Все говорят — купи, а ты продай

Быстро растущий рынок жилищного кредитования столкнулся с неожиданным препятствием. Есть и банки, готовые давать займы, и люди, желающие воспользоваться услугой, — не хватает квартир, которые реально купить по ипотеке. С предложением жилья на столичном рынке и так не все ладно. По разным оценкам, оно уменьшилось на 35–50%. Для ипотечных покупателей выбор еще ограниченнее.

Объявлений в газетах и Интернете по-прежнему много. Однако если рассматривать каждый случай отдельно, то оказывается, что какие-то квартиры банки не одобряют из-за возможного сноса или реконструкции, другие объекты выбывают потому, что продавец не хочет оформлять требуемые документы, третьи — просто из-за его немотивированного желания. В результате многие заемщики не в состоянии реализовать в отведенный срок уже одобренные кредиты — так, в декабре не нашли себе квартиру почти треть из них.

Ипотечная сделка отличается от обычной продажи не так сильно. Но в результате объединения всех факторов эффект получается мультипликативным.

Капризы рынка

Современный рынок недвижимости в России наделен выраженными национальными чертами. Например, благодаря налоговому законодательству большую роль играет срок, прошедший с момента покупки квартиры. От него зависит, придется ли платить при продаже налог на доход, возникающий от реализации недвижимого имущества. Если квартира находилась в собственности более трех лет, налог платить не надо. Если менее, то с разницы между суммой продажи и предыдущей покупки надо отдать 13%. При меньшем сроке есть шанс воспользоваться льготой — избежать обложения, если цена меньше 1 млн руб.

Это привело к интересному результату. «В Москве вне зависимости от сроков владения около 58% сделок оформляется по цене менее $35 тыс., — рассказывает первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский. — При этом мы все прекрасно знаем, что в столице нет таких дешевых квартир. Соответственно, оформленная таким образом недвижимость не удовлетворяет требованиям банков к квартире как к предмету залога».

То, что занижение суммы в документах стало нормой, отнюдь не радует кредитные организации. К счастью для покупателей, такое отношение характерно не для всех банков. Банковские специалисты признаются в этом неохотно, но, даже расспрашивая менеджера по телефону, вы получите этому подтверждение. Например, провести ипотечную сделку с указанием нужной стоимости квартиры в договоре могут Москоммерцбанк и Городской ипотечный банк. Излишек суммы оформляется как «кредит на неотделимые улучшения». Формально банки не нарушают закон, так как уклоняется от налогов продавец, а банк работает с покупателем.

Еще одна специфическая особенность российского рынка недвижимости — обилие альтернативных сделок. По данным руководителя службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Льва Плецельмана, «величина среднего кредита, выданного за прошлый год, — около $50–60 тыс., а минимальная стоимость средней однокомнатной квартиры в Москве приближается к $100 тыс. Для столицы это соотношение фактически означает обмены, когда участники должны быть и покупателем, и продавцом».

Проведение альтернативной сделки и в обычной ситуации — не подарок для всех ее участников. «По нашим подсчетам, трудозатраты на подготовку одной такой сделки составляют более 180 часов. В период нынешнего роста цен из трех альтернатив распадается две, — говорит М. Гороховский. — Таким образом, огромные трудозатраты риэлторов и банков оказываются пустыми».

В таких условиях понятно, почему банки сторонятся зависимых вариантов. Правда, дефицит квартир подталкивает их к терпимости. «Некоторые банки снизили требования к заемщику: кредитуют, но ставят ограничения по количеству звеньев в альтернативной сделке», — добавляет М. Гороховский.

Отношение профессиональных участников рынка к «свободе» квартир приводит к тому, что продавцы и сами начинают лукавить. «Мы столкнулись со скрытыми альтернативами, — делится директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова. — Продавец заявляет, что квартира свободна, а потом оказывается, что он взамен продаваемой собирается купить другую квартиру, например, в новостройке, в связи с чем могут появиться дополнительные условия, такие, например, как нежелание бывшего собственника сразу выписываться из проданной квартиры». Если говорить о поведении продавцов, то для рынка ипотечных квартир это вообще голов-ная боль.

Причуды продавцов

Так получилось, что вторичный рынок недвижимости почти все время был рынком продавца. «Сейчас, когда достаточно покупателей со свободными деньгами, важно объяснить собственнику, почему он должен продать квартиру по ипотеке, — объясняет Л. Плецельман. — Иначе получается, что кредит выделен, можно вносить аванс, но продавец говорит — мне это надо? У него уже выстроилась очередь из людей, готовых купить сразу. Так зачем нужен ипотечный покупатель и оформление каких-то непонятных документов?»

