Ипотечные бумаги для ипотечного бума

Что год 2010 нам готовит?

Наступление ипотечного бума в России предсказывают давно, но динамика развития этого рынка пока явно далека от таких характеристик. Тренд хотя и восходящий, но отнюдь не скачкообразный. На уровне констант застыли и некоторые важнейшие параметры данного рынка. Например, уже длительное время после некоторого снижения в 2003 г. остаются практически неизменными среднерыночные ставки по ипотечным кредитам – около 12% годовых в валюте и 15% в рублях. Это в два-три раза превышает аналогичные ставки в странах, где ипотека работает в полную силу. Ипотечное кредитование населения как инструмент покупки жилья работает лишь тогда, когда граждане обладают определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и стабильными доходами, позволяющими погашать кредит на протяжении достаточно длительного периода. Однако в настоящее время лишь около 12% населения РФ (а по более скромным оценкам - всего 10%) обладают платежеспособным спросом для покупки квартир, в том числе и с помощью кредитных схем.

Аксиоматично, что для системного развития ипотеки кредитным организациям нужны «длинные деньги»: пассивы и активы должны быть сбалансированы по срокам. Если оставить в стороне Сбербанк, который занимает сегодня примерно половину рынка ипотечного кредитования в России, а также федеральную программу под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию населения (АИЖК), можно прийти к выводу, что многие другие ведущие игроки в значительных объемах привлекают ресурсы для развития ипотеки из-за рубежа. Но целиком полагаться на долларовые инъекции вряд ли разумно: во-первых, цена этих ресурсов может вырасти, во-вторых, плата за их использование рано или поздно уйдет за рубеж. А ведь уже теперь следует задуматься о том, в какие инструменты инвестировать средства отечественным финансовым институтам, в том числе пенсионным фондам.

По данным Пенсионного фонда РФ, к 2010 году объем пенсионных накоплений составит 850 млрд. рублей. Интересно сопоставить это с другой цифрой – к 2010 году Правительство РФ ставит задачу довести годовой объем выдаваемых в стране ипотечных кредитов до 344 млрд. рублей. Для этого планируется осуществить комплекс мер по стимулированию спроса и предложения на жилищном рынке, создать благоприятный правовой климат для развития ипотеки. По оценкам правительства, это позволит увеличить к 2010 г. долю населения, способного приобретать квартиры на коммерческой основе, в том числе с помощью ипотеки, до 30%. Реально ли достичь намеченных рубежей за относительно короткий период?

Согласно статистике, собранной Ассоциацией российских банков, в 2001 году объем выданных ипотечных кредитов составил 1,7 млрд. рублей. В 2002 году - уже 7,8 млрд. рублей. В 2003 г. банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 15 млрд. рублей (примерно полмиллиарда долларов). То есть объем рынка за минувший год хотя и удвоился, но темпы его развития по сравнению с предыдущим периодом заметно снизились. Заметим, что и в нынешнем году никто из экспертов не прогнозирует, что рынок увеличится более чем вдвое. И это по самому оптимистичному сценарию! Учитывая последствия  июльского «кризиса доверия» в банковской сфере, снижение активности некоторых банков, вряд ли самые радужные прогнозы на этот год сбудутся. Но даже если принять за базу прогнозируемый в 2004 г. объем ипотечных кредитов в 30 млрд. рублей, выходит, что для реализации правительственной цели необходимо, чтобы  объемы ипотечных кредитов ежегодно увеличивались в полтора раза в течение шести лет. Как же добиться соблюдения такого «графика»?

Существуют предположения, что снижение ставки по ипотечному кредиту ведет к «асимметричному» росту числа потенциальных заемщиков. Например, снижение ставки с нынешних 15% хотя бы до 8%  годовых по рублевым кредитам может привести к увеличению числа платежеспособных  заемщиков в три, а то и в четыре раза! Вот вам и решение поставленной государством задачи.

Инвесторы ждут ИЦБ

Однако такой сценарий,  прямо скажем, представляется маловероятным. Мировые финансы, похоже, постепенно вступают в цикл «дорогих денег». Так что вряд ли в обозримом будущем в страну для развития ипотеки в массовом порядке могут поступить сверхдешевые первичные ресурсы с Запада. А ведь еще надо предусмотреть маржу кредитных организаций, работающих с заемщиками. Создание ипотечных банковских «модулей», как и любое развитие розницы, обходится очень недешево.  К тому же следует учитывать и существенный уровень банковских рисков при выдаче ипотечных кредитов, который, впрочем, может быть снижен путем доработки законодательства.

