Закономерности и парадоксы рынка недвижимости

По прогнозам специалистов, аномальный рост цен на недвижимость прекратится уже этим летом. А через несколько лет в столице не останется панельных домов. Почему-то дворы новых районов забиты машинами, а гаражные комплексы пустуют. А цены на недвижимость исчисляются в иностранной валюте. Об этом и о многом другом рассказал на семинаре компании IRN "Текущее состояние и перспективы развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья", прошедшем в рамках выставки "Недвижимость-2006", руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Эффект снежного кома

Только за последний год цены на недвижимость в среднем выросли на 50 процентов. Это говорит о том, что рынок не вполне здоров. И вечно такая аномальная ситуация с рекордным ростом цен продолжаться не может. Уже появляются пока осторожные, но, безусловно, радужные прогнозы. Вполне возможно, что уже этим летом рост цен замедлится. "А если будут устранены причины, вызвавшие сокращение объемов предложения жилья, то возможна длительная стабилизация цен и даже: их корректировка вниз", - рассказал О. Репченко.

Самой главной из причин, которые необходимо устранить в первую очередь, аналитики называют многострадальный Закон о долевом строительстве. То есть, сам закон отменять никто не собирается. Но вот поправки к нему принять просто необходимо.

Сейчас пакет поправок находится в Государственной Думе, ожидая скорейшего рассмотрения. По заверениям чиновников,большинство из поправок должно быть принято.

Последнее время наблюдается "эффект снежного кома". Из-за трудностей с законом количество предложений сократилось, люди стали срочно брать кредиты и хватать, что осталось. В итоге, - ажиотаж, который привел к увеличению роста цен с 2-3% в месяц до 10 процентов. Когда на рынке появится больше предложений, снежный ком остановится и, вполне возможно, начнет раскручиваться в обратную сторону. Панический покупательский ажиотаж начал спадать уже тогда, когда появилась информация о рассмотрении Думой поправок к ФЗ №214 . Если поправки примут, то на рынке появится много предложений, которые риэлторы пока придерживали из-за невозможности их реализации.

"Действительно, зачем продавать сейчас, если цены так быстро растут. По нашим данным, около 50% риэлторов придерживают новостройки, готовые к реализации. Когда цены перестанут расти такими высокими темпами, объекты выйдут на рынок", - рассказал О. Репченко. Все это приведет к стабилизации цен. Причем рынок недвижимости уже проходил такую ситуацию в конце 2003 - начале 2004 годов. Тогда тоже к лету 2004 года цены стабилизировались.

Классовая неразбериха

На рынке новостроек отсутствуют четкие правила классификации жилья. "Я знаю очень много маркетологов и риэлторов, но у каждого из них свое представление о том, какое жилье следует отнести к экономклассу, к бизнес-классу, к элите. Они иногда спорят друг с другом, и всегда каждый остается при своем мнении", - отметил О. Репченко.

Решить проблему может классификация жилья по географическому признаку. Всего на рынке новостроек Москвы и Подмосковья получится четыре класса жилья.

Первый высший класс - это элитные новостройки и дома бизнес-класса в центральной части города (в пределах третьего транспортного кольца). Средне количество квартир в доме небольшое - всего 53. А вот средняя площадь квартиры, наоборот, большая - 154 кв. метра. Панельные дома здесь уже не строят. Только кирпично-монолитные. В этом сегменте довольно часто встречаются четырехкомнатные квартиры, которых уже практически не найдешь на окраине столицы. Средняя цена квадратного метра 8050 долларов.

Второй класс - средний сегмент московских новостроек (от третьего транспортного кольца до МКАД). Среднее количество квартир в доме уже почти в три раза больше - 173. А средняя площадь квартиры, соответственно, поменьше - 106 кв. метров.

Кирпично-монолитные новостройки еще не совсем вытеснили монолит, оставив ему всего 17%, но все к тому идет. Средняя цена квадратного метра 3150 долларов.