Когда растут цены, ипотечные заемщики становятся неконкурентоспособными: их легко обходят покупатели, которые приобретают недвижимость на свои средства. Неисполнение обязательств собственниками — самая большая проблема на рынке ипотеки, о которой после декабря заговорили и банкиры, и риэлторы. «В последнее время мы столкнулись с тем, что продавец, который получил аванс (задаток), поднимает стоимость квартиры в процессе подготовки сделки», — уточняет Е. Панова.

Сами риэлторы считают, что опасения собственников насчет ипотеки неоправданны. «Обычно когда продавцы говорят, что не хотят проводить ипотечную сделку, ссылаются на увеличенные сроки подготовки. На мой взгляд, она не занимает слишком много времени», — утверждает Е. Панова. По ее мнению, причина тому — низкая информированность продавцов: «Реклама рассказывает, что ипотека — инструмент для улучшения жилищных условий, но не объясняет продавцам квартир, что ипотечная сделка — это просто». Но на объем предложения влияет не только реклама банков, не менее важна их политика по одобрению объектов недвижимости.

Прихоти банков

Сейчас на рынке зафиксирован минимальный объем предложений за очень длительный период. При этом среди имеющихся в продаже квартир лишь немногие удовлетворяют требованиям банков. И если по альтернативным сделкам и договорам с заниженной суммой продажи ситуация начинает меняться, то с другими ограничениями все не так просто. Например, непреходяще желание банков кредитовать квартиры, которые не меняли собственника, хотя историю недвижимости, которой владели несколько лиц, банки уже научились узнавать. А вот от квартир с неузаконенной перепланировкой большинство кредиторов откажутся сразу.

«В разных банках разные правила, но чаще всего продавцу придется доказывать, что он психически здоров и не пьет, — рассказывает Л. Плецельман. — Впрочем, есть апробированные десятилетиями риэлторские схемы, которые применяются, если человек состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере».

Продавцам мешает не только необходимость дополнительных документов, но и различия в подходе к андеррайтингу. «По моему мнению, отсутствие единого стандарта требований к документам усложняет работу самим банкам, — поясняет Л. Плецельман. — Если посмотреть на количество ипотечных квартир, то примерно 70% продаются крупнейшими компаниями.

Каждая из них имеет определенный протокол проверки. И он то принимается банками и страховыми компаниями, то не принимается».

При взаимодействии участников рынка иногда случаются и казусы. «Из-за роста цен все больше людей рассматривают покупку квартиры в Подмосковье, а не в столице, — поясняет Е. Панова. — Но тут вероятна проблема с государственной регистрацией договора купли-продажи и ипотеки. Дело в том, что не все банки смогли согласовать с областными регистрационными палатами свои формы договоров. В нашей практике встречались случаи, когда мы при подаче бумаг на регистрацию сталкивались с требованием предоставить дополнительные документы. В результате затягивались сроки и следовал отказ продавца от сделки даже на этом этапе».

Но на претензии риэлторов у банков есть свой ответ. На одной из конференций МАГР обсуждалась проблема жестких запросов банков. Начальник отдела развития бизнеса ДельтаКредит банка Александр Афанасьев предположил, что те требования, которые банки предъявляют к недвижимости, справедливы, так как совпадают с пожеланиями ипотечных покупателей.

Кто в данном случае прав, покажет рынок. Скорее всего именно банки — лидеры ипотеки, сейчас уверенно заявляющие об адекватности своих запросов, длясохранения позиций будут вынуждены пойти на смягчения требований. Тем более в большинстве случаев выход есть. Например, при кредитовании старых объектов недвижимости — пятиэтажек, домов с деревянными перекрытиями, зданий высотой менее трех этажей и т. п. банки опасаются, что при сносе здания они потеряют залог. «Предположим, инвестор, занимающийся застройкой или реконструкцией, заключает с городом инвестиционный контракт, — предлагает М. Гороховский. — Смысл этих изменений в том, что застройщик возьмет на себя солидарную ответственность с заемщиками перед банком за уничтожение или временное выбытие заложенной квартиры. Таким образом, потенциальный рынок квартир, соответствующих требованиям банков, увеличится еще на 14% — тем самым расширятся возможности ипотечных заемщиков».

Исправительные меры

По мнению специалистов, реализовать амбициозные планы по развитию ипотеки реально только за счет рынка вторичного жилья. Но для этого потребуется целый комплекс мер.

«Большинство людей, которые продают квартиры, ничем, кроме этой недвижимости, не обладают, поэтому хотят получить максимальную сумму, — считает Л. Плецельман. — В этом случае заставить их разбить альтернативные сделки или показать реальную стоимость объекта практически нельзя». М. Гороховский высказывает мнение, что преодолеть подобные препятствия способны изменения налогового законодательства: «Действующая система налогообложения фактически провоцирует продавцов на уклонение от уплаты налогов. Например, в Америке налог платится с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

При этом она каждый год владения уменьшается на 1/38. В Белоруссии государство имеет право преимущественной покупки. Эта мера помогла бы бороться с занижением цены, так как в любой момент муниципалитет может вмешаться, предъявить свои права и стать покупателем объекта недвижимости по декларированной стоимости. На Украине пошли другим путем — с 1 января 2007 года все операции по продаже квартир налогом не облагаются».

