На петербургском рынке жилья начался предсказанный аналитиками рост цен

На петербургском рынке жилья начался предсказанный аналитиками рост цен. Но темпы пока еще далеко не столичные. По новостройкам — +1,1% в январе, +2,2% в феврале и +3,5% в марте. На вторичном рынке в ноябре, декабре, январе цены плавно росли на 1-1,2%, и только в феврале удорожание стало несколько более заметным (+1,5%). И все же такая динамика создает покупателям дополнительные трудности: времени, для того чтобы спокойно выбрать достойный объект, все меньше. Продавцы торопят, намекая, что “квартиры могут уйти”. Соответственно, снова возрастают риски.

Снова вышли из тени частные инвесторы. В период стагнации о них совсем не было слышно.

Не исключено, что это только начало. В качестве главных причин ценового разгона участники рынка называют реализацию отложенного спроса, растущее влияние ипотеки, увеличение прямого и косвенного бюджетного финансирования.

Дешевое дорожает

На вторичном рынке в феврале прибавка по средним ценам предложения составила $15 за 1 кв. м общей площади. Среднестатистический “квадрат” типового жилья поднялся в цене до $1125. В первую очередь и быстрее других дорожают однокомнатные квартиры — +$26 за 1 кв. м. Лидерами прироста стали районы с наиболее дешевым жильем: Красносельский, Фрунзенский, Невский, Красногвардейский, Калининский…

По словам генерального директора агентства “Итака” Сергея Галалу, есть квартиры, по которым с начала года удорожание составило 20-25%, но это лишь единичные примеры.

“Как всегда, первыми сигнализируют о тенденции роста недооцененные однокомнатные и маленькие двухкомнатные, — говорит Сергей Галалу. — Идет ускорение цен, но еще далеко не московское. Плюс 8% за месяц — такого у нас пока нет. Плюс 4% в среднем”.

Заместитель генерального директора агентства “Бекар” Леонид Сандалов отмечает, что еще год назад агенты могли успешно выстраивать цепочки длиной до восьми “звеньев” (промежуточных сделок) — на стабильном рынке это получалось. Сейчас резко сокращается время на операции такого типа, с трудом удается координировать прохождение 3-4 сделок с одним конечным покупателем. Возвращается практика аукционов: если квартира предлагается в прямой продаже, продавец и агент находят несколько покупателей и устраивают торги. Леонид Сандалов, характеризуя состояние рынка, предлагает обратить внимание на изменение числа зарегистрированных договоров купли-продажи. В феврале 2006 г. на регистрацию принято 4794 договора. Это на 1619 сделок больше, чем год назад. По словам Сергея Галалу, март будет рекордным для “Итаки”: никогда еще за всю историю рынка в компании не фиксировали такого количества завершенных и открываемых сделок.

Параллельно происходит сокращение предложения. По данным Большого сервера недвижимости, максимальный объем предложения был зафиксирован в сентябре прошлого года (65 944 варианта), затем пошло плавное снижение: 56 603 — в октябре, почти столько же — в ноябре и декабре. Но уже с начала 2006 г. объем предложения сократился почти на 20%: 44 837 вариантов было выставлено на продажу в январе, 46 050 — в феврале. По данным аналитиков “Итаки”, сокращение предложения в I квартале составило около 10%.

На первичном рынке картина аналогичная: рост цен с постепенно нарастающим ускорением, сокращение сроков экспозиции, сокращение объемов предложения (хотя и менее заметное, чем на вторичном рынке).

В прошлом году наблюдатели фиксировали в сданных домах “остаток” нераспроданных квартир — до 15-20%. В начале года ситуация изменилась. В феврале 2006 г. госкомиссия приняла в эксплуатацию пять жилых объектов. Дом площадью 20 300 кв. м в Озерках (застройщик — компания “ИВИ-93”) — все квартиры проданы; 9050 кв. м на Гражданском проспекте (корпорация “Элис”) — аналогично; в доме от ДСК-3 площадью 17 200 кв. м на момент сдачи осталась одна 3-комнатная квартира. Еще по двум объектам данных о продажах нет.

По словам специалистов компании “М-Индустрия”, в январе 2006 г. было заключено на 40% больше договоров, чем в декабре 2005 г. Успешно идет реализация жилья и в СК “Возрождение Санкт-Петербурга”, уверенно продаются квартиры в домах корпорации “Петербургская недвижимость”, ЛЭК и у ряда других крупных застройщиков.

Трудности с реализацией случаются, но обычно это относится к тем объектам, где остались нерешенными юридические проблемы (смена подрядчика, двойные продажи и проч.).

