Строительная доля

Поправки в Закон о долевом строительстве помогут стабилизировать цены на квартиры и увеличить число новостроек

Чуть больше года назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу Закон о долевом строительстве. А совсем недавно, 5 апреля 2006-го, Госдума рассмотрела в первом чтении поправки в пресловутый 214-й, о которых застройщики мечтали целый год. Скорее всего, они будут одобрены и приняты в полном объеме уже до лета. К такому мнению склоняется большинство экспертов, а также строителей, которые обещают активизировать темпы возведения жилья. Рядовые же покупатели квартир почувствуют позитивные изменения не раньше чем через год.

Квартиры падать в цене не намерены

Скажем сразу: чуда на рынке недвижимости не случится, и цены на недвижимость не снизятся. Но темпы их роста замедлятся. Собственно, на это и делается расчет инициаторов поправок: чем больше предложений, тем медленнее растет стоимость жилья. А то, что цены на недвижимость не падают почти никогда, надо усвоить априори. Везде и во все времена недвижимость потому и считается отличным способом вложения денег. Другое дело - какими темпами дорожает жилье.

Нормальный рост цен на недвижимость во всем мире - 5-8% в год, а у нас - аж 40%. Конечно, при такой взрывной ситуации поспеть за ценами невозможно. Так вот в случае, если поправки будут приняты, цены постепенно стабилизируются, и их стремительный темп роста замедлится. Но снижения цен, повторим, не будет. Хотя бы потому, что возможности строителей по вводу нового жилья не безграничны, а спрос на московскую недвижимость постоянно поддерживают покупатели из регионов.

Стабилизируются же цены, по мнению президента корпорации MIRAX Сергея Полонского, лишь к концу 2006 года. "За минувший год предложение уменьшилось на 35%, и чтобы положение выровнялось, понадобится, как минимум, три квартала", - говорит г-н Полонский.

"Закон затруднил доступ застройщиков к деньгам частных лиц и к банковским кредитам. Кроме того, он создал дополнительные барьеры для запуска новых проектов. В результате предложение квартир в новостройках Москвы уменьшилось на 20-30%", - считает генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Эльвира Еремина.

По оценкам некоторых участников рынка, год жизни при "новом долевом" обернулся сокращением квартир в новостройках примерно на 50%. Цены при этом выросли настолько же. Цифры вполне правдоподобны, если учесть, что с апреля по сентябрь 2005 года с гражданами не было заключено ни одного договора об участии в долевом строительстве. В конце минувшего года застройщики все-таки начали заключать договоры с инвесторами по новому закону (было заключено чуть больше 8 тыс. договоров), но на ситуации в целом это никак не отразилось.

Хотели как лучше, а получили как хуже

Напомним, что 214-й федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" запретил компаниям-застройщикам заключать договоры долевого строительства и продавать квартиры до тех пор, пока не будет согласован весь пакет разрешительной документации и опубликована проектная декларация.

Кроме того, 214-й заставил компании в обязательном порядке регистрировать договоры с дольщиками в региональных регистрационных службах - чтобы исключить двойные продажи. Еще закон ввел солидарную ответственность банков и строителей за срыв сроков сдачи объектов и большие штрафы за невыполнение обязательств перед дольщиками. Естественно, что банкиры не посчитали нужным разделить риски застройщиков, и у ряда строительных компаний возникли серьезные проблемы с деньгами: средства граждан они привлекать теперь не могли, а в кредитах сомнительным, с точки зрения банкиров, объектам (а таких оказалось очень много) было отказано. И, наконец, штрафные санкции к застройщику, которые при "благоприятном" стечении обстоятельств гарантировали банкротство многим компаниям. По действующему закону при расторжении договора покупатель имеет право требовать возврата собственных средств с неустойкой в размере 72% годовых.

"И все же 214-й принес больше вреда, чем пользы, потребителям, потому что предложение жилья в целом по России резко сократилось", - полагает генеральный директор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев. - Произошло это из-за того, что мелким застройщикам банки отказали в кредитовании и строить они больше не могли. Нормально существовать в таких условиях смогли только крупные компании, имеющие большой капитал. Это, конечно, с одной стороны, хорошо: крупный застройщик гарантирует стабильность, отвечает перед дольщиками своим имуществом, своими активами, но с другой стороны - предложение существенно сократилось".

