Земельные ресурсы столицы

Противоречия земельного, гражданского и местного законодательств вызвали немало острых вопросов. Земельная реформа в России началась в 1990-х годах с указов президента. Следующим этапом стало появление Гражданского кодекса и закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По - настоящему земля в оборот была вовлечена лишь после принятия Земельного кодекса и соответствующих федеральных законов.

Самой первой и, пожалуй, самой значительной преградой для застройщика зачастую становится проблема сноса жилых домов, находящихся на земельном участке, отведенном под строительство. Те строительные организации, которым отводится земельный участок с находящимися на нем жилыми домами, вынуждены либо на крайне невыгодных условиях договариваться с гражданами, проживающими в этих домах, либо обращаться в суд. Последнее, как правило, влечет за собой длительную процедуру рассмотрения и разрешения судом спора между застройщиком и собственником жилого дома.

Что было, что будет...

При действовавшем ЖК РСФСР собственник жилого дома мог быть выселен в принудительном порядке при сносе дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд. Именно к общественным нуждам суды относили изъятие земельного участка для передачи его под строительство юридическому лицу. Однако с вступлением в силу ГК РФ (который допускает изъятие земельного участка только для государственных нужд) изъятие земельного участка для общественных нужд стало невозможным. При согласовании же условий выселения с собственником жилого дома застройщик, как правило, сталкивался с требованием о предоставлении ему и всем зарегистрированным в сносимом доме гражданам другого жилого помещения по установленным нормам.

С принятием ЖК РФ ситуация на первый взгляд должна была измениться. Статья 32 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия жилых помещений путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Но смогут ли застройщики использовать данную статью при разрешении вопроса, связанного со сносом жилых домов, находящихся на земельном участке, отведенном под строительство?

Статья 32 предусматривает, что выкуп жилого помещения у собственника осуществляется государственным органом, принявшим решение об изъятии земельного участка. Получается, что юридическое лицо (застройщик), получившее земельный участок в аренду, не сможет самостоятельно выкупить у собственника жилое помещение. Что же касается государственного органа или органа местного самоуправления, то, во-первых, ему невыгодно расходовать бюджетные средства, во - вторых, механизм принятия решения о выкупе жилого помещения еще не выработан (в соответствии со статьей 32 ЖК РФ этот порядок будет определяться федеральным законодательством).

Таким образом, использовать статью 32 ЖК РФ в ближайшее время будет невозможно. К тому же статья предусматривает изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не для общественных, к чему суды относят передачу земельного участка под строительство коммерческой организации.

Для того чтобы применять статью 32 ЖК РФ, необходимо, чтобы изъятие земельного участка для передачи его под строительство коммерческой организации истолковывалось судами как его изъятие для государственных или муниципальных нужд, а не общественных. Такого понятия, как общественные нужды", нет ни в Гражданском, ни в Жилищном кодексах.

Поэтому к государственным нуждам должно относиться в том числе изъятие земельного участка и передача его под строительство коммерческой организации, так как в конечном итоге данным жильем будет обеспечиваться население.

В настоящее время (пока не выработан порядок принятия решения об изъятии земельного участка и связанном с этим выкупе) следует руководствоваться Гражданским кодексом.

Статья 272 ГК РФ предусматривает порядок разрешения спора между собственником земельного участка и собственником недвижимого имущества при прекращении права пользования земельным участком. Если собственники (земельного участка и недвижимости, находящейся на нем) не придут к соглашению, собственник земельного участка может обратиться в суд с требованием признать за ним право на приобретение недвижимого имущества, находящегося на этом участке.

Для того чтобы застройщик мог использовать данную норму, необходимо, чтобы собственник земельного участка уполномочил застройщика на действия, предусмотренные в статье 272 ГК РФ, то есть передал полномочия на выкуп недвижимого имущества. Статья 272 ГК РФ в данном случае хороша тем, что в ней не говорится об изъятии земельного участка для государственных нужд (то есть в суде не придется доказывать, что относится к государственным, а что к общественным нуждам).

Таким образом, при применении статьи 272 ГК РФ жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности, мог бы выкупаться у собственника, как это предусмотрено новым ЖК РФ, но не государственным органом, а застройщиком.

