Мы примем поправки в законы, но цены это не остановит

Больше года назад, в апреле, начал действовать пакет законов «Доступное жилье». Он оказал неоднозначное влияние на рынок недвижимости. По мнению экспертов, часть законов (например, о долевом участии и об ипотеке) обусловила рост цен на жилье, а другая (в частности, закон о ЖНК и Градостроительный кодекс) — попросту не работает.

О том, какие нововведения и поправки в законодательство разрабатываются и готовятся к принятию в ближайшее время и как они могут повлиять на рынок недвижимости, в интервью М2 рассказывает депутат Госдумы, почетный член Международного ипотечного клуба Александр Коган.

— Давайте начнем с самой известной законодательной темы — поговорим о законе об участии в долевом строительстве, поправки к которому сейчас как раз находятся в разработке. Что происходит в этой области?

— Во-первых, отменяется солидарная ответственность банков и застройщиков — эту норму закона критиковали многие участники рынка. Во-вторых, сделана попытка соблюсти баланс интересов всех сторон процесса. Закон № 214 направлен на защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков, поскольку законодатели в первую очередь должны действовать в интересах граждан. Застройщики могут найти себе и юристов, и экономистов, а дольщики — нет.

Но в действующем законе баланс был слишком смещен не в пользу застройщика. Например, он имел право расторгать договор только в судебном порядке, а для дольщиков действовала внесудебная процедура расторжения. Теперь в случае грубейших нарушений договора мы вводим внесудебный порядок и для строительных фирм.

Например, если дольщик более чем на три месяца задерживает платежи, то застройщик отправляет письменное предупреждение и через 30 дней в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор.

— В свое время в качестве дополнительных гарантий рассматривалось привлечение страховщиков. Этот вариант попал в новый закон?

— Раньше дополнительную защиту должна была обеспечивать солидарная ответственность банков. Ее убрали, теперь мы работаем над тем, чтобы ее заменить — ко второму чтению постараемся что-то придумать. Но со страховщиками приемлемого пути пока не нашли. Рассматривалось два варианта: страховать весь инвестиционный проект или в обязательном порядке по каждому договору за счет дольщика страховать гражданскую ответственность.

— Насколько помню, страховщики выступали за второй вариант?

— Да, но мы не хотели дополнительно нагружать дольщика. А страховать сам инвестиционный проект очень сложно: практически невозможно рассчитать риски — не существует методологии. Слишком много факторов приходится учитывать: баланс предприятия, платежеспособность, основные средства и активы, сам проект. Страховщики сказали, что им это сейчас не под силу, пока они в добровольном порядке начнут отрабатывать методику.

— Тогда какие способы защиты вы собираетесь подготовить ко второму чтению?

— Мы рассматриваем два варианта. Первый — когда предприятие для получения средств предоставляет залог. К примеру, застройщик собирается получить от дольщиков 100 млн руб., на эту сумму он обязан предоставить залог. Им может служить, например, имеющаяся у компании недвижимость.

Если ничего подходящего нет, тогда действует второй вариант — гарантии банка. Это более простая схема, чем солидарная ответственность. Банк проверяет платежеспособность предприятия, оценивает его способность выполнить заключенные инвестиционные договоры и определяет, на какую сумму способен предоставить гарантии, если застройщик собирается привлекать деньги частников.

— Зачастую для удобства реализации готового объекта девелоперы каждый раз создают новое отдельное предприятие. Как оно что-то внесет в залог, если ему, кроме стройки, ничего не принадлежит, или получит гарантии?

— Закон вряд ли позволит вновь созданным фирмам заключать договоры соинвестирования. Его нормы запрещают это компаниям, не имеющим достаточного капитала и нормальной кредитной истории. Мы исключили из обязательного перечня часть документов — те, которые содержат коммерческую тайну. Но определенный пакет застройщик обязан предоставлять дольщику. Эти же документы компания должна предъявить и в учреждении юстиции при регистрации договора долевого участия в строительстве. Фирме с нулевым балансом договор не зарегистрируют, и она не получит право принимать деньги от дольщиков.

— Это все основные изменения?

— Ко второму чтению рассматриваются и другие способы защиты — например, передача надзора на уровень субъектов РФ. В этом случае губернаторы и мэры городов будут заинтересованы в том, чтобы осуществлять контроль по договорам о долевом строительстве. В случае невыполнения условий они сигнализируют в правоохранительные органы и СМИ. Сегодня эти полномочия закреплены за федеральными структурами.

— После вступления в силу 214-го закона большинство девелоперов стали использовать вместо договоров долевого участия другие формы договоров. Вы учитываете этот фактор?