Если же говорить об отечественных ресурсах, то определенный ориентир выявился при последнем размещении на ММВБ облигаций АИЖК. Процентная ставка, определенная на майском аукционе, составила 11% годовых. Следовательно, о значительном снижении ставки ипотечного кредитования в рамках федеральной программы (то есть на базе бюджетных ресурсов или под государственную гарантию) говорить преждевременно. Конечно, на локальных направлениях (т.н. ведомственная ипотека, региональные проекты, когда кредитная ставка субсидируется, как это, кстати, происходит и во многих западных странах)  ставка в районе 7-9 % может  стать реальностью. Но все же погоды на рынке такие ипотечные продукты явно не сделают.

Следовательно, при формировании ресурсной базы кредитным организациям  придется рассчитывать в основном на самих себя. Необходимы источники «длинных денег». Так что к проблеме эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), как одного из важнейших рыночных механизмов привлечения инвестиций в ипотеку, хочешь не хочешь, придется относиться со всей серьезностью.  Если связываемые с ИЦБ надежды и впрямь станут реальностью (что, кстати, пока отнюдь не бесспорно), этот сегмент финансового рынка станет привлекательным для вложения средств институциональных инвесторов, включая пенсионные накопления.

Как известно, в настоящее время на рынке уже обращаются облигации АИЖК  первого и второго выпусков на общую сумму более 2,5 млрд. руб.  К концу 2004 года агентство намерено разместить еще один выпуск облигаций на сумму 2,25 млрд. руб.  Эти бумаги, обеспеченные государственными гарантиями, включены в Ломбардный список Банка России, что повышает их ликвидность и привлекательность для инвесторов.

АИЖК разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование кредитов, выдаваемых по единым стандартам. По информации АИЖК, агентство планирует довести свою долю в общих объемах ипотечного кредитования и рефинансирования до 20%. Увеличение базы рефинансирования  (в 2005 г., как ожидается, объем государственных гарантий по обязательствам АИЖК составит 9 млрд. руб.) позволит расширять и число банков, выдающих ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. Одним из них является Инвестиционный Промэнергобанк, который за время своего участия в федеральной программе выдал ипотечных кредитов более чем на 120 млн рублей. Согласно стандартам федеральной программы, банк предоставляет заемщикам возможность погашать ссуду в срок до 27 лет. А это, если вдуматься, средний трудовой стаж многих людей.

Значит, и для рефинансирования в идеале на рынке должны обращаться если уж не «тридцатилетние ноты», то хотя бы достаточно «долгоиграющие» ценные бумаги. Потому-то рынок и ждет появления новых инструментов, предусмотренных законом «Об ипотечных  ценных бумагах», то есть ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов участия. Прямо скажем, это не единственный, а, возможно, и отнюдь не доминантный путь рефинансирования. Необходимо анализировать и другие возможности, другие финансовые технологии, в том числе и те, которые связаны с продажей кредитных портфелей инвесторам. Однако интерес участников рынка к технологиям секьюритизации, позволяющим трансформировать требования по кредиту в ценные бумаги, обусловлен, думается, тем, что данные бумаги, помимо функций рефинансирования, могут стать весьма интересным инструментом для широкого круга инвесторов, в том числе и самих банков.

Финансовый мотор строительного комплекса

Необходимо отметить, что пакеты  закладных, которыми располагают российские банки, с каждым годом растут. Жилищное строительство в стране на протяжении ряда лет продолжает оставаться одним из самых динамично развивающихся секторов российской экономики, причем не только в столичной агломерации, но и в регионах. А ипотечное обеспечение в виде недвижимости во всем мире считается одним из самых надежных.

Время торопит. Не случайно развитию рынка ИЦБ посвящены некоторые законодательные новшества из «первой очереди» пакета законов по формированию рынка доступного жилья, одобренные  в конце нынешнего лета. Они путем улучшения налоговых условий нацелены на снижение издержек инвесторов,  вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги. Это, по замыслу законодателей, позволит привлечь дополнительные инвестиции в сферу ипотечного жилищного кредитования. Пониженная налоговая ставка в размере 9% устанавливается в отношении доходов физических лиц, полученных по ипотечным ценным бумагам, эмитированным или выданным до 1 января 2007г.

Законодательные новеллы должны также повысить надежность деятельности ипотечных агентов – эмитентов ценных бумаг с ипотечным покрытием.  Итак, хотя закон «Об ипотечных ценных бумагах» и не является законом «прямого действия», он мало-помалу обрастает системой законодательных актов, которые, будем надеяться, позволят развиваться этому рынку уже в практической плоскости.