Другим подходом к решению проблемы при условии расширенного толкования понятия государственные нужды" может быть обращение застройщика в суд с требованием принудительного изъятия жилого дома у собственника на основании статьи 35 Конституции. Эта статья допускает принудительное отчуждение имущества для государственных нужд при условии предварительного и равноценного возмещения. В данном случае застройщик также мог бы выкупить у собственника принадлежащий ему жилой дом по рыночной стоимости (то есть за равноценное возмещение).

Еще одной проблемой для застройщика является снос дома, в котором граждане проживают по договору социального найма. Согласно ЖК РФ, гражданам, проживающим по договору социального найма, в случае сноса дома предоставляются другие жилые помещения также по договору социального найма. Предоставляет их орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд. Пока порядок принятия решения не определен федеральным законодательством, застройщик не сможет производить снос таких домов. Застройщик не может предоставить гражданам жилое помещение по договору социального найма, для предоставления же жилого помещения в собственность нет оснований, так как выселяемые граждане таким правом не обладали.

Между тем земельные участки, на которых находятся подобные жилые дома, предоставляются в аренду юридическим лицам под строительство за счет сноса и отселения граждан. Самостоятельно решить такую проблему застройщик не сможет. Если застройщик желает произвести снос в кратчайшие сроки, то ему придется прийти к соглашению с проживающими в сносимом доме гражданами. В этом случае потребуется либо выплатить компенсацию, либо предоставить жилое помещение в коммерческий наем или в собственность (в зависимости от условий соглашения с гражданами).

Москва - центр притяжения

Земельный кодекс дает гражданам и организациям право оформлять в собственность участки городской земли, на которых располагаются принадлежащие им строения. Но до последнего времени в Москве таким правом смогли воспользоваться не многие. Нынешний год может стать переломным в процессе формирования института частной собственности на землю в столице.

Почему существует повышенный интерес к московской земле и так трудно получить ее в собственность? На самом деле столица занимает всего лишь 1/17 000 часть территории страны. Есть много неосвоенной земли, есть просторы, где можно получить участки без конкурса, но людей привлекает именно Москва. Причину надо искать в первую очередь в прибыли, которую дает столица прописанному" здесь бизнесу. Весьма эффективным и рентабельным оказывается вложение средств в торговлю, строительство жилья, офисных помещений и торговых площадей. Есть хорошие перспективы и у гостиничного бизнеса. Городские власти уделяют ему большое внимание, что вполне понятно. Такой мегаполис, как Москва, имеет на порядок меньше гостиниц, чем крупные европейские столицы. Достаточно сказать, что в Лондоне действуют 1800 отелей, в Париже - 1650, а в Москве - не более 150. Вот неполный перечень причин, побуждающих бизнесменов обращаться в правительство Москвы с одной целью - получить земельный участок. Но стать собственником земли в столице непросто.

Осторожны в таком вопросе сами власти, и не каждому под силу жесткие условия, которые выдвигает город, заботясь о рациональном использовании своей территории.

Иностранцы, действующие сегодня на земельном и строительном рынке столицы, уже поняли, что без обременений в таком мегаполисе, как Москва, получить участок даже в аренду сложно. Наши бизнесмены тоже придут к такому выводу и будут обращать внимание на неэффективную эксплуатацию в центре города зданий и сооружений, на неработающие предприятия, на аварийные дома.

А что касается земельных ресурсов, то, по словам руководителя департамента земельных ресурсов города Москвы Виктора Дамурчиева, их достаточно, и в ближайшие десять лет столице не грозят серьезные проблемы, по крайней мере для социально значимых объектов. На первом этапе земельной реформы намечено зарезервировать около 1,5 тыс. га. Эти территории планируют использовать строго по назначению, без всякого конкурса. Далее источником дополнительных площадок могут стать непрофильные предприятия.

Развитие программы Пром-Сити" позволяет надеяться, что в специально отведенных промышленных зонах предприятиям создадут такие условия, что они сами устремятся из центра, где растут налоги, куда сложно добираться, где возникают серьезные проблемы с парковками", считает В. Дамурчиев.

Как стать собственником земли в Москве

Процесс оформления земельных участков в собственность на территории столицы начался. Появились уже и первые результаты. Сегодня в Москве порядка 6,5 тыс. частных домовладений. Некоторые собственники таких объектов недвижимости обратились в департамент земельных ресурсов с заявлениями о желании приватизировать участки под домами.