— Мы существенно расширили круг платежных средств, которые попадают под действие 214-го закона. Теперь он станет регулировать еще и покупку с помощью ценных бумаг, облигаций, векселей, ПИФов, ЖСК и других накопительных схем. Сбербанк недавно предложил новую схему, когда он аккумулирует деньги дольщиков и кредитует застройщика — ее мы тоже постараемся учесть.

— Поправок к закону о долевом строительстве ждут уже более полугода. Когда они вступят в действие?

— В первом чтении мы их приняли и в весеннюю сессию закончим рассмотрение. Думаю, осенью они начнут работать.

— Почти сразу после вступления в действие пакета законов «Доступное жилье» стоимость квартир в Москве начала стремительно повышаться. Трудно избежать выводов о связи между этими явлениями. Как вы считаете, после принятия поправок к закону ситуация изменится?

— Я считаю, что цены зависят не от вступления в силу 214-го закона, а от соотношения спроса и предложения на рынке жилья. Сегодня предложение не успевает за спросом, поэтому стоимость квадратных метров и растет.

Что касается 214-го закона, то в такие короткие сроки он вряд ли мог что-то изменить на рынке. Тем более в сторону ухудшения. Строители продолжали выполнять обязательства по договорам, заключенным до вступления закона в силу, а новое строительство реально начинать и без привлечения средств дольщиков, используя кредиты.

По этой причине не стоит рассчитывать, что принятие поправок в 214-й закон приведет к падению цен на жилье. Мы совершенствуем закон, делаем его условия взаимоприемлемыми, чтобы его не обходили, чтобы он защищал дольщика и учитывал интересы застройщика. Поправки мы примем, но цены это не остановит.

— В чем тогда заключаются причины их роста?

— Таковых немало. Государство способствует появлению «длинных» дешевых кредитов для населения, что повышает спрос. При этом предложение увеличивается слабо вследствие целого комплекса проблем. Это и административные барьеры для вхождения фирм на строительный рынок, которые препятствуют развитию конкуренции, и непрозрачная процедура выделения земельных участков. Кроме того, тяжелы для застройщиков и условия, на которых выделяются площадки под застройку, — иногда обременения доходят до 40% стоимости объекта: нужно вложить средства в инфраструктуру, выделить бесплатные квартиры, участвовать в каких-либо других проектах. Недостаточно развит рынок строительных материалов, кроме того, он постепенно монополизируется.

— Если цены не остановятся, то, может быть, их рост хотя бы замедлится?

— Он замедлится, когда комплексно решатся упомянутые выше проблемы. Сегодня на всех уровнях поставлен на контроль вопрос прозрачности выделения земельных участков под строительство в регионах. Нужно создать эффективные программы, стимулирующие работу стройиндустрии. Государство должно участвовать в развитии инфраструктуры, а не перекладывать все затраты на застройщиков.

В некоторых субъектах РФ на развитие инженерии застройщик тратит 10–20% стоимости проекта. На эту долю строительство можно удешевить при участии государства. И при этом необходимо заинтересовать муниципальные образования во внедрении новых технологий, а не в ремонте по принципу «залатать дыры». Все очевидно: стоимость жилья напрямую связана с реформой ЖКХ, с предоставлением земельных участков — цепочка неразрывна.

— Наряду с американской схемой ипотеки в России планировали внедрять и систему стройсберкасс (ССК), которые наиболее известны по своей деятельности в Германии. Но в рамках пакета «Доступное жилье» закон об ССК не был принят и сейчас разрабатывается новый вариант этого законопроекта. Как вы считаете, будут ли ССК востребованы?

— Стройсберкассы вполне способны стать альтернативой другим способам приобретения жилья. Два основных вопроса, которые волнуют людей, когда они относят деньги в кассу, — не станет ли ССК очередной «пирамидой» и не обесценит ли вклады инфляция? Разрабатываемый законопроект и призван обеспечить гарантии по вкладам и выгодность вложений по сравнению с кредитованием в банках под проценты. По моему мнению, государство должно взять обеспечение гарантий на себя. Какой конкретно механизм использовать для этого, еще обсуждается. Это может быть страхование вкладов, отчисление в резервы и фонды, начисление процента на жилищные накопления для защиты от инфляции и т. д.

— За счет чего пойдет такое объемное финансирование?

— В рамках реализации федеральных инвестиционных программ и жилищно-коммунальной реформы в части улучшения жилищных условий граждан.

— Не получится ли, что стройсберкассы, как в свое время жилищно-накопительные кооперативы, используют мошенники?

