"Доступное" жилье - доступ запрещен

Сколько гордиевых узлов потребуется рубить для воплощения в жизнь проекта "Доступное жилье"?

Каждый регион ищет свои пути реализации национального проекта "Доступное жилье". Не стала исключением и Московская область. Для того чтобы проект заработал в целом, требуется наметить конкретные шаги по выполнению каждой его подпрограммы. Итак, начнем по порядку.

Освоение целины

Сегодня определены четыре основных шага для реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье":

1. Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой с целью жилищного строительства.
2. Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.
3. Обеспечение жильем молодых семей.
4. Выполнение гособязательств по обеспечению жильем льготников.

По отдельным пунктам уже приняты определенные решения, остальные ожидают своей очереди. Что мешает, а что может служить серьезной поддержкой для осуществления проекта - на этот счет у специалистов свое мнение.

Вопрос обеспечения земельных участков инженерными сетями для жилищного строительства все специалисты без исключения считают одним из серьезнейших и самых проблемных. Ведь в основном свободные участки с готовой инфраструктурой в Подмосковье уже закончились. Пришла пора осваивать новые территории. А это деньги, и немалые. Ими как раз и призвана обеспечить строительство первая подпрограмма проекта.

"Целью этой подпрограммы, - говорит зампредседателя Мособлдумы Валентин Куликов, - должно стать обеспечение опережающего развития коммунальной инфраструктурой для увеличения предложения жилья и развития конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечение комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры".

По предварительным подсчетам Министерства ЖКХ Московской области общий объем финансирования подпрограммы в 2006-2010 годах составит 16,1 млрд рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета предполагается получить 5,2 млрд рублей. Столько же из средств регионального и местных бюджетов. Из внебюджетных источников власти планируют получить около 6 млрд рублей.

"Проблемы инфраструктуры отдельно ни на федеральном, ни на региональном, ни на частно-инвестиционном уровне не решить", - считает председатель экспертного совета по формированию рынка доступного жилья Совета Федерации РФ Иван Грачев.

По его мнению, должны создаваться целевые программы развития, в том числе и малой энергетики. "Это та задача, которая может быть решена только в режиме частно-государственного партнерства. Но главным должен оставаться федеральный уровень, потому что любой инвестор, тем более иностранный, будет ориентироваться на гарантии государства", - говорит И. Грачев.

Однако проблема строительства коммунальной инфраструктуры состоит не только в больших финансовых затратах. В последнее время она часто упирается и во временные рамки. Обычно на испрашиваемый земельный участок инвестором-застройщиком готовится проект планировки, собирается исходно-разрешительная документация, проводится работа по согласованию технических условий на подключение инженерных коммуникаций. Большое количество согласований и частые реорганизации федеральных структур (например, СЭС преобразовано в Роспотребнадзор, земельный комитет - в Роснедвижимость и т.д.) ведет к затягиванию процесса на 1,5-2 года. В районах реально почувствовали, к чему это привело. Из более 1000 заключенных на 1 октября 2005 года инвестиционных контрактов оформлены договора аренды всего на 286 участков. Из-за такой длительности процедур согласования не завершено оформление более 200 земельных участков. Из этой ситуации ясно видно противоречие нового градостроительного кодекса и других законодательных актов строительства и землепользования соответствующей практике строительства.

Коммунальная обновка

Не менее важная задача - обновление и ремонт существующих сетей. Для этого существует подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры на 2006-2010 годы". Целью данной подпрограммы является повышение качества и надежности коммунальных услуг населению, улучшение экологической ситуации в регионе, а также создание устойчивых и эффективных механизмов для привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

По данным Министерства ЖКХ Московской области, общая стоимость проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в эти годы составит 19,3 млрд рублей. А успешное выполнение мероприятий подпрограммы позволит обеспечить в 2010 году снижение износа основных фондов коммунального сектора до 50 процентов. Это предполагает рост доли частных инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры также до 50 процентов.

Квартиру - молодым

Помощь молодым семьям в покупке жилья можно считать вопросом стратегическим, потому что он напрямую связан с демографическими, социальными и другими серьезнейшими проблемами государства. В Подмосковье принята программа "Обеспечение жильем молодых семей на 2006-2010 годы". Она ставит своей целью предоставление господдержки молодым семьям, возраст супругов в которых не превышает 30 лет, а также неполным семьям, состоящим из одного родителя в возрасте до 30 лет и одного и более детей.

