Кредиты на покупку квартир в новостройках станут доступнее

В апреле депутаты государственной думы в первом чтении приняли поправки к закону "об участии в долевом строительстве", предусматривающие отмену солидарной ответственности банков по обязательствам зайстройщиков. Изменения в законодательстве должны повысить интерес финансовых институтов к кредитованию строительных компаний и дольщиков, а следовательно, дать новый толчок развитию ипотеки.

Закон и порядок

Ужесточение порядка долевого строительства, введенное злополучным законом, привело к тому, что за последний год цены на жилье в среднем по стране выросли на треть, в столице - на 50%, а ввод жилья в эксплуатацию сократился на 40%.

"Попав в новые юридические условия, строительные компании столкнулись с дефицитом оборотных средств, не позволяющим продолжать работы в прежнем объеме и уж тем более выходить на новые проекты, - говорит Александр Слета, аналитик Бюро Недвижимости "Агент 002". - В итоге строительный рынок попал в критическую ситуацию, когда на покупку жилья приходят новые деньги, а предложение сильно ограничено".

Одна из болевых точек долевого закона - та самая солидарная ответственность банков по обязательствам застройщиков перед дольщиками. Чтобы не подвергать свое финансовое благополучие и репутацию лишним рискам, одни банки резко сократили кредитование и застройщиков и дольщиков, а другие ограничили круг партнеров из числа застройщиков тщательно проверенными компаниями. Тем временем спрос заемщиков на ипотеку новостроек растет.

Схема риска

"Большинству заемщиков хочется приобрести новостройку, потому что это дешевле, - говорит Дмитрий Яременко, начальник управления розничного кредитования Городского Клиентского Банка. - Но рисков при кредитовании на первичном рынке довольно много. Основные из них: объект не построят совсем, срок получения собственности и, соответственно, регистрации залога неизвестен, также возможны нарушения качества и технологии строительства, удорожание материалов и расходов на строительство, финансовые проблемы у застройщика, мошенничество".

Чтобы снизить эти риски, банки тщательно изучают не только застройщиков, но и каждый объект строительства. "В прошлом году доля выданных нашим банком кредитов для приобретения квартир на первичном рынке составила около 19%. При этом проводилось кредитование только понятных банку объектов строительства, застройщики по которым прошли тщательную проверку и были аккредитованы для финансирования квартир посредством выдачи ипотечных кредитов инвесторам - физическим лицам, - говорит Андрей Шелковый, вице-президент Московского Банка Реконструкции и Развития (МБРР). - Единственно верный путь снижения риска заемщика и банка - проведение экспертной оценки не только застройщика, но и конкретного объекта".

Но провести экспертную оценку в короткие сроки банк успевает не всегда, а деньги покупателю квартиры нужны срочно: как только он найдет подходящий объект, сразу надо вносить долю, а то квартира "уйдет". "Однако экспертный анализ требует детального подхода и значительного пакета документов застройщика. Представлять подобный комплект разрешительной документации застройщики обязаны, но не торопятся. Ведь небольшие квартиры в новостройках и так наиболее ликвидны и пользуются максимальным спросом, - объясняет Андрей Шелковый. - Именно поэтому возникает ситуация, когда кредиты выдаются лишь под объекты, прошедшие аккредитацию. Исключение составляет незначительное количество кредитных организаций, финансирующих приобретение квартир на конечной стадии строительства либо под залог имеющегося жилья".

Выбор партнера

И тем не менее некоторым банкам удается наладить взаимовыгодное партнерство с застройщиками. Среди них, например, Банк Жилищного Финансирования, для которого работа с новостройками является основной специализацией. "У нас есть свои критерии выбора и принципы работы с партнерами-застройщиками. Поэтому более 90% от общего количества выданных ипотечных кредитов составляют кредиты на строящееся жилье, - рассказывает Сергей Подгорнов, начальник управления кредитования физических лиц Банка Жилищного Финансирования. - Основная сложность при кредитовании новостроек - это проверка надежности компании-застройщика. Поэтому 60 - 65% всех наших проектов осуществляется при взаимодействии с одним из крупнейших застройщиков - Группой компаний "ПИК", которая зарекомендовала себя на рынке как надежный и проверенный партнер".

Другие банки тоже с интересом присматриваются к рынку новостроек. Так, например, МБРР, как сообщает Андрей Шелковый, "в ближайшем будущем планирует расширить круг аккредитованных застройщиков, тем самым увеличив долю кредитования новостроек до 35 - 40% в общем объеме выданных кредитов". Вдвое по сравнению с 2004 годом в прошлом году увеличил объемы кредитования населения в целях инвестирования в строящуюся жилую недвижимость банк УРАЛСИБ. В 2005 году, по словам Гульнары Гайнуллиной, главного специалиста отдела продуктов ипотечного кредитования банка, доля ипотечного кредитования физических лиц на приобретение строящегося жилья от общего объема ипотечного кредитования составила около 30%.

Растет доля кредитов на покупку квартир в новостройках и в ипотечном портфеле Росбанка. "В 2004 году мы фактически не кредитовали покупку квартир в новостройках, так как еще не выбрали партнеров. В 2005 году кредиты на покупку строящихся квартир составили около 47% нашего портфеля, - говорит Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. - Росбанк работает только с рядом аккредитованных застройщиков - мы очень внимательно смотрим на опыт работы этих компаний, на историю сдачи их объектов и т. д.".

Пока банки расширяют присутствие на первичном рынке жилья, самих новостроек становится все меньше - квартиры быстро продаются, а новые предложения практически не поступают на рынок. Изменят ли ситуацию поправки к злополучному "долевому" закону, будет ясно уже в этом году.

Дата публикации: 10:42 18 апреля 2006

Источник: bpn.ru