— Подобная проблема должна быть снята еще на уровне законодательного определения стройсберкасс. Что способствует надежности любой организации? Открытая, прозрачная отчетность, предоставление информации о деятельности, четкие механизмы гарантированности вкладов. Нормы закона должны быть таковы, что человек в любом случае получит либо деньги с начисленными процентами, либо жилплощадь. В закон надо заложить исчерпывающий перечень операций и сделок, совершаемых стройсберкассой.

Для обеспечения финансовой устойчивости касс предстоит четко описать порядок формирования резервов и фондов. Есть предложения создавать страховые фонды внутри сберегательных касс или привлекать страховые компании — схему в данном случае стоит обсуждать со страховщиками.

И второе: закон должен сказать людям: не бойтесь вкладывать, ваши деньги останутся в сохранности — государство гарантирует надежность ССК. Предусматривается, что Банк России станет вести государственный надзор за деятельностью стройсберкасс, как он контролирует любую другую кредитную организацию.

— В какие сроки вы рассчитываете принять этот закон?

— Если по остальным документам все более или менее понятно, то по стройсберкассам сложно сказать. К 1 июня будут готовы аналитические выводы, тогда и посмотрим. Сейчас тяжело точно планировать, потому что концепция понятна, а методы ее реализации — пока нет.

— То есть сформулированы необходимые вопросы и теперь вы ищете ответы?

— Вопросы эти достаточно серьезные. Прошлый закон об ССК не выдержал критики, поэтому нам хотелось бы подготовить документ, отвечающий всем реалиям рынка. Сейчас представители Минрегионразвития и депутаты активно его дорабатывают.

— В настоящее время готовятся поправки к закону, разрабатываются новые документы. Нет ли у вас опасений, что, когда они вступят в действие, опять появятся недовольные?

— Разговоры об ущемленных интересах идут бесконечно, но надо четко понимать, что учесть абсолютно все мнения невозможно, а иногда и нецелесообразно (если речь об узкой группе людей). Ориентироваться в любом случае надо на интересы большинства, на то, как среагирует на ту или иную норму рынок в целом, пойдет ли это ему на пользу.

Профессионалам следует не просто учиться жить по тем законам, которые мы принимаем, а участвовать в их разработке. В России люди почему-то думают, что кто-то должен решать вопросы вместо них, а когда закон принят, кричат, что не учли их мнение. На сайте Госдумы постоянно публикуются сведения о том, где и когда пройдет заседание очередной рабочей группы.

Когда слышу жалобы на несовершенство пакета законов о жилье, мне становится смешно, потому что я видел, как происходила их разработка. На обсуждение приходила лишь треть из приглашенных.

— Неужели все так просто?

— Моя задача как законодателя — максимально приблизить нормы закона к реальной жизни. Я шесть лет работал в законодательном собрании Оренбургской области, одновременно был директором предприятия и лично мог убедиться, как работают законы. Но в последние два года, профессионально занимаясь законотворчеством, я почувствовал разрыв. Не хватает обратной связи с непосредственными исполнителями законов. Но для этого и существует процедура принятия проекта — проводятся обсуждения, круглые столы, заседают рабочие группы, подкомитеты, комитеты, экспертные советы. К их работе привлекаются широкие круги общественности.— Может быть, нужно как-то заинтересовывать участников — не каждый же строитель с утра первым делом заглядывает на сайт Госдумы?

— Какой должен быть еще дополнительный интерес — государство объявило сферу их бизнеса приоритетной, разрабатывается закон, по которому им работать?! Мы столько говорим о лоббировании интересов в негативном ключе, а ведь в развитом обществе так и происходит: есть общественные организации, которые берут на себя роль «проводников» мнений. Предложения от разных игроков рынка просто обязаны доходить до законодателей. А уж разработчики законов должны соблюсти баланс интересов общества и конкретных групп.

У нас же ситуация такова, что мы почти готовы в силовом режиме приглашать на рабочие группы и запрашивать мнение в письменной форме. Например, сейчас мы разрабатываем новые программы, приглашаем представителей субъектов РФ.

Говорим: «Готовьте предложения вместе со строителями, которые у вас работают. Что нужно муниципалитетам для удешевления земли под застройку, избавления ее от обременений? Какие меры требуются для того, чтобы начинать строить микрорайонами, принять новые генпланы?» И что? Я несколько раз проводил рабочие группы, объяснял участникам, на что закон будет распространяться, в какой области станет применяться. Мол, давайте подумаем вместе. Все расходятся и непонятно что делают: к следующей рабочей группе не подготовлены. Потом принимается закон, через месяц приходят те же люди: «Что за нормы вы приняли»?— Как люди могут повлиять на ситуацию?