Ждем кардинальных перемен

Все эти "нововведения" теперь предлагается местами слегка подправить, а местами - кардинально изменить. Проект поправок в закон внесен комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ. Основная цель поправок - "выровнять баланс интересов застройщика и участника долевого строительства", говорится в пояснительной записке к законопроекту. Для этого предлагается в первую очередь отменить солидарную ответственность строителей и банков, что должно снизить риски последних и стимулировать их возобновить активное сотрудничество со строительными компаниями. А значит, доступ к деньгам будет открыт и для небольших компаний. Снижаются "драконовские" санкции за невыполнение условий договора: вместо 72% годовых от суммы неустойки строители будут платить дольщику - физическому лицу 30%, а юридическому - около 15%. Поправками предусмотрено право застройщиков в одностороннем порядке разорвать договор в случае, если дольщик не выполняет свои обязательства. И еще. Застройщики вновь смогут привлекать деньги инвесторов на начальном этапе строительства - путем выпуска специальных строительных облигаций, гарантированных будущими квартирами.

Как видите, во всех поправках прослеживается тенденция защитить "вечно виноватого" застройщика и попытки "разделить риски" между компаниями и покупателями их квартир. Независимые эксперты указывают на очевидно лоббистский характер поправок, что, впрочем, сами участники рынка и не особо скрывают. Но у них есть в запасе свои аргументы, оправдывающие лобби. "Поправки инициированы администрацией президента, где полагают, что их принятие поможет решить проблему дефицита предложения на рынке жилья. Это тот поправочный минимум, который позволит нам эффективно работать", - объясняют в компаниях. Но тот же Владислав Резник в этом не уверен. Аналитик рынка недвижимости Олег Репченко считает, что увеличению числа новостроек будет препятствовать требование о наличии полного пакета документации о застройке как условии начала строительства. Конечно, сборы документов и согласований удлинят сроки согласования, но сами строители сознательно не стали отказываться от этого.

"Все компании должны сделать свою работу прозрачной и открытой - чтобы получать кредиты на строительство. Но самое главное - проектная декларация поможет очистить наш рынок от недобросовестных компаний, которые наносят вред репутации всех", - говорит Сергей Полонский. Кто прав - покажет время. Но то, что изменения будут внесены, - не вызывает сомнений. На днях о необходимости поправок уже заявил куратор национальных проектов первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев.

Чего же ждать в обозримом будущем потребителю? В случае если поправки будут приняты, новостроек станет больше - в первую очередь типовых панельных домов. Что касается бизнес-класса, то, по прогнозам, до конца года в Москве появится 4-5 крупных проектов, не больше. "214-й закон ограничил, но не остановил выход на рынок новых проектов", - считает Эльвира Еремина. - Если поправки вступят в силу летом, заметное увеличение предложений на рынке жилья возможно лишь в будущем году".

Очередная подножка рынку

Между тем законотворческая власть готовит российским строителям новый удар ниже пояса. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) направила в правительство законопроект, в соответствии с которым застройщики при реализации любого проекта будут обязаны располагать собственными средствами в размере не менее 10% от общей суммы инвестиций. (Кстати, разработкой очередного проекта занимаются авторы 214-го закона, который теперь вынуждены серьезно править другие. - Авт.). В противном случае нельзя привлекать дольщиков. Речь идет о многомиллионных суммах. И если документ будет принят, небольшие и средние компании вынужденно уйдут с рынка, на котором останется всего 5-10 крупнейших корпораций. Это, по мнению представителей среднего бизнеса, как нельзя лучше поспособствует монополизации отрасли. А проблема с доступным жильем, по мнению Николая Кошмана, вряд ли решится. В крупных же компаниях считают, что уход с рынка середнячков снизит риски покупателей квартир в новостройках.

Дата публикации: 14:15 14 апреля 2006

Источник: bpn.ru