Отметим также, что на рассмотрение осенней сессии Госдумы остались одобренные в первом или уже во втором чтении законопроекты о внесении изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) и в часть первую Гражданского кодекса, а также Жилищный, Градостроительный кодексы, закон «О кредитных историях», другие важнейшие документы, которые в принципе должны кардинально изменить ситуацию в жилищном, строительном законодательстве, затронуть и сферу ипотечного кредитования в части снижения рисков по выдаче кредитов. А снижение рисков – это важнейшая предпосылка и для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Поэтому обсуждаемые законы очень важны для развития цивилизованной ипотеки в России. Этот блок новых законодательных актов должен стимулировать как развитие платежеспособного спроса на жилье, так и рост объемов предложения жилья в целом по стране. Ведь стимулирование спроса без адекватного развития предложения на жилищном рынке способно привести лишь к безудержному росту цен. А в условиях сбалансированного развития спроса и предложения ипотечное кредитование выступает как один из важнейших источников финансирования строительного комплекса. Именно на системе ипотечного кредитования основан бурный рост жилищного строительства как в США, где обороты ипотечного рынка превышают триллион долларов, так и в европейских странах. Есть основания полагать, что по аналогичному сценарию ситуация будет развиваться и в России.

Статистика свидетельствует, что население России принимает активное участие в решении "квартирного вопроса". Около 42% от общего объема введенного в 2003 году в строй жилья было построено гражданами за свой счет и с помощью привлеченных кредитов. Всего же на сегодняшний день в России приватизировано около 70% жилья.

Социологические опросы показывают, что 77% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия. Из них 20% уже имеют жилье, продав которое, они могли бы получить часть необходимых средств для первичного взноса в рамках договора об ипотеке. К 2010 г. в РФ благодаря активизации жилищного строительства и мерам государства по созданию рынка доступного жилья планируется увеличить ввод нового жилья до 80 млн кв. метров в год. Поскольку в собственности жителей РФ уже сейчас находится жилье на общую сумму порядка 50 млрд. долл.,  у ипотеки в России есть огромный потенциал. А то, что хорошо для экономики страны в целом, хорошо и для ее фондового рынка.

Несколько слов в защиту «классики»

Если государство уже признало право на существование модели рефинансирования ипотечных кредитов на базе ИЦБ,  следует завершать формирование «законодательной оболочки» и инфраструктуры этого рынка. Иначе о снижении ставки придется только мечтать, а классическая, банковская система ипотеки будет испытывать все более сильное давление со стороны различных альтернативных  ипотечных и «квазиипотечных» схем, щедрых на различные посулы, но в силу самой своей природы вряд ли способных обеспечить устойчивое развитие ипотеки в России. Вообще, при «расширительной трактовке» понятия ипотеки участниками ипотечного рынка считаются не только кредитные организации (банки), имеющие лицензию Центрального Банка РФ и осуществляющие самостоятельные ипотечные программы, в том числе с привлечением зарубежных финансовых ресурсов, либо участвующие в федеральной программе ипотечного кредитования под эгидой АИЖК. Определенный вклад вносят ведомственные и региональные программы с субсидированием ставок. В число игроков на ипотечном рынке попадают также различные жилищные и потребительские кооперативы,  риэлторские агентства, финансовые компании и даже строительные организации. По некоторым подсчетам, на банковскую ипотеку приходилось в 2003 г. лишь около 27 тысяч купленных квартир среди 100 тысяч квартир, приобретенных с помощью ипотечных схем. Остальное – это займы и рассрочки, предоставленные приобретателям жилья альтернативными участниками, предлагающими специальные условия приобретения жилья, при которых внешняя заманчивость финансовых параметров достигается, как правило, за счет повышенных рисков. Почему же такие структуры все заметнее  теснят банки с рынка? Ответ очевиден: за счет «условно прописанных», но материально не обеспеченных гарантий защиты прав потребителей, отсутствия резервных фондов и других чисто умозрительных конструкций, имитирующих надежность работы, у таких организаций существенно меньшие издержки по сравнению с лицензированными кредитными организациями. Наработанные по прошествии ряда кризисов меры, направленные на защиту законных интересов потребителей банковских услуг, в этом «альтернативном секторе» оказываются бессильными.

И коль скоро рынок подойдет к порогу массовой эмиссии ипотечных ценных бумаг, впору будет самым тщательным образом присматриваться к надежности эмитентов. Если же смотреть еще шире, касаясь темы ассортимента финансовых инструментов, обеспеченных закладными на недвижимость, важно не подменить плоды добросовестного и профессионального финансового инжиниринга какими-нибудь подделками. Образно говоря, не протаскивать под видом деривативов суррогаты. А своевременно отличать одно от другого – это уже задача профессионалов.

Дата публикации: 09:53 26 октября 2004

Источник: bpn.ru