— Недавно у нас прошло заседание фракции «Единая Россия», по итогам которого было принято постановление. Мы заслушали замминистров, которые отвечают за развитие стройиндустрии, ипотеки, национального проекта «Доступное жилье». В постановлении перечислены серьезные недостатки нормативных документов, которые надо принять, чтобы нормально заработал рынок. До 1 июня министерства отчитаются, подготовят полную аналитику.

Если сегодня руководители фирм-участников рынка начнут выходить на министерства с конструктивными предложениями, то их мнение может быть учтено. Нам надо учиться доносить свою точку зрения друг до друга.

— На одном из недавних заседаний Международного ипотечного клуба я стал свидетелем того, как возникла инициатива делового сообщества по внесению поправки в закон об ипотеке. Расскажите об этом.

— Сейчас по закону об ипотеке достаточно заключить договор, предоставить кредит, и жилье автоматически оказывается в залоге у банка. При ипотеке коммерческой недвижимости такое правило не действует. В этом случае только после регистрации объекта в собственность его можно отдать под залог для получения кредита.

Поэтому кредитное учреждение готово предоставить кредит либо под залог другого, уже существующего объекта, либо после покупки, когда вы самостоятельно выплатили полную стоимость. Активные банки сейчас готовы брать в залог ликвидные помещения и хотят уравнять ситуацию для жилой и коммерческой недвижимости.

— В чем суть необходимых поправок?

— В закон об ипотеке, там, где написано про залог для физических лиц, надо добавить «и для юридических». И все.

— Если все так легко, то почему в закон сразу не была внесена соответствующая формулировка?

— Приоритет был отдан частным лицам. Когда обычный человек идет покупать квартиру по ипотеке, ему нечего заложить, поэтому у него квартира оказывается заложенной в банке одновременно с заключением договора. Так сделано специально, чтобы активизировать ипотечное кредитование покупки жилья. А юридическому лицу всегда есть что заложить, оно платежеспособно. Если сейчас мы эту норму сделаем равной для физических и юридических лиц, банки будут заинтересованы кредитовать прежде всего юридические лица — так легче набрать объемы. С другой стороны, ресурсов у банков сейчас много.— Так в чем именно состояла инициатива банкиров?

— На заседании ипотечного клуба, который является одной из форм диалога бизнеса и власти, выступили представители банков с предложением о такой поправке. Но теперь нам предстоит подготовить аналитику и просчитать целесообразность такого изменения: насколько сильно оно ущемит интересы физических лиц, насколько реально ее вписать в государственную концепцию развития ипотеки.

— Смотрю на вашу профессиональную деятельность — инженер-электронщик, менеджер; депутат Госдумы, участник комитета по бюджету и налогам. Ничего, казалось бы, не предвещало, что вы займетесь законами о недвижимости.

— Действительно, я не строитель по образованию. Но я кандидат экономических наук — это помогает разобраться в теме. Началось с того, что Георгий Боос пригласил меня в рабочую группу. При создании пакета «Доступное жилье» я отвечал за ценные бумаги и стандартные вычеты. Пока вел эти законы, вникал в аналитику — оказался в теме и теперь знаю, как в России надо решать жилищный вопрос. В стране есть все предпосылки, чтобы нормально развивать отрасль.— Ваш личный опыт как-то помогает в работе?

— Я пользовался ипотекой для постройки у себя дома, в Оренбурге. Сложности, конечно, возникали: были трудности с подготовкой документов, нотариальным заверением (достаточно высокие пошлины), оформлением залога. Кстати, мы теперь устранили основные недостатки, с которыми я столкнулся, когда брал кредит в 2001 году.

— Вы не пробовали перекредитоваться или понизить ставку?

— Это пока не очень актуально — у меня небольшая ставка, 14% в рублях.

— Участие в заседаниях ипотечного клуба помогает вам в работе?

— Да, очень помогает! Это как раз та обратная связь: чувствуются настроения участников рынка. В первый раз на меня накинулись, будто я «враг народа»: только что был принят «жилищный» пакет из 27 законов. Зато потом, когда начали общаться, пошло конструктивное обсуждение. Например, рассматривался вопрос по страхованию дольщиков, и мне стала понятна настороженность страховых компаний. Поправки к закону о долевом строительстве мною разрабатывались с учетом мнения этого сообщества. Приятно участвовать в плодотворном обсуждении путей развития жилищного рынка. Когда много альтернативных мнений, легче найти «золотую середину».

Дата публикации: 09:49 22 мая 2006

Источник: bpn.ru