Второй резерв для расширения базы ипотечных квартир — ликвидация альтернативных сделок. В данном случае основная роль отводится банкам. Именно они могли бы предложить новые решения, например, кредиты на улучшение жилищных условий.

Заемщик закладывает свою квартиру. На полученные средства приобретает новое жилье — вместе с ним в залоге у банка оказываются объекты, цена которых в полтора раза превышает размер кредита. Клиент же в течение двух–трех месяцев делает ремонт в новой квартире, переезжает в нее, при этом продает свою старую, уже выросшую в цене недвижимость. Эта схема гораздо выгоднее обычной альтернативы и для заемщика, и для банка, но, к сожалению, ее предлагает очень небольшое количество кредиторов (например, Внешторгбанк), да и то с рядом ограничений.

Отдельного внимания требует проблема продавцов-отказников. «В этом случае нет нужды вносить изменения в действующее законодательство, — считает М.Гороховский. — По мнению наших юристов, дело не в несовершенстве законов, а в практике их применения. Например, в Канаде, если заключенпредварительный договор, в случае отказа продавца покупатель вправе взыскать все убытки, которые он в связи с этим несет. Плюс разницу в цене,которую, отказавшись, продавец способен получить, он тоже обязан возместить покупателю как упущенную выгоду. Думаю, риэлторам необходимо активнеедобиваться в суде защиты прав их клиентов-покупателей, тем самым создавая прецеденты и приучая продавцов к ответственности».

Чтобы не провоцировать отказы, стоит ускорить проведение сделки. «Например, одновременно подавать документы на одобрение заемщика и начинать поиск квартиры, — советует Е. Панова. — Если раньше сначала получали одобрения и только потом искали, то сейчас мы должны заниматься и тем, и другим одновременно». Те риэлторские компании, у которых значительные собственные средства, практикуют и такой способ, как выкуп понравившихся клиентам квартир.

На этом технические приемы ускорения работы не исчерпываются. «Некоторые риэлторские агентства заключили с банками соглашения о сотрудничестве, —рассказывает Е. Панова. — Компания, которая обладает большой базой эксклюзивных квартир, согласовывает с продавцами вероятность продажи квартир через ипотеку. Такие эксклюзивные предложения размещаются в базах на сайтах банков. Это облегчает работу риэлторам и поиск объектов заемщикам». Такая база есть на сайте ДельтаКредит банка. Но пока рынок меняется с такой скоростью, что большинство подобных предложений устаревает в считанные дни. Есть смысл обратиться за помощью и к страховщикам. «У нас все стремятся убрать или понизить стоимость страхования титула, — рассуждает Л. Плецельман. — Может быть, наоборот, надо расширить список квартир, которые доступны для ипотеки, включить более рискованные варианты, но сделать избирательной величину страховых платежей».

Кроме того, нужно уделять внимание и грамотности покупателей в сфере недвижимости. «Люди в Москве меняют жилье раз в семь–десять лет. И очень частоориентируются на мнение знакомых, которое уже не совсем соответствует современности, — делится Л. Плецельман. — В свое время риэлторские агентства тоже имели сложности с привлечением клиентов — они пошли по пути разъяснений на телевидении, проведения агентских часов, работы с населением. Если сейчас банки возьмутся за пропаганду ипотеки более основательно, то расширится база предложения. А каждый из продавцов — одновременно и потенциальный покупатель квартиры».

Сергей Бессонов, заместитель директора департамента ипотечных продуктов Юниаструм банка:

— Основные проблемы продавцов, как правило, лежат в области налогообложения — практика сокрытия истинной стоимости квартиры актуальна для всех собственников, купивших квартиру в течение последних трех лет (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Необлагаемая в этом случае цена сделки — 1 млн руб. Решение о возможности кредитования такой сделки, когда сумма кредита превышает стоимость квартиры, остается за банком. Называть такие сделки ипотечными в прямом смысле этого слова было бы неправильно, так как часть кредита в этом случае предоставляется заемщику не под залог приобретаемой недвижимости, что в свою очередь повышает риск банка. Риск для покупателя в этом случае выражен в том, что при расторжении договора купли-продажи размер денежных средств, подлежащих возврату от продавца, равен указанной в договоре стоимости квартиры.

Если же здание, в котором находится предмет залога, планируется под снос, это влечет за собой дополнительные издержки. Они связаны с перерегистрацией права залога на жилое помещение, предоставляемое залогодателю в порядке компенсации. Помимо процедурных сложностей есть риск уменьшения стоимости предмета залога.

Дата публикации: 15:18 10 мая 2006

Источник: bpn.ru