Президент группы компаний “Аверс” Михаил Зельдин уверен, что такого бурного роста, как в Москве, в Петербурге не будет. “Уже заметен всплеск спроса по отдельным категориям жилья — по недооцененным квартирам и по наиболее удачным проектам”, — говорит он.

Леонид Сандалов видит причины ускорения прежде всего в реализации отложенного спроса. “За предыдущие год-полтора стагнации и даже некоторого снижения цен накопился отложенный спрос. Летом 2005 г. начался медленный рост. Некоторое время покупатели — по инерции — ждали: а вдруг цены еще снизятся? Но дальнейшей коррекции не получилось. И сейчас весь отложенный спрос вышел на рынок”, — считает Леонид Сандалов.

Законодательный синдром

Вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, курирующий вопросы строительства, считает, что одна из причин формирования отложенного спроса — печально известный закон о долевом строительстве (ФЗ № 214). Этот документ вступил в силу год назад. “Здесь сработал психологический фактор, — говорит Александр Вахмистров. — Люди сочли, что уж теперь, с новым законом, они защищены от всех бед и рисков на 100%, и стали ждать необходимых подзаконных актов. А их все нет и, видимо, уже не будет. Появился отложенный спрос”. 214-й закон, по мнению Вахмистрова (эту точку зрения разделяют многие участники рынка), породил множество “альтернативных” схем финансирования строительства. Они основаны не на законе о долевом участии, а на других актах — на законах о ценных бумагах, о банковской деятельности, о кооперативах и т. д.

Сейчас их активно разрабатывает каждый крупный застройщик. Всего в практике используется около десятка вариантов.

Понадобилось время, чтобы покупатели привыкли: вроде бы схема и не вполне законная, а с другой стороны, за нее никто не преследует, судебных прецедентов нет. “Покупатель жилья сейчас совсем растерян, — говорит Александр Вахмистров. — Одна фирма предлагает купить вексель, другая — чтобы он положил деньги на депозит, третья — вступить в кооператив… Этот закон нанес большой вред. И не потому, что он хороший или плохой, а потому, что не работает”.

Ситуация постепенно выравнивается. Сейчас практически все крупные застройщики работают с банками, готовыми кредитовать граждан под залог прав требования на квартиру. “Северный город” несколько своих объектов продает при помощи Промстройбанка. А сбербанковскую программу “Ипотечный+” используют 10 петербургских строительных фирм: тот же “Северный город”, “РосСтрой”, ЛЭК, “СтройКомплект”, “Эталон-ЛенСпецСМУ” и др.

Вот что говорит президент холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” Вячеслав Заренков: “Бездарный закон № 214, принятый Госдумой в конце 2004 г., вынудил нас на время отсрочить полномасштабную реализацию этой программы, ее нужно было адаптировать к изменившемуся правовому полю”. Тем не менее, уверяет Заренков, эта программа “много значит и для строительного бизнеса, который остро нуждается в новых финансовых механизмах, и для покупателей недвижимости”.

Следующий шаг — передать банку абсолютно все взаимоотношения с дольщиками. Как правило, банк кредитует девелопера и контролирует экономику строительства на конкретном объекте (в случае с “ЛенСпецСМУ” это комплекс “Золотая гавань” в Приморском районе; холдинг получил в Сбербанке кредит на $12,5 млн). Одновременно банк предоставляет покупателям квартир ипотечный кредит под поручительство застройщика. Аналогичные схемы кредитования — с некоторыми нюансами — используют Росбанк и некоторые другие финансовые структуры.

Совсем свежий вариант — фондирование. Банк аккумулирует на специальных счетах средства граждан, предназначенные для строительства конкретного дома. И из этих же денег кредитует застройщика — по очень гуманным ставкам. Заявлено, что если все будущее строительство профинансировано дольщиками, то строители получат эти деньги под 5%. Банк в этой схеме выступает посредником и гарантом того, что никто никуда со средствами дольщиков не сбежит — что в истории петербургского рынка все же иногда случалось. Этот вариант выглядит привлекательным, и практически все застройщики его одобряют. По словам генерального директора СК “Петербургская недвижимость” Василия Селиванова, “вполне цивилизованная и надежная схема”.

Остается неясным вопрос: а откуда у дольщиков возьмутся деньги на 100%-ное авансирование строителей, пусть даже через Сбербанк? И сколько будут стоить деньги застройщику, если от граждан их наберется, например, лишь половина, а остальное надо будет добирать уже под стандартные банковские проценты?