Третий класс - новостройки районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (в пределах 5 км от МКАД). Среднее количество квартир в доме - 249, средняя площадь одной квартиры - самая небольшая по Москве - 67 кв. метров. Панель и кирпич-монолит еще борются за рынок. Панель уже чуть-чуть уступает, ее здесь 41 процент. Средняя цена квадратного метра 1480 долларов.

А мы пойдем за МКАД

Массовой застройки на территории столицы хватит еще лет на 5-10, не больше. А что дальше? А дальше застройщики уйдут из Москвы в Подмосковье. Поэтому покупателям стоит обратить внимание на недооцененные пока города. Когда туда подтянется большинство застройщиков, наладится инфраструктура, хорошее транспортное сообщение и, соответственно, взметнутся цены.

Уже сейчас цены на квартиры в спальных районах Москвы практически сравнялись с ближнем Подмосковьем. А дальше по уровню цен "подтянется" и среднее Подмосковье.

"Надо покупать жилье в тех районах Подмосковья, где в планах есть строительство метро и дорог. Ведь самая главная проблема Московской области - это транспортное сообщение со столицей. Новостройки как грибы больше всего вырастают в тех местах, где сообщение с Москвой есть. Соответственно, в таких районах растут как грибы и цены. Поэтому выгоднее купить жилье в недооцененных пока городах, где улучшение транспортной ситуации не за горами", - посоветовал руководитель аналитической службы.

Квартира для машины

Что странно, сейчас не пропустят ни один проект новостройки без подземного гаража, а дворы новых районов всеравно забиты машинами. Парадокс этот происходит из-за высоких цен на машино-места в подземных гаражах.

Квартиры в новостройках распродаются быстро, а подземные гаражи под домами могут пустовать еще несколько лет. В то время как дворы забиты припаркованными машинами.

Это происходит из-за высокой стоимости машино-мест в таких гаражах. "Машиноместо в подземном гараже стоит дороже, чем большинство машин", - пояснил О. Репченко.

Например, в Центральном административном округе покупатели квартир могут себе позволить заплатить любую сумму за стоянку. Здесь средняя цена одного машино-места достигает 71 тысячу долларов. А вот в новых районах на окраине Москвы, а тем более в Подмосковье, где цены на машино-места тоже довольно высоки, гаражи под домами просто пустуют. Например, цена одного машино-места в столичном спальном районе достигает 40000 долларов, а в ближнем Подмосковье - 19000 долларов.

"Выходом из ситуации может стать программа "Народный гараж", - сообщил О. Репченко.

Рубль не пройдет

Мы идем в магазин, например, за колбасой. Смотрим на ценник - там указана цена в рублях, мы достаем из кошелька рубли и расплачиваемся ими на кассе. За недвижимость мы также расплачиваемся нашими деревянными. А вот цены указываются почему-то в долларах.

По словам О. Репченко, долларовая система расчета цен на недвижимость слишком укоренилась на рынке Московского региона. Теперь очень сложно перевести все цены в рубли.

"Цены в долларах очень неудобны для покупателей. Так как оплата все равно производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день покупки. Поэтому приходится каждый раз пересчитывать, чтобы точно определить реальную стоимость квартиры", - рассказал О. Репченко. Но переход на рублевые цены связан с техническими сложностями, а, следовательно, и с затратами.

"Все специалисты рынка недвижимости уже настолько привыкли к долларам, что их ночью разбуди, они расскажут все цены в долларах. А вот, чтобы сказать цены в рублях, им уже понадобится калькулятор", - рассказал О. Репченко.

Еще одной технической сложностью является перевод всех баз данных по недвижимости в рубли. Также придется переделывать электронные программы, на которых работают агентства недвижимости.

"Так что долларовые цены на московском рынке недвижимости еще не скоро уступят место рублевым", - подвел итог руководитель аналитического центра IRN.

Дата публикации: 11:14 13 апреля 2006

Источник: bpn.ru