Кто заинтересован в скрытии истинной стоимости квартир?

По статистике риэлторских агентств, примерно в 50% договоров купли-продажи квартир цена составляет менее 1 миллиона рублей. Берется либо оценка по БТИ, либо просто и без изысков - 999 тысяч.

Человеку непосвященному это может показаться странным: миллион - это примерно 35 тысяч долларов, т.е. втрое меньше, чем стоит сегодня самая затрапезная однушка на окраине.

Ничего странного тут нет - достаточно заглянуть в Налоговый кодекс, п. 5 ст. 208 которого провозглашает, что деньги, полученные от реализации недвижимого имущества, являются доходом, подлежащим налогообложению (по действующей ныне ставке 13%). Разберем пример. Имеется однокомнатная квартира, которой мы владеем один год и которую продаем где-то за 2,8 млн. рублей. Если в документах будут записаны истинные цифры, то размер налогооблагаемой базы составит 1,8 млн. (2,8 млн. минус 1 млн. вычета). Налогов с этой суммы надо будет заплатить 13%, т.е. 234 тыс. рублей. Заметим, что с ростом стоимости квартиры налог будет расти, и не только в абсолютных цифрах, но и в процентах.

Очевидно, что "не те" цифры в договоре - эта реакция продавцов на, мягко скажем, не очень дружелюбное налоговое законодательство. Бывает, что в сокрытии истинной стоимости заинтересован и покупатель: если официально он получает не очень большую зарплату и хочет избежать вопросов о том, откуда он взял деньги.

Чем такие хитрости плохи? Прежде всего, незащищенностью участников. Если договор будет оспорен в суде, есть серьезный риск, что квартира вернется продавцу, а покупатель получит: то, что записано в договоре, т.е. миллион. Покупатели, конечно, пытаются защититься, в том числе берут у продавцов расписки в получении полной суммы. Однако, как говорит Алла Шегаль, юрист компании "Московские огни", формы расписки, которая гарантировала бы правовое возвращение денег, не существует.

Более того, если такая бумага будет предъявлена суду, тот посчитает ее основанием поставить под сомнение добросовестность приобретателя.

Среди риэлторов, по понятным причинам, мало сторонников "кнута". Из опрошенных нами экспертов только Сергей Постнов, первый вице-президент Национальной ипотечной компании, сказал, что можно было бы ввести преимущественное право приобретения для городских властей. "Две квартиры, выкупленные за миллион - и эта практика мгновенно бы прекратилась", - убежден он.

Идея достаточно спорная. Существует, к примеру, ст. 421 Гражданского кодекса, называемая "Свобода договора", где говорится, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. С другой стороны, есть в том же ГК ст. 170, провозглашающая притворную сделку, совершенную "с целью прикрыть другую сделку". Порывшись в гражданском законодательстве, можно найти и множество других норм, применимых к данной ситуации - будет о чем поспорить юристам.

Однако сама идеология - как бы это половчее свернуть обывателя в бараний рог - кажется тут не слишком уместной. Дефицит предложения сформировал рынок продавца, говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор группы отделов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", владельцы квартир могут диктовать свои условия, и покупатель вынужден с ними соглашаться. Лишь когда рынок успокоится, покупатель будет иметь возможность настаивать на указании в договоре реальной цены.

На самом деле, вопрос этот нуждается в либерализации. Первый шаг государством уже сделан: напомним, что несколько лет назад срок владения, с которого начиналось полное освобождение от налогов, составлял пять лет. Сейчас - три года, и этот шаг, по словам экспертов, уже здорово обелил рынок.

Продолжить этот процесс, говорит Максим Бородыня, главный юрист Бюро недвижимости "Агент 002", могло бы дальнейшее сокращение срока - до года-полутора, а также значительное увеличение налогового высвобождения. А. Шегаль считает разумной на сегодня сумму миллионов в шесть - она "освободит" огромный пласт недорогих квартир. Правда, замечает представитель "Московских огней", при нынешнем ненормальном росте цен не исключено, что года через два это будет все равно, что сегодня миллион. Еще хорошей мерой было бы отсчитывать срок не нахождения квартиры в собственности (т.е. от момента приватизации), а время реального проживания в ней. Часто случается, что человек живет в квартире 20 лет, потом решает продать, приватизирует - и выясняет, что он тут вроде как "новенький".

Александр Гениевский, зам. генерального директора компании "Новый город", считает, что проблема шире и глубже. В нашей стране серьезно перекошена экономическая ситуация: половина работающих получает зарплату в конвертах, рыночная и оценочная стоимость недвижимости отличаются в десятки раз. Единственный выход - постоянно и последовательно выводить экономику из тени, в том числе отказаться от "странных" цен БТИ, которые как бы существуют, но все понимают, что это и не цены вовсе, а непонятно что. Нормальная, рыночная оценка имущества сняла бы все вопросы.

Зарубежный опыт

В США доходы от продажи недвижимости полностью освобождаются от налогов, если на вырученные деньги продавец приобретает недвижимость большей стоимости. Совершенно логично: больше собственность - больше налог на владение, и государство подталкивает граждан приобретать более дорогостоящее имущество.

Дата публикации: 11:12 10 мая 2006

Источник: bpn.ru