Ипотека: игра на выбывание

В условиях постоянного ускорения важно не вылететь с трассы на обочину. На вторичном рынке стоимость квартир в апреле-мае растет на 1,5-2% в неделю; на первичном - одни застройщики меняют ценники, другие придерживают товар, чтобы продать на пике. Участники рынка — финансисты, брокеры, строители, риэлтеры -собрались в Зале инвестиционных проектов на площади Островского, чтобы обсудить положение дел и выработать рекомендации для покупателей жилья и частных инвесторов.

В роли организатора встречи выступил еженедельник «Недвижимость и строительство Петербурга». Сначала участники дискуссии решили определить основные параметры ситуации. То есть что происходит — примерно понятно, но важно разобраться в причинах. Только тогда можно делать обоснованные прогнозы.

Рубль крепчает

Игорь Жигунов кратко обрисовал положение дел в экономике. Реальные доходы населения растут, доллар слабеет, нефтяные цены бьют рекорды, а ипотека тем временем развивается. По официальной статистике, сообщил г-н Жигунов, инфляция за 2005 год составила 10,9%. За четыре месяца 2006-го -даже меньше, чем за аналогичный период 2005-го. Однако уровень инфляции -еще не показатель снижения цен и процентных ставок.

Второй важный момент— изменения в валютном регулировании. По прогнозам аналитиков, курс доллара будет в пределах 26-27 рублей. На рынке ресурсов превзойден мировой рекорд цен на нефть: они прошли отметку $75 за баррель. «На рынке появилось огромное количество долларов. Участникам приходится решать, куда вкладывать деньги, какой актив доходен или, как минимум, позволит сохранить вклады, — говорит г-н Жигунов. - - Мы желаем нашему правительству перейти на торговлю российскими ресурсами за рубли».

Реальный рост доходов населения: за 2004 год — примерно 6%, 2005-й — порядка 10%. «Но он не поспевает за подорожанием недвижимости», — отметил г-н Жигунов.Дмитрий Тютин сообщил, что бурный рост цен вызван, во-первых, дефицитом жилья, во-вторых — активным развитием кредитных схем: практически все ведущие девелоперы работают с банками. «Это хорошее подспорье к финансированию строящихся объектов. Однако объекты, не подпадающие под 214-й закон, заканчиваются. И дальше жилищное строительство будет под огромным вопросом. Выживут отдельные крупные застройщики, у которых земля в собственности. У них достаточно средств, чтобы построить дом, а потом продать квартиры. Но жилье будет менее доступным»,—резюмировал г-н Тютин. Впрочем, Александр Конышков сообщил, что у ММБ заключены «предварительные договоренности» с несколькими крупными застройщиками, как раз о кредитовании строительства и именно по 214-му закону.

Игорь Жигунов отметил, что за последние полтора года объем строительства в России сократился на 40%. Немудрено, что в Петербурге на одного продавца приходится от трех до пяти покупателей.

По данным Павла Штепана, квартиры дорожают примерно на 45% за год. При этом жилье, полагает г-н Штепан, все еще остается недооцененным. Сейчас рынок уходит от «затратного метода» (сколько стоило построить), и постепенно формируется представление о «потребительской ценности» жилья (сколько граждане готовы платить). По мнению Павла Штепана, для Петербурга равновесным будет уровень на 30-50% ниже московского. Он полагает, что «в ближайшие два-три года позитивных изменений с точки зрения потребителя на рынке не будет».

По мнению Марии Савичевой, вкладывать средства в жилье, в том числе и с привлечением кредитов, выгодно именно потому, что снижения его стоимости ждать не стоит. А динамика цен и ставок зависит от выбранного сегмента и уровня инфляции.

По мнению Владислава Назарова, все не так плохо, и рост цен прекратится уже к началу 2007-го. Дмитрий Тютин считает, что 2007-2008-й будут для покупателей самыми сложными: «Сейчас на рынке присутствуют «старые» объекты и еще немножко сдерживают цены, но когда они кончатся, цены будут диктовать те, кто построил на чисто коммерческих (с привлечением банковских кредитов) основаниях. Потому что других не будет». Вячеслав Зимницкий уточнил: в области — похожая картина.

«Динамика примерно повторяет петербургскую. Найти подходящий объект еще сложнее. Предложения намного меньше, чем в городе».

Не успеть за успехами

По данным Игоря Жигунова, по России объем ипотечных операций на начало 2006 года превысил $2,5 млрд. Действует более 70 программ банковского кредитования. По Петербургу в 2005 году объем ипотечных операций превысил 5 млрд рублей, выдано более 4500 кредитов (включая ломбардные). В первом квартале -свыше 1800 кредитов.

По наблюдениям специалистов Городского ипотечного банка, стало больше людей, которые приходят на рынок с «готовыми» (не кредитными) деньгами. «Продавец обычно предпочитает такого покупателя, а не заемщика банка. Потому что это быстрее и удобнее», -говорит г-н Жигунов. Экспертный прогноз - рост объемов ипотечного кредитования на 80-100%. В 2004 году средняя сумма кредита по Петербургу составляла около $30 000, в 2005-м -$35 000, за первый квартал 2006-го она возросла более чем на 20%. Ставки в среднем по рынку — 10-11% в валюте, 12-14% в рублях.

