Новая примета столичного рынка жилья — безальтернативность

Альтернативные сделки всегда составляли порядка 60–70% всех договоров купли-продажи на вторичном рынке. Соответственно, можно сделать вывод, что именно альтернативщики и делают погоду, формируя основной спрос и проводя наибольшее количество сделок. Однако повышение стоимости 1 кв. м во всех сегментах рынка недвижимости привело к сокращению числа «альтернатив» почти в три раза.

Продавцы, пользуясь ситуацией, еженедельно повышают цену, а покупатели не в состоянии эту цену заплатить. В итоге сделки разрываются, поскольку риэлторы не могут довести до конца сложносоставные цепочки. Так стоит ли говорить, что девизом рынка недвижимости стало выражение: «Альтернативы нет»?

Альтернативные сделки отличаются от простых тем, что человек не только продает, но и одновременно покупает квартиру, планируя тем самым улучшить свои жилищные условия. Например, агентство оговаривает с клиентом условия, находит потенциальный вариант, который приобретет человек, продав свое жилье. Однако для того, чтобы найти покупателя на нынешнюю квартиру, требуется время. Когда это наконец происходит, оказывается, что цены на недвижимость заметно выросли. И даже продав свое жилье и имея некоторую дополнительную сумму, клиент не может позволить себе приобрести тот объект, который он выбрал первоначально. По этой причине ряд сделок переносится на более поздние сроки, затем объект снова выставляется на продажу, только по более высокой цене.«Продавцы свободных квартир сейчас нередко «придерживают» недвижимость, чтобы продать ее позднее как можно дороже, — подтверждает начальник отдела ипотеки ООО «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников. — Предложение на рынке уменьшается. Тот, кто продает квартиру с приобретением альтернативной площади, также вынужден поднимать цену на свою недвижимость: ведь пока идет подбор квартир, стоимость приобретаемой площади оказывается выше той, на которую покупатели рассчитывали изначально. В результате цепочки разваливаются, следовательно, уменьшается количество реально совершаемых сделок».

Слабое звено

Альтернативная схема требует составления цепочек, а поскольку продавец хочет максимально быстро и дорого реализовать свою собственность, временной фактор играет отрицательную роль. Разумеется, в этой ситуации больше всех страдают потенциальные покупатели. Ведь когда планируется альтернативная сделка, люди четко рассчитывают свои возможности, поскольку обычно ограничены в средствах. Когда продавцы в последний момент повышают цену на свои квартиры, многим покупателям приходится отказываться от выбранных вариантов. Все-таки внести доплату в размере, скажем, $10–20 тыс., да еще в течение нескольких дней, способен себе позволить далеко не каждый.

«Сегодня вторичный рынок недвижимости стоит назвать «рынком продавца», — говорит руководитель отделения «Арбатское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Даниил Раздольский. — В ситуации ажиотажного спроса на жилье и непрекращающегося роста стоимости квадратного метра продавцы чувствуют свою силу и, пользуясь преимуществом, ведут себя не совсем корректно по отношению к покупателям. Нередко они срывают сделки, повышают цену на квартиры в последний день, устраивают аукционы, выбирая наиболее платежеспособного покупателя. К сожалению, это обычная практика при растущих ценах на жилье».

Многие продавцы, взвесив все «за» и «против», и вовсе снимают свои варианты в надежде через некоторое время выручить в несколько раз больше. И их ожидания, вероятно, не будут обмануты. Аналитики рынка в один голос утверждают, что никаких предпосылок к снижению цен на недвижимость в настоящее время не наблюдается. Сейчас рост цен на квартиры по рынку составляет более 3% в месяц, а на некоторые особенно ликвидные объекты — 4–4,5%. В дальнейшем, если нас не ждут какие-либо экономические потрясения, прогнозируются примерно такие же темпы увеличения стоимости жилья. Минимальный рост цен по итогам года составит ориентировочно не менее 30%. Продавцам остается держать «руку на пульсе» и следить за ценовой ситуацией на рынке недвижимости.

«Рынок слишком велик и инертен: что бы ни случилось, цены не могут резко упасть, — отмечает Д. Кожевников. — Предполагаю, что в ближайшее время рост цен продолжится. Когда покупательская способность снизится настолько, что люди будут не в состоянии купить квартиры по установленным ценам, произойдет стабилизация рынка. Рост цен приостановится, а затем (так как продавцы все также будут планировать продажу квартир) прирост предложения превысит прирост спроса. В этот момент, по закону рынка, цены пойдут вниз. Продавцам нужно только предвосхитить этот момент и постараться продать квартиру до приостановки цен».