Александр Вахмистров признает: во взаимоотношениях граждан со строителями появился посредник — банк. “Это опять же сделал неработающий 214-й закон. И я приветствую эту схему не потому, что появился посредник, а потому, что этот посредник мощный, крупный и уважаемый, а не какой-то сомнительный фонд. Лучше хотя бы так…”

Традиционная схема долевого участия была далеко не безупречной, в ней присутствовали серьезные риски. Но и ценовая ситуация складывалась с учетом того, что строительство объекта финансировалось бесплатными (для девелопера) средствами дольщиков. Встраивание в эти отношения финансовой структуры повышает не только надежность, но и стоимость средств. А значит, и себестоимость строительства.

Кроме того, если банк соглашается кредитовать конкретного застройщика, это свидетельствует о том, что фирма надежна, “просвечена” и проверена. Но это относится только к солидным девелоперам. С мелкой компанией, которая строит один дом, банк скорее всего работать не будет. Не потому, что фирма плохая, а просто потому, что маленькая. Происходит перераспределение рынка в пользу крупных игроков.

Теперь гражданин, решивший приобрести квартиру в строящемся доме, может свести финансовые риски к минимуму. Он может выбрать объект из все увеличивающегося перечня, подобрать приемлемую схему рассрочки, его вложения будут застрахованы. Но платить за будущую квартиру ему придется существенно больше.

Ипотечная альтернатива

За шумными спорами вокруг ипотеки как-то забылось, что ипотечное кредитование — вовсе не способ финансирования строительства. Как справедливо напомнил генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, “никто и никогда не говорил, что ипотека должна финансировать стройку. 10% от общего объема ипотечного кредитования, направленных на приобретение квартир на первичном рынке, — это да, я не вижу в этом ничего плохого. Но ипотека в прямом понимании этого слова — это авансирование будущих доходов населения. Это финансовый инструмент. Куда он будет направлен — уже другая тема”.

Ипотечные деньги направляются преимущественно на вторичный рынок, дополнительно разогревая спрос. По данным администрации Петербурга, в 2004 г. всеми банками в городе было выдано 1470 ипотечных кредитов, в 2005 г. — уже 4530.

Прогноз на текущий год — около 7000 кредитов. Но уже I квартал показал, что прогнозные показатели могут быть превышены: за первые три месяца банками выдано более 2000 кредитов. Так что более вероятно, что по итогам года число граждан, взявших на себя обязательства расплачиваться с банками за приобретенное в кредит жилье, составит от 8000 до 10 000.

В городе представлены десятки ипотечных программ, конкуренция между участниками кредитного рынка уже довольно жесткая. Первоначальные взносы снижаются, требования к “легальности” дохода заемщика все более либеральны.

Ипотека из разряда финансовой экзотики (где она пребывала в одном ряду с андеррайтингом и коллекторскими агентствами) переходит в категорию массовых явлений. С начала этого года риэлторы и девелоперы впервые заговорили о том, что ипотечные деньги начинают оказывать серьезное влияние на рынок жилья.Принято считать, что банк легко дает деньги тем, кому они не особенно нужны. Но сливки с кредитного рынка уже сняты. Пошел другой слой — люди со средними или даже со скромными доходами. Они начинают присматриваться, примериваться к ипотеке. Директор центра жилищного кредитования “Адвекс” Ирина Забродина отмечает, что на сегодняшний день “лояльность подхода банков к зарплатам заемщиков такова, что люди, как правило, могут получить кредит. Другой вопрос — выгодно это сделать сейчас или отложить на потом”.

Те, кто взял кредит некоторое время назад, безусловно, выиграли на росте цен, считает Забродина. “За последнее время цены выросли настолько, что те, кто "вписался" в ипотеку давно и под большие проценты, сегодня не то чтобы счастливы, а очень счастливы”, — говорит Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ”. “Я пока не видел в нашей богатой практике людей, которые рвали бы на себе волосы, купив в кредит квартиру, особенно в новостройке, даже когда ставки были 18% годовых в рублях”, — подтверждает член правления Балтийской ипотечной корпорации Владимир Компанейщиков.

Леонид Сандалов говорит о возвращении на рынок частных инвесторов. Однако теперь они не только играют на разнице цен в начале и в конце строительного цикла, но и учитывают кредитные возможности. “Гражданин приобрел в кредит однокомнатную квартиру. Вложил $20 000 своих, $26 000 взял в банке, оформив ипотечный кредит. Квартира сдается в аренду за $500 в месяц. Этого хватает на выплаты по кредиту, даже еще немного остается. С учетом удорожания жилья доходность инвестиций превышает 80% годовых”, — рассказывает Леонид Сандалов.

Получается парадокс. С одной стороны, рост цен снижает шансы провести успешную сделку с привлечением кредита. Просто потому, что она требует больше времени, можно не успеть за ценами. С другой — привлекательность ипотеки возрастает.

