«Инвестиционный штопор» рынку недвижимости не грозит

Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем в отличие от другого популярного рынка — ценных бумаг. Нет ничего загадочного — просто квартира, дом, земля. С другой стороны, внятного объяснения, что происходит на нашем рынке недвижимости в последние годы, не существует. Своим мнением о состоянии современного рынка недвижимости Москвы и Подмосковья делится генеральный директор компании «Терра» Андрей Мажаров.

— Многочисленные аналитические обзоры более или менее правильно отражают в цифрах, что произошло с рынком недвижимости за тот или иной период, но не дают ответа на вопрос, почему это произошло и чего ожидать в будущем.

Правильнее называть эти обзоры не аналитическими, а статистическими. Проблема не в том, что их авторы недостаточно квалифицированы (хотя и такое бывает). Сложность заключается в том, что рынок недвижимости невозможно описать при помощи стандартных методик, которые применимы к другим рынкам.

Дело в том, что любой объект жилой недвижимости по своей природе уникален. В мире нет двух совершенно идентичных объектов жилой недвижимости, будь то участки земли, квартиры или загородные дома. Даже квартиры в одном доме различаются видами из окон, а это, кстати, весьма важная часть стоимости.Покупка квартиры — процесс очень субъективный: она является не просто товаром. Фактически рынок жилой недвижимости живет по своим законам. Мы называем его рынком только потому, что такое название устоялось, хотя и не несет практического смысла.

Каковы же практические выводы из псевдорыночного характера жилой недвижимости? На первый взгляд ее свойства говорят о высокой степени неопределенности, следовательно, о повышенном риске инвестиций. Но это не так. Экономическая модель рынка имеет одно неприятное для бизнеса свойство — прибыль компании в рамках этой модели стремится к нулю. Такая тенденция становится следствием конкуренции производителей товара. Иными словами, риск и конкуренция — практически одно и то же. Возвращаясь к недвижимости, есть основания утверждать, что этот вид бизнеса отличается наименьшей конкуренцией и риском и наибольшей доходностью. Присущая жилой недвижимости уникальность каждого объекта — основная защита от конкуренции и от риска убытков. Главное — уметь найти, разглядеть и развить эту уникальность.

Другая важнейшая особенность жилья — оно не только товар, но и объект инвестиций. Товар по определению обладает той или иной полезностью, удовлетворяет определенные потребности человека. Объект инвестиций в отличие от товара предназначен для получения дохода. Сейчас одним из основных мотивов приобретения жилой недвижимости выступает расчет на увеличение ее стоимости в будущем. Сразу возникает два вопроса: насколько обоснована нынешняя цена и почему в будущем она должна вырасти? Аналитики давно пытаются ответить на вопрос, какова внутренняя, или справедливая, цена на жилье. Ответ позволил бы сделать процесс инвестиций абсолютно прозрачным. Однако ответа в принципе не существует.

Внутренней, или справедливой, стоимости у жилой недвижимости нет именно потому, что она является инвестиционным активом.

Кроме того, у жилой недвижимости отсутствует сам механизм ограничения цены. Во-первых, стоимость жилья не уменьшается со временем — оно практически не устаревает. Конечно, есть определенные предпочтения, мода, архитектурные тенденции и т. д. Однако базовые требования к жилищу остаются неизменными в течение многих веков. Кстати, именно поэтому здания традиционной архитектуры считаются наиболее инвестиционно привлекательными.

Во-вторых, стоимость недвижимости не падает в процессе потребления, как это происходит у большинства товаров. Конечно, здание подвержено износу, но он обычно незначителен, если дом построен качественно. Базовый актив любой жилой недвижимости — земля — вообще не изнашивается. В-третьих, «производство» жилой недвижимости ограничено, и не только по причине нехватки земли. Человек способен жить не везде: требуется удобное место — близкое к работе, достаточно престижное, с инфраструктурой и т. д. Между тем концентрация не может быть безграничной: на Остоженке нельзя поселить 100 тыс. человек — это будет уже не Остоженка.

Наконец, когда цена на обычный товар растет, спрос падает, и товар начинают меньше покупать. С инвестиционными активами дела обстоят наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше, и цена повышается. Фактически стоимость жилья определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Подорожание в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм. Вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости присутствует механизм повышения стоимости.

Жилье — не единственный объект для инвестиций. По крайней мере еще один рынок сопоставим с ним по объемам и популярности — фондовый. При этом как значительное преимущество фондового рынка широко рекламируется возможность быстро продать акции. Но именно в этом кроется и главная опасность. Как уже отмечалось, увеличение цены на инвестиционный товар стимулирует спрос, который затем способствует повышению цен и дальнейшему повышению спроса и т. д.

Получается своеобразный замкнутый круг, или инвестиционная спираль. При понижении цен на инвестиционный товар все происходит ровно наоборот: образуется обратная инвестиционная спираль, скорее похожая на штопор. Падение цен при этом способно быть просто обвальным.

Подобная модель неприменима к рынку жилой недвижимости. Это товар с низкой ликвидностью: средний срок продажи объекта — от трех до шести месяцев. Считается, что для инвестора вкладываться в актив с низкой ликвидностью — плохо, потому что нет шансов избавиться от него в любой момент. Это заблуждение. Именно низкая ликвидность недвижимости делает практически нереальным «инвестиционный штопор». В условиях, когда нельзя быстро продать актив, стремительного падения цен не возникает. История рынков жилой недвижимости и акций — наглядное тому подтверждение. Во время кризиса 1998 года рынок жилой недвижимости потерял 30–35% своей стоимости, тогда как индекс РТС упал на 93%.

Ограничение «инвестиционного штопора» — главное, но не единственное достоинство жилья как объекта инвестиций. В отличие от акций недвижимость представляет собой реальный, физический актив, что придает инвесторам дополнительную уверенность. Кроме того, во времена кризисов владельцы просто снимают свои объекты с продажи, останавливая тем самым падение цен.

Отмечу при этом, что внутри жилой недвижимости тоже есть свои категории, которые отличаются друг от друга по разным параметрам, но в первую очередь по степени близости к экономической модели и, как следствие — по инвестиционной привлекательности.

Если брать рынок жилой недвижимости в целом, для простоты все объекты стоит разделить на дорогие и дешевые, а также на индивидуальные дома и квартиры. Итак, получается три основных сегмента: дешевые квартиры, дорогие квартиры и дорогие дома (дешевых пока нет). Нетрудно заметить, что ближе к экономической модели стоят дешевые квартиры, затем идут дорогие квартиры и дорогие дома. Это неудивительно: именно в таком порядке они располагаются по степени индивидуальности.

В самом деле, типовой квартире относительно легко найти адекватную замену. Все остальные признаки экономической модели логически из этого следуют. Таким образом, в секторе типового жилья имеется наибольшая конкуренция, а значит, наибольший риск и наименьшая доходность.

Загородные дома, напротив, являются наиболее защищенными как объекты инвестиций. Каждый загородный дом уникален и в момент продажи фактически не имеет прямых аналогов. Но вовсе не факт, что коттедж автоматически принесет любому инвестору гарантированный высокий доход. Уникальность тоже бывает разная. Часто девелоперы в погоне за ней забывают о предпочтениях потребителей, и тогда наступает разочарование, ведь основа инвестиционной ценности коттеджа — высокие потребительские свойства. Но это уже отдельная тема.

Дата публикации: 09:51 17 апреля 2006

Источник: bpn.ru