Недвижимость нарасхват

Начало этого года оказалось удачным для обладателей недвижимости в Петербурге. Рост цен на первичном рынке квартир возродил интерес частных инвесторов в жилье, а на рынке коммерческой недвижимости выстраиваются очереди из западных инвесткомпаний.

По данным “Петербургской недвижимости”, в I квартале цены на первичном рынке росли в геометрической прогрессии. В январе они увеличились на 1,1%, в феврале на 2,2%, в марте на 3,6%, а в апреле вместо прогнозируемых 4-5% выросли на 12%.

Рост цен привлекает все больше покупателей, приобретающих квартиры как объект для инвестиций, констатирует начальник отдела маркетинга компании “Петербургская недвижимость” Николай Пашков. По его оценке, их доля с прошлого года, когда цены оставались практически неизменными, выросла с нескольких процентов до примерно 20%.

Гендиректор агентства недвижимости “Бенуа” Дмитрий Щегельский более сдержан в оценках — по его мнению, рост цен не превышает 4-5% в месяц, а доля спекулятивных сделок на рынке составляет около 10%. По словам Щегельского, цены подгоняет в первую очередь отложенный спрос, накопленный с прошлого года, а также растущая популярность ипотечных схем, за счет которых сейчас приобретается около 10% жилья.

По оценке Щегельского, рост стоимости квартир на 5% в месяц вполне может обеспечить доходность на уровне 50-60% годовых. “Других легальных схем по вложению средств с такой доходностью в Петербурге больше нет”, — отмечает эксперт.

С ним согласен Пашков, который добавляет, что такие темпы роста вряд ли продлятся более 6-9 месяцев, поэтому на 50% годовых смогут рассчитывать только те инвесторы, которые успеют за это время вложить свои деньги в жилье.

На рынке коммерческой недвижимости такой уровень доходности остался в далеком прошлом, сокрушаются эксперты и девелоперы. По данным компании “Бекар”, доходность в 40-50% годовых наблюдалась в 2002 г. в сегменте торговых комплексов. Руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики группы компаний “Бекар” Игорь Лучков отмечает, что по итогам 2005 г. она составила около 16-19%. “Плавное снижение рентабельности, в среднем на 2-3%, происходило и в других секторах коммерческой недвижимости”, — говорит Лучков. По оценке директора по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрия Золина, сейчас до 20% годовых могут приносить инвестору вложения в высококлассную складскую недвижимость. Но, добавляет эксперт, “на рынке современные складские объекты почти не представлены, а существующие склады используются их владельцами для собственных нужд”. По данным Colliers International, в городе сейчас работает шесть складских терминалов, которые можно причислить к классу А, еще семь находятся в стадии строительства. Крупнейшие из них строит компания “Астрос Логистик Центр” (75 000 кв. м в Горелове) и группа компаний “Инкотек” (50 000 кв. м на Кубинской улице).

Доходность проектов в сфере офисной недвижимости класса А с начала этого года, по данным LCMC, составляет 11-12% годовых, для класса В — примерно 12-13%. Для ритейла этот показатель сейчас равен 15-17% годовых, однако к 2007 г. эксперты прогнозируют его снижение до 12-13% из-за насыщения рынка, отмечая, что сроки окупаемости проектов, заявленных к реализации на 2008 г., вырастут до 8-9 лет.

Снижение доходности не смущает западные инвестиционные компании, устремившиеся на петербургский рынок недвижимости. Наиболее заметными сделками стало приобретение норвежской Wenaas Holding в октябре 2005 г. гостиницы Radisson SAS на Невском проспекте и в апреле 2006 г. гостиницы “Пулковская”. Стоимость этих сделок эксперты оценили в $25-30 млн и $20-40 млн соответственно. Около двух месяцев назад британская London & Regional Properties купила гостиницу на Васильевском острове, оценочная стоимость которой составила $30-35 млн.

Основанный шведскими инвесторами фонд Ruric реализует в Петербурге семь инвестиционных проектов, включая строительство многофункционального комплекса стоимостью около $250 млн на территории Военно-транспортного университета. Весной этого года на рынок вышла также инвестиционная компания Fleming Family & Partners, приобретя складской терминал в Шушарах, стоимость которого оценивается в $12-18 млн.

“Число инвестиционных фондов увеличивается лавинообразно”, — говорит директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков. По его оценке, сейчас за счет средств инвестфондов финансируется около 50% вложений в коммерческую недвижимость. На рынок готовы выйти еще несколько десятков инвесткомпаний, совокупный инвестиционный портфель которых составляет миллиарды долларов. “Если раньше инвесторы предпочитали вкладываться в безупречные офисные центры класса А, то сейчас фонды готовы рассматривать любые проекты на любой стадии завершенности”, — говорит Юшенков.

С ним согласен Пашков, отмечая, что инвесторы поневоле расширяют круг своих интересов — на рынке представлено очень мало юридически и экономически чистых проектов. “Наилучший выход для инвесткомпаний — найти партнеров, знающих специфику местного рынка, при этом достаточно прогрессивных, чтобы обеспечить необходимую прозрачность”, — считает он.

Пока таким путем решила выйти на петербургский рынок компания RREEF, являющаяся инвестиционным подразделением Deutsche Bank. В апреле она договорилась о создании совместного предприятия с петербургской девелоперской компанией RBI, которая будет заниматься поиском инвестиционных проектов и отвечать за их реализацию. В течение 3-5 лет RREEF планирует инвестировать таким образом около $500 млн. Первым проектом альянса является строительство многофункционального комплекса на Новгородской улице стоимостью $85 млн.

Дата публикации: 14:50 16 мая 2006

Источник: bpn.ru