К целевым программам добавляются потребительские. Ипотечные банки стали предлагать сразу две программы: на покупку жилья и на первый взнос под залог имеющейся недвижимости. «Люди могут использовать свои сбережения на доплату, чтобы компенсировать увеличение цен. Потому что часто клиент, который нашел вариант и получил одобрение банка, сталкивается с проблемой: цена успела вырасти. У нас есть примеры, когда выбранные объекты подорожали на $5000-8000», - говорит г-н Жигунов.

По словам Павла Штепана, каждая вторая сделка, в которой пытаются использовать ипотечный ресурс, разваливается. Ирина Забродина сообщила: «Из приходящих к нам людей одобрение получают около 70%, из них только 20-30% в итоге реализовывают кредиты. Банки проделывают огромную холостую работу. Беготня за городскими субсидиями становится бессмысленной, когда цены увеличиваются чуть ли не на размер субсидий».

«На рынке появились «отложные заемщики», одобренные банками, — подтверждает Алексей Кошелев. - Обмены с использованием кредитов практически не идут.В сегменте эконом-класса ипотечные сделки тоже часто не доводятся до конца, в то время как в сегменте бизнес-класса и элитных квартир сделки проходят довольно легко».

Рекомендации по расшивке

Что могут сделать участники ипотечного рынка, чтобы сгладить негативные проявления ценовой гонки? Для начала - сократить сроки. По словам г-жи Забродиной, обычно заемщик рассчитывает на подписание кредитного договора не ранее чем через неделю. В Городском ипотечном, по словам г-на Жигунова, рассмотрение занимает от одного до трех дней, решение по сделке принимается в течение дня. В Ленобласти не спешат: примерно в течение семи рабочих дней после обращения заемщика можно сдать документы на регистрацию. В ММБ срок рассмотрения заявки при полном комплекте документов - три дня. По словам Елены Шевелевой, в «Сосьете Женераль» могут оперативно (за три - пять дней, рассмотреть заявку по полной процедуре, включая оценку предмета залога). «Если изменилась ситуация, мы можем пересмотреть решение в течение одного дня».

В ПСКБ даже при ускоренном варианте рассмотрение заявки займет семь рабочих дней. Впрочем, не стоит забывать, что сокращение сроков может обернуться увеличением рисков.

Александр Конышков уверен: для увеличения шансов на успех нужно получать одобрение банка на максимально возможную сумму, а не под конкретный объект.Ирина Забродина предлагает банкам «отделить очередь тех, кто уже определился с объектом, от тех, кто просто хочет посмотреть, сколько может занять». По поводу новых программ: заемщику выгодно брать одновременно ссуду на первоначальный взнос (под залог имеющейся недвижимости) и ипотечный кредит. Но его зарплата должна позволять расплачиваться по обоим займам. В качестве обобщения г-жа Забродина выдвигает лозунг: «Нужно придумать условия, делающие выгодной продажу недвижимости ипотечному покупателю». Часто встречаются ситуации, когда такому покупателю предлагают недвижимость дороже.

Игорь Жигунов говорит: «Шаг навстречу потребителю со стороны банков — уменьшение суммы первоначального взноса до 85-90% и увеличение сроков».По мнению Алексея Кошелева, нужно уделять внимание не только срокам рассмотрения заявок в банке, но и времени согласования со «смежниками» — страховщиками и оценщиками. В «Бекаре» выработан меморандум о приоритетной продаже квартир покупателям, проходящим через департамент ипотечного кредитования. «70% сделок проходит внутри группы компаний», - говорит г-н Кошелев.

Павел Штепан считает, что первыми с клиентом должны работать агентства, а не специалисты по кредитам, поскольку в ипотечной сделке первично жилье, а не получение денег. Кроме того, в схеме Балтийской ипотечной корпорации часть банковских функций выполняют агентства. Это обеспечивает оперативность проведения сделок.

Павел Штепан считает, что в конце концов в России придут к жилищно-накопительным схемам. «Ипотечный кредит — это для немногих, для семей, у которых ежемесячный доход составляет по крайней мере 90% от текущей стоимости квадратного метра»...

Кислая альтернатива

В принципе, сегодня у граждан, решающих жилищный вопрос, и у тех, кто озабочен сохранением накоплений, трудности общие. Однако вторая категория (частные инвесторы или, как еще говорят, «профессиональные дольщики») может рассматривать и другие варианты размещения средств. Например, эти люди могут заняться самостоятельным инвестированием на фондовом рынке, отдать деньги в индивидуальное доверительное управление либо коллективным инвесторам.

Елена Перельман полагает, что инвестировать следует именно в ту область, в которой обладатель сбережений лучше разбирается. Многое, впрочем, зависит и от свободной суммы. Если проблемы с покупкой жилья слишком серьезны, а специальных знаний о рынке акций нет — отдать средства в ПИФ или доверительное управление. Индекс РТС с 2003 года вырос на 213%, доходность ПИФов в среднем составила 183%. При этом