Таких семей в настоящее время в Московской области насчитывается около 12 тысяч. Общий объем финансирования данной подпрограммы составляет 8,1 млрд рублей.

"Нам необходимо разработать организационный механизм предоставления молодой семье субсидии на покупку жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, - подчеркивает В. Куликов. - Также нужно создать условия для софинансирования приобретения жилья молодыми семьями за счет средств федерального, регионального и местных бюджетов, собственных средств граждан. Когда речь заходит о молодых семьях, понятие доступность становится доминирующим. Вот здесь как раз не все гладко".

В свою очередь, И. Грачев отмечает, что за последние годы по доступности жилья положение дел реально ухудшилось.

Есть простой критерий оценки доступности жилья, принятый в мире. Это отношение доходов к цене квадратного метра. За прошлый год, по оценкам риэлторов, цена на жилье выросла на 25-30 процентов. При этом реальные доходы граждан увеличились примерно на 9-10 процентов. Следовательно, доступность упала на 20 процентов.

Выход в ипотеке

Основной круг проблем определен, но где же выход? Большинство специалистов видят его в развитии ипотечной программы, тем более, что предпосылки для этого есть.

Московская областная ипотечная программа реализуется на территории Подмосковья с 2002 года. Для этого специально создано ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" (ИПК), которая выступает в качестве управляющей компании в областной системе ипотечно-жилищного кредитования. Были приняты два закона и ряд постановлений Правительства МО, которые составляют законодательную основу деятельности компании. В рамках этих законов в области создана система ипотечного кредитования. Через ИПК осуществляется рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. На территории области в основном ими являются две организации: банки и ипотечные кредитные потребительские кооперативы. "На сегодняшний день в качестве участников программы аккредитовано 115 организаций, в том числе 6 инвестиционно-строительных компаний, 13 банков, 6 кредитных кооперативов, 21 риэлторская организация, 23 оценочных, 22 страховые компании и 24 ипотечных агента, или так называемых брокера", - говорит генеральный директор ОАО "Ипотечная корпорация МО" Владимир Мальцев.

"На наш взгляд, брокер - ключевой игрок на рынке ипотечно-жилищного кредитования. Он стал своего рода новой структурой, через которую человек может получить две услуги сразу: взять недостающие деньги и оформить саму ипотечную сделку.

Сегодня мы рассматриваем как первоочередную задачу создание в Подмосковье сети ипотечных брокеров. Более того, - это центральная задача развития ипотеки в России вообще", - добавляет он.

Главный показатель деятельности ипотечной компании - это количество выдаваемых кредитов. В Московской области их число растет с большой скоростью. Так, в 2004 году выдано кредитов на 307 млн. рублей, в 2005 году - на более чем 1 млрд. рублей.

На сегодняшний день эта сумма достигла уже 1 млрд 600 млн. рублей. Средний ипотечный кредит в области берется на 15,8 лет, а средний размер ежемесячной выплаты составляет 8 тыс. 670 рублей, причем 50% заемщиков пытаются погасить кредит досрочно.

"Очень важно понимать, - подчеркивает В.Мальцев, - куда деньги идут, которые люди берут в виде ипотечных кредитов. Сегодня, к сожалению, ипотека стимулирует рост стоимости жилья, поскольку большинство денег идет на покупку квартир на вторичном рынке. Эту ситуацию надо в корне менять, и мы активно этим занимаемся, развивая второе направление нашей деятельности в качестве инвестора-застройщика". В настоящее время программа реализуется в 48 муниципальных образованиях Московской области. Среди них Подольск, Орехово-Зуево, Сергиев Посад, Одинцово, Электросталь, Раменское и другие крупные города.

Если говорить об инвестиционно-строительной деятельности, то в рамках областной ипотечной программы в прошлом году ИПК построила и ввела в эксплуатацию 43,6 тыс. кв. м жилья в таких городах, как Одинцово, Луховицы, Подольск, Сергиев Посад и другие.

Что же касается реализации проекта "Доступное жилье", то в ее рамках ИПК предусмотрена выдача ипотечных кредитов 29 тысячам семей, а также строительство и ввод в эксплуатацию свыше 500 тыс. кв. м жилья. Кроме того, ИПК планирует выдать ипотечных кредитов на сумму 23 млрд рублей. Остается только пожелать успеха выполнению столь замечательных проектов.

Дата публикации: 10:59 23 мая 2006

Источник: bpn.ru