Пока подобные дела разбирают на специально созданной комиссии, возглавляемой мэром Москвы Ю. М. Лужковым. На вопрос о сроках оформления земли в собственность В. Дамурчиев ответил, что все уже устали от обещаний и рекордов. Не надо спешки. Будем действовать постепенно и планомерно, - призывает руководитель департамента земельных ресурсов. - До конца года мы намерены рассмотреть около 400 обращений и сократить первоначальный срок оформления до одного месяца".

На границе тучи ходят хмуро

Контролировать соблюдение правил использования земельных участков призвана Государственная земельная инспекция. Она находится в прямом подчинении у мэра Москвы.

Руководитель инспекции Москвы Валерий Шатохин рассказал, что в 2005 году проведено 22,5 тыс. проверок. В итоге выявлено 4,5 тыс. нарушений, большинство из них связано с самовольным занятием земельных участков.

Для нарушителей предусмотрены небольшие штрафы. Но имеются и другие, более действенные меры. Земельная инспекция передает информацию о нарушителях в департамент земельных ресурсов, а он в свою очередь принимает решение о дальнейшем использовании земельного участка.

Кроме того, совместно с прокуратурой города Москвы мы разработали рекомендации по применению федерального законодательства в области административных правонарушений. В соответствии с этими рекомендациями, если не устранено нарушение, мы направляем материалы в прокуратуру для рассмотрения вопроса по возбуждению уголовного дела", - сообщил В. Шатохин.

Новый порядок расчета арендной платы за землю

Департамент земельных ресурсов на протяжении 12 лет занимается созданием земельного кадастра. В результате такой деятельности определена кадастровая стоимость земельных участков (их в Москве 1600), которая должна лечь в основу исчисления земельного налога и ставок арендной платы.

Если раньше при расчете арендной платы учитывали один показатель - вид использования земли, то сегодня утверждают более гибкую, многоаспектную систему. Главное, учтен такой важный фактор, как развитие городской инфраструктуры. Мы подошли к оценке земли, руководствуясь федеральной методикой, все оценили по 14 рекомендованным нам показателям", - заявил В. Дамурчиев.

Пересчитанные по новой методике ставки арендной платы вырастут в центре столицы в среднем в 1,3 раза, в районе МКАД - в два раза, в районе Третьего транспортного кольца - в 1,4 - 1,6 раза. Только там, где бурно развивалась инфраструктура и транспортная сеть (например, в Северном Бутове), возможно повышение арендной платы в четыре - восемь раз. Но, несмотря на грозный прогноз, конкретные ставки останутся не слишком высокими. Так, если мы говорим о центре города, то стоимость аренды здесь составит около 850 руб. за квадратный метр, а в том же Северном Бутове при росте ставки аренды в восемь раз цена не поднимется выше 137 - 140 руб. за квадратный метр.

Для земельных участков, находящихся в собственности города и занятых жилищно - коммунальным фондом, транспортной сетью и инженерной инфраструктурой, предлагают установить пониженную арендную ставку в размере 0,01%.

Кадастровые ставки планируют пересматривать не реже одного раза в три года, а если территория претерпевает заметные изменения, то и чаще.

Разработанная методика, представленная на рассмотрение правительства, получила уже ряд замечаний. По словам В. Дамурчиева, департамент земельных ресурсов учел критику правительства и внесет поправки в расчеты коэффициентов арендных ставок для предприятий малого бизнеса.

Реституции московской земли не будет

Как отметил первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Олег Рыжков, отвечая на вопросы журнала, решение о передаче земельных участков в собственность комиссия пока приняла относительно домовладений, расположенных за МКАД. С землей в центре намного сложнее, но заявлений от собственников недвижимости Центрального округа уже много.

Кстати, мировой опыт говорит о том, что процент частной собственности на землю в крупных городах, как правило, небольшой. Но все зависит от сложившихся традиций. Скажем, в Париже исторически много земли принадлежит физическим лицам, в Нью - Йорке меньше. Когда - то и Москва по большей части была в частной собственности. Теперь это соотношение придется восстанавливать.

Но сейчас владеть московской землей для части населения будет непросто, поскольку придется платить соответствующие налоги. Кроме того, любая собственность в Москве сопряжена с большими обременениями. Поэтому вполне вероятно, что повторится ситуация с приватизацией, когда граждане, сначала оформив недвижимость в собственность, потом возвращали ее государству.

Одно можно сказать твердо: реституции, то есть возвращения недвижимости наследникам ее бывших владельцев, не будет.

Дата публикации: 10:10 14 апреля 2006