Особняк - не роскошь, а средство уединения

Спрос на отдельно стоящие малоэтажные здания, обнесенные забором, растет с каждым годом. Если еще 10-15 лет назад покупку особняка диктовала необходимость - бизнес-центров класса А попросту не было, то к началу нового тысячелетия собственный особняк стал символом респектабельности, надежности и успеха. Сегодняшний покупатель особняка ищет за его стенами престиж, уединение и безопасность.

Пик моды на особняки для бизнеса, по словам Владимира Кечина, директора по продажам United Realty Group, пришелся на 2001-2002 годы. В дальнейшем все больше компаний стало отдавать предпочтение новым бизнес-центрам, и спрос на особняки постепенно снизился (в 2005 году он составил 9,7% от общего спроса на помещения в бизнес-центрах). Однако и сейчас он превышает предложение. В ближайшие годы этот разрыв увеличится, так как новых особняков будут строить все меньше и меньше.

За каменной стеной

Сегодня иметь офис в особняке хочет каждая вторая крупная российская компания. Вопрос - зачем, ведь современные бизнес-центры оснащены по последнему слову техники и арендовать в них офисы значительно дешевле.

"В свое время много особняков было куплено или арендовано банками. Это не только престижно, но и безопасно - ведь прилегающая территория охраняется, и поэтому риск проникновения "случайных лиц" минимален. А для банка сохранность материальных ценностей особенно важна", - рассуждает Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга Агентства недвижимости DOKI. А по наблюдениям Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, в особняках предпочитают размещать свои головные офисы солидные нефтегазовые, металлургические, инвестиционные и девелоперские компании. "Также особняки приобретают или арендуют компании, которым по роду их деятельности желательно иметь отдельное здание для ведения бизнеса", - говорит она.

Именно обособленность, по мнению Милены Морозовой, заместителя гендиректора компании SANTA Real Estate, является одним из главных плюсов особняка, поскольку позволяет компании выстраивать собственный график работы, не согласовывая его с другими арендаторами или управляющей компанией, как это принято в бизнес-центрах. Подавляющее большинство приобретателей особняков, по данным Милены Морозовой, - компании российские, главным образом относящиеся к топливно-сырьевому сектору, а также компании, связанные с металлургией, тяжелой промышленностью, и строительные компании (они сами для себя строят, беря особняк под реконструкцию). Некоторые организации и частные лица, кроме того, приобретают особняки под частные закрытые клубы и рестораны.

Еще одно несомненное достоинство особняков - недоступность для чужих глаз. "Некоторые компании выбирают такие офисы из соображений безопасности и секретности, - говорит Владимир Кечин. - Ведь в небольшом здании с одним владельцем гораздо легче наладить пропускной режим, видеонаблюдение и т.п. К тому же к особняку часто прилегает огороженная территория". Такой особняк площадью около 1500 кв.м, к тому же старинный и удобно расположенный (в 10 минутах ходьбы от метро), недавно продавало "МИАН-агентство недвижимости".

- Особняк был полностью реконструирован, деревянные перекрытия заменены бетонными, восстановлены разрушенные части. Были также проведены реставрационные работы по внутренним интерьерам, - рассказывает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "МИАН-агентство недвижимости". - К этому особняку проявляли интерес две группы потенциальных клиентов. Крупные российские и иностранные компании, среди которых были крупные производители строительных материалов, банковские структуры, компании, специализирующиеся на перевозках, хотели организовать в нем свое представительство. Вторую группу покупателей составляли российские и иностранные крупные инвесторы, заинтересованные в приобретении объекта для последующей сдачи в аренду офисных помещений. В итоге владельцем особняка стала крупная финансовая структура, купившая его для размещения своего представительства.

Дорогое удовольствие

Появление в продаже реконструированного особняка — большая редкость, так что корпорации, купившей объект у "МИАН-агентства недвижимости", повезло. Большинство особняков, выставленных на продажу (а их каждый год появляется на рынке не более 10), требует серьезных финансовых вложений. На первом этапе, предупреждает Милена Морозова, у нового владельца особняка появляется много дополнительных расходов на ремонт, коммуникации и обновление фасада, затем его ждут постоянные расходы на управление зданием (на сотрудников, обслуживающих здание, и эксплуатационные расходы как таковые), а также самостоятельная работа с контролирующими органами - пожарным надзором, СЭС, и др., и придется выполнять их требования по содержанию особняка в соответствующем виде. А в бизнес-центре арендатор платит только эксплуатационные расходы, а обо всем остальном заботится организация, управляющая зданием.

Кроме того, новый владелец особняка, особенно старинного, не всегда может реконструировать и отремонтировать его на свой вкус. "Например, если здание относится к памятникам архитектуры, то его эксплуатация предполагает соблюдение условий охранного договора и проверяется органами контроля из Москомархитектуры, - говорит Владимир Кечин. - А в договоре может быть прописано как сохранение цвета фасада, так и невозможность изменения планировки и интерьеров. В Малом Гнездниковском переулке есть особняк, где дубовый потолок выполняет функцию несущей конструкции. Соответственно его нельзя разобрать, иначе здание обрушится".

Впрочем, табличка "Охраняется государством", по наблюдениям Милены Морозовой, мало кого смущает. Более того, для многих подобный статус оказывается лишь дополнительным стимулом к покупке - добавляет уверенности, что через год-два этот адрес не появится в списке сносимых зданий.

Еще одна проблема - недостаток полезной площади. Если в офисных центрах и административных зданиях полезная площадь занимает 80-90%, то в особняках (в том числе и заново построенных) только 65-70%. Таким образом, реальная цена 1 кв.м полезной площади в особняке увеличивается. "Кроме того, в таких зданиях зачастую отсутствуют современные инженерные системы, дополнительная инфраструктура - магазины, банки, столовая для арендаторов, - говорит Александр Аверкин, старший консультант департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard. - К недостаткам также можно отнести и отсутствие профессиональной управляющей компании. Даже если у здания есть управляющий, он, как правило, не имеет возможности находиться в здании постоянно, так что на устранение последствий непредвиденных аварийных ситуаций требуется много времени".

Цена вопроса

По данным Александра Аверкина, цены на офисные площади в особняках за 2004-2005 гг. выросли не менее чем в полтора раза, и на сегодняшний день составляют $5-7 тыс. за 1 кв.м в полностью реконструированных или новых зданиях. А арендные ставки на офисные помещения в особняках составляют сегодня от $500-550 в год (площади в нереконструированном особняке) до $1000 за кв.м в год (в новом здании или после реконструкции с заменой всех коммуникаций и деревянных перекрытий). При этом особняки дорожают быстрее, чем офисы в бизнес центрах - опять же из-за дефицита.

"Стоимость особняков общей площадью 1000-3000 кв.м за последний год выросла в среднем на 25-30%, а стоимость офисных помещений в бизнес-центрах - на 15—20% ($3500—5000 за кв.м в 2004-2005 годах против $4000-8000 за кв.м сегодня), - говорит Наталья Рагозина. - В нашем портфеле предложений сейчас только два особняка класса "А" в стадии строительства: площадью 1026 кв.м ($9200 за кв.м) и площадью 2000 кв.м ($8100 за кв.м). В следующем году, учитывая общий рост цен на недвижимость, нижняя планка цен на особняки может составить $7000 за кв.м. Например, объекты в парке особняков "Резиденция Чистые Пруды" в Подсосенском переулке на начальном этапе строительства стоят от $7170 до $9200 за квадратный метр.

Дата публикации: 09:52 18 мая 2006

Источник: bpn.ru