Рекордсмены рынка

В настоящее время продолжается бурный рост цен, начавшийся в сентябре–октябре прошлого года. По данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за последний месяц темпы увеличения цен на вторичное жилье достигли рекордной отметки. По сравнению с февралем подорожание составило 6,6% (на $184), средняя цена 1 кв. м достигла $2960. На первичном рынке стоимость квартир подскочила на 6–8%.

Больше всего подорожали квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом (и, естественно, являются самыми ходовыми в альтернативных сделках) — «однушки» и «двушки» с маленькой площадью. «Вообще стоимость 1 кв. м в дешевых квартирах растет быстрее, чем в более дорогих, — уточняет Д. Кожевников. — Например, средние однокомнатные квартиры эконом-класса в Москве сейчас продаются примерно за $90–100 тыс. — два года назад по такой цене можно было приобрести «трешку».

Существенно подорожали квартиры вторичного рынка, в которых никто до этого не жил (т. е. купленные с инвестиционными целями), а также жилье в престижных районах, с подземным паркингом, в котором при покупке квартиры выделяется машиноместо.

Никто никуда не спешит

Процесс сокращения предложений на вторичном рынке затронул и сегмент элитной недвижимости. По мнению аналитиков компании Penny Lane Realty, число подобных объектов, выставленных на продажу, сократилось примерно на 20–25% по сравнению с прошлым годом. С начала 2006 года рост цен на вторичном рынке элитного жилья составил в среднем от 10 до 30%.

«Одной из нескольких причин сокращения предложения жилья является то, что многие владельцы «вторичных» квартир осознают, что их недвижимость постоянно увеличивается в цене, поэтому не спешат продать свою собственность, предпочитая сдавать ее в аренду, — комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Даже несмотря на то, что спрос на элитную недвижимость за последний год немного сместился в сторону квартир с ремонтом. Произошло это потому, что интерес к квартирам, готовым к проживанию, в основном исходит от региональных покупателей, для которых возможность заселиться в сжатые сроки очень актуальна. Но говорить о том, что ресурс таких квартир окончательно исчерпан, было бы несколько преждевременно».

По наблюдениям аналитиков ЗАО «МИАН–агентство недвижимости», наибольший рост цен был отмечен в ближайшем Подмосковье. Юридически чистые объекты подорожали с начала года на 20–30%. В качестве примеров приводятся квартиры в Белой даче, Красногорске, Балашихе. «В целом надо отметить, что сегодня мы наблюдаем высокий интерес как к новостройкам, так и к квартирам на вторичном рынке, — комментирует генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Нина Кузнецова. — Причем ситуация такова, что покупателей сейчас в меньшей степени, чем раньше, интересует стадия готовности дома. Очевидно, таким образом сказывается дефицит новостроек».

Дмитрий Кожевников, начальник отдела ипотеки ООО «Русский дом недвижимости»:

— Жилье бизнес-класса отстает по темпам роста цен от жилья эконом-класса, но опережает «элитку». Все-таки элитное жилье — штучный товар. Количество покупателей на него существенно меньше, чем на бизнес- и эконом-класс. Но так как рентабельность при строительстве элитного жилья самая высокая, то многие компании в последние годы предпочитают инвестировать в него. Сейчас дорогое жилье демонстрирует стабильный, умеренный рост — порядка 2% в месяц.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— После Нового года продавцы квартир на вторичном рынке не спешили выставлять свои квартиры на продажу и заняли выжидательную позицию, так как предполагали, что цены повысятся. Именно по этой причине затягивались многие альтернативные сделки. Например, сразу в начале января количество предложений на вторичном рынке уменьшилось на 10–15%, а уже в феврале выросло на 25–30%. При этом спрос по-прежнему опережает предложение на 20–30%.

Даниил Раздольский, руководитель отделения «Арбатское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Альтернативные сделки обычно составляют как минимум 60% общего числа. Сейчас многие из них распадаются, причем именно по вине продавцов. Ситуации, когда продавец вдруг решает существенно повысить цену, происходят сплошь и рядом. Ничего не поделаешь: квартиры все равно продаются рано или поздно, даже по сильно завышенным ценам. Однако с полной уверенностью говорить о том, что положение в ближайшее время не изменится, я бы не стал.

Алексей Шленов, директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Сегодня некоторые потенциальные покупатели предпочитают подождать два–три месяца, пока не стабилизируется рост цен. Но ситуация за это время может и не поменяться кардинально. Кроме того, соотношение стоимости жилья в разных районах (в том, где живет человек, и того, где собирается приобрести квартиру) способно измениться далеко не в лучшую для клиента сторону. Поэтому тем, у кого назрела необходимость в улучшении жилищных условий, могу посоветовать делать это независимо от состояния рынка.

Дата публикации: 09:36 24 апреля 2006

Источник: bpn.ru