Законодательство о долевом строительстве: бег по замкнутому кругу

Вот уже год прошел с тех пор, как вступил в силу Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Как проявил себя этот закон, преследовавший, казалось бы, благие цели - упорядочить правила игры на рынке долевого строительства, защитить всех его участников?

Роль и ответственность участников строительства определена не пропорционально. В соответствии с законом на застройщика возложена не только финансовая ответственность, но и ответственность генерального подрядчика за сроки и качество строительства, а также соблюдение гарантийных сроков эксплуатации здания (не менее пяти лет).

Вследствие этого застройщик практически лишился возможности получения банковского кредита, поскольку банки в свою очередь отказываются принимать на себя ответственность застройщика за ход и результаты строительства.

Другая проблема - выделение под застройку земельных участков. Ни для кого не секрет, что если даже земельные участки выставляются на аукцион, то предоставляемые органами власти распоряжения правительства о выделении земельных участков выдаются без учета градостроительного обоснования, следовательно, они не подтверждены техническими условиями, согласование которых застройщиком со всеми службами длится, как правило, более года.

О каких уж тут сроках строительства можно говорить? К тому же единой ценовой политики по стоимости присоединения к действующим инженерным сетям нет.

Новый Земельный кодекс предусматривает для комплексного жилищного строительства участки инженерной и транспортной инфраструктуры, а также обязывает муниципалитеты обеспечить предоставление технических условий в двухнедельный срок.

Но на практике оказывается, что муниципальные органы не обеспечены квалифицированными специалистами по согласованиям, вследствие чего период получения исходно-разрешительной документации в несколько раз превосходит сроки самого строительства. Как видим, ситуация абсурдна, но с нею сталкивается сегодня любой застройщик.

Выход из создавшегося положения видится один: на аукционы должны выставляться земельные участки под капитальное строительство, подготовленные в инженерном отношении и согласованные со всеми службами городского хозяйства. Таким образом, будет решена одна из проблем современного рынка долевого строительства - распределение ответственности, которая должна лечь не только на застройщика, но и на органы исполнительной власти.

В компетенции последних - более ответственный подход к строительству муниципального жилья. Имеется в виду более активное привлечение к финансированию средств бюджета. От этого выиграли бы все участники рынка.

Практика показывает, что муниципальные дома должны относиться к среднему классу и строиться отдельно от дорогого жилья. Не исключается также поиск новых форм строительства муниципального жилья, например, давно назрела необходимость строительства домов гостиничного типа, предназначенных для молодых специалистов крупных промышленных предприятий, что в соответствии с новой национальной программой по строительству позволило бы решить многие социальные проблемы.

Но, пожалуй, один из самых наболевших вопросов, так и не решенных законом, - вопрос ценообразования. Необходимо навести порядок в вопросе образования прибыли, для чего первым шагом могло бы стать приведение региональных цен к единым.

Таким образом, капитальное строительство жилых домов должно вестись по ранее разработанным и утвержденным обоснованиям, и ответственность должны нести все участники рынка долевого строительства: застройщик, генподрядчик и местные органы власти, чтобы попытки решить законодательно все проблемы не оборачивались на деле в бег по замкнутому кругу.

Дата публикации: 14:17 19 апреля 2006

Источник: bpn.ru