилищного кредитования существуют две основные модели: американская и немецкая. Одна из них, несмотря на усилия чиновников, никак не хочет действовать у нас в полную силу, другой даже не дают шанса заработать. Российская ипотека идет другим — своим — путем.

Классика жанра

Американская двухуровневая модель, которую еще называют «классической ипотекой», основана на том, что кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются затем специально созданным агентствам. Те в свою очередь секьютеризируют эти займы путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В США для проведения этой программы созданы три ипотечных агентства, обязательства которых гарантированы государством: Fannie Мае (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Именно они выкупают у банков кредиты и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

В американской системе гражданин, приобретая готовое жилье, оплачивает, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму обеспечивает заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15–30 лет.

В целом схема действует следующим образом:

— банк выдает заемщику ипотечный кредит (вернее, расплачивается от его лица с продавцом недвижимости);

— заемщик взамен обязуется ежемесячно переводить в банк определенную сумму, это обязательство обеспечивается залогом приобретаемого жилья;

— банк продает кредит одному из ипотечных агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению;

— агентство возмещает банку выданные заемщику деньги и взамен просит переводить получаемые от клиента ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка. Как видим, функционирование такой разновидности ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка: заемщика, ипотечного банка, агентства-инвестора и государства. При этом важно отметить, что американская модель ипотеки ориентирована на представителей крепкого «среднего класса», способных нести бремя по обслуживанию банковского кредита.

«Одноуровневые» немцы

Немецкая модель ипотеки значительно отличается от американской. Она заключается в том, что банк, выдавший ипотечный заем, самостоятельно рефинансирует кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Поэтому такую схему называют одноуровневой.

Этой «накопительной» ипотеке почти сто лет. В Германии и ряде стран Восточной Европы она на практике доказала свою состоятельность и конкурентоспособность. Дешевые долгосрочные ресурсы по немецкой модели обеспечиваются за счет замкнутого ипотечного финансового рынка, т. е. фактически благодаря системе взаимного кредитования. Все вращается вокруг специализированных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс (ССК). Таким образом, основана немецкая модель на банальном накоплении денег, но не в «кубышке», а в специализированной организации.

Функционирование немецкой схемы выглядит следующим образом: гражданин начинает откладывать на свой счет в стройсберкассе деньги, пока накопления не достигают определенного уровня. После этого человек получает гарантированный кредит на недостающую сумму и въезжает в новую квартиру, она оформляется в его собственность, но до момента полного погашения ссуды находится в залоге.

Надо отметить, что такая схема в отличие от американской ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Мы не ищем легких путей

В России с самого начала была принята за эталон американская модель ипотеки. Но, как показала практика, у нас она не работает в полной мере. Происходит это не потому, что нет государственных гарантий, а вследствие неразвитости финансовых рынков. По этой причине невозможно обеспечить ожидаемый объем жилищного кредитования.

У нас в стране пока нет крепкого «среднего класса», способного получать кредиты в банках, а у банков катастрофически не хватает так называемых «длинных» денег для ипотеки. Соответственно, рынок ипотечных ценных бумаг, несмотря на все принятые законы, продолжает находиться в зачаточном состоянии. Вряд ли стоит ожидать значительного роста и в ближайшем будущем.

При этом у нас в стране пока нет закона о стройсберкассах. Точнее, проект этого закона уже давно разработан, но пока находится в Госдуме без движения. Когда его примут, а главное, в какой форме — неизвестно.

Реализацией немецкой модели ипотеки в нашей стране пытались заниматься организации, называемые жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). По сравнению с традиционной схемой их деятельность имеет некоторые нюансы.

Например, квартира не закладывается (по законодательству ЖСК не могут брать имущество в залог), а просто «висит» на балансе кооператива до того момента, как ее будущий владелец полностью рассчитается с кооперативом.

С одной стороны, эта система вроде бы открыла дорогу в ипотеку тем, для кого получение традиционного кредита затруднено или невозможно. С другой стороны, любая наша накопительная система, особенно на этапе ее становления, быстро начинает походить на «пирамиду», когда деньги для старых членов ЖСК берутся из взносов «новичков». Эффективность подобных построений всем хорошо известна.

Итак, «классическая» американская модель у нас по многим причинам не работает, а запустить немецкую модель пока не дают. В результате, скрипя и буксуя, развивается нечто среднее, не позволяющее ипотеке быть по-настоящему массовой.

Конечно, приятно тешить себя мыслью о том, что у России и в этой области «особенная стать». Но одна эта мысль вряд ли утешит миллионы россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Хотелось бы увидеть хоть какие-то позитивные проявления этой самой стати. Пока же успех ипотеки в том виде, в каком она представлена на российском рынке, вызывает большие сомнения.

Сергей Бессонов, директор департамента ипотечного кредитования КБ «Юниаструм банк»:

— Банки, занимающиеся сейчас ипотечным кредитованием, работают по американской модели, которая в России подразумевает наличие такого обязательного участника, как ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) — правительственной структуры, созданной специально для рефинансирования (выкупа) размещенных банками ипотечных кредитов. АИЖК в свою очередь привлекает для этих целей денежные средства путем выпуска облигаций.

В США инвесторами по ценным бумагам ипотечных агентств, как правило, выступают пенсионные фонды и страховые компании, что в конечном счете обеспечивает приток в систему ипотечного кредитования самых дешевых ресурсов. При аналогичном развитии финансового рынка в России данная модель значительно увеличит возможности граждан по получению ипотечных кредитов.

Немецкая модель подразумевает кредитование частных лиц за счет привлечения денежных средств самих граждан, при этом разница в ставке привлечения и размещения составляет около 2%. Следует отметить, что данная схема действенна только при наличии достаточного количества денег у населения, высокой степени защищенности средств при их внесении на депозит строительной сберегательной кассы, низким уровнем инфляции и относительно стабильным рынком недвижимости.

Население России, располагающее денежными средствами, предпочитает размещать их в ПИФы, акции, банковские депозиты, где процентный доход превышает уровень инфляции. Кроме того, экономический эффект от накоплений должен превышать рост цен на недвижимость, чего в нашей стране не наблюдается. Наконец, если банковский кредит — это получение денег на покупку квартиры под ее залог, то взаимное кредитование подразумевает внесение собственных денежных средств юридическому лицу, не имеющему банковской лицензии. В этом случае гражданин не обладает правами, установленными законодательством РФ в отношении банковских вкладчиков, что повышает рискованность подобных операций.

Дата публикации: 17:07 12 апреля 2006

Источник: bpn.ru