Потому что цена квартиры зафиксирована на момент покупки. И все последующее удорожание уже обогащает лично заемщика, а не только банк.

Один из главных моментов, который волнует клиентов массовой ипотеки: как изменится рынок кредитования в условиях уже практически начавшегося роста цен на жилье? Глава петербургского представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов считает, что ажиотажа не будет. Но даже в случае ажиотажного спроса на жилье банк сможет скорректировать свою политику. Будет выдавать займы с меньшим первым взносом, увеличит срок кредитования, потому что в этом случае при том же доходе можно будет получить больше денег и купить подорожавшую квартиру.

Владимир Компанейщиков отмечает, что банки стали гораздо либеральнее относиться к качеству залога. Раньше можно было закладывать только квартиру, непременно в недавно построенном доме, со всеми удобствами и т. д. Теперь в оборот включаются и старый фонд, и загородные дома, и даже земельные участки. Специалисты “КИТ Финанс” уверены, что даже в случае существенных изменений на рынке недвижимости банк всегда сможет оперативно привести условия кредитования в соответствие с рыночной ситуацией.

Бюджетная составляющая

Участники рынка в последние 1,5-2 года уверенно говорят о том, что цены на жилье зависят — хотя и косвенно — от реализации федеральных программ. “Часть федеральных денег, будь то строительство КАД или достройка дамбы, так или иначе приходит на рынок жилья”, — говорит генеральный директор компании “Адвекс” Владимир Гаврильчук. Эти средства трудно отследить и еще сложнее подсчитать. Но есть и более прозрачные финансовые потоки, также оказывающие серьезное влияние на квартирный рынок.

За 2005 г. в Петербурге около 100 компаний возвели и реконструировали 179 многоквартирных домов. Жилой фонд Петербурга и ближайших пригородов вырос на 33 190 квартир общей площадью 2 273 382,1 кв. м. При этом объем бюджетных вложений в строительство составил более 5,7 млрд руб. За счет бюджета в прошлом году было построено 10 домов (1713 квартир).

По словам председателя Комитета по строительству администрации Петербурга Романа Филимонова, спрос на новые квартиры и количество объектов (со сроком сдачи в 2006 г.) позволяют делать довольно оптимистичные прогнозы. “Возможно, в 2006 г. застройщики введут около 2,5 млн кв. м, — говорит Роман Филимонов. — Недавно город пытался приобрести жилье для расселения домов в зоне КАД. С большим трудом удалось купить 60% от необходимого количества”.

Бюджетные средства идут по двум направлениям. Город или финансирует новостройки, или приобретает жилье у частных застройщиков. Например, в декабре прошлого года Фонду имущества удалось приобрести на торгах 562 квартиры для расселенцев из зоны строительства кольцевой. При этом жилье предлагалось по $900-1200 за 1 кв. м.

А в марте должен был состояться очередной конкурс. Фонд имущества объявил на март очередные торги по приобретению жилья для граждан, переезжающих из санитарной зоны КАД. Город намерен купить 286 квартир на общую сумму не более 538,2 млн руб. При этом предлагать можно было и жилье в строящихся домах, и квартиры вторичного рынка, участвовать не возбраняется и частным лицам.

Вице-губернатор Александр Вахмистров считает, что акцент будет смещаться в сторону бюджетного строительства. “В 2004 г. [за счет бюджета] было построено около 40 000 кв. м, в 2005 г. — 109 000 кв. м. Чтобы ощутимо продвинуть расселение в зоне КАД и в квартале Шкапина-Розенштейна, мы еще в общей сложности около 1000 квартир купили в рассрочку. Но уже в этом году мы построим 160 000 кв. м, покупать будем 20 000-30 000 кв. м. А в 2007 г. больше покупать не будем, будем только строить. Плановый объем бюджетных новостроек: 2007 г. — 250 000-300 000 кв. м и начиная с 2008 г. — по 500 000 кв. м бюджетного жилья ежегодно”.

Администрация настойчиво добивается того, чтобы и федеральный центр выполнял свои обязательства по жилью — перед военнослужащими, перед ликвидаторами аварий в Чернобыле, на ПО “Маяк” и т. п. “Это будет многоступенчатое улучшение, потому что часть жилья высвобождается. Возникают возможности для решения проблем с ветхим и аварийным жильем, — говорит Вахмистров. — И точки зрения повышения покупательского спроса это будет очень заметно. А вот для увеличения объемов строящегося жилья… Тут нужны совсем другие меры. Иначе возникнет дисбаланс — он всегда возникает при резком всплеске покупательского спроса. Здесь надо быть очень внимательным”.

Дата публикации: 15:54 25 апреля 2006

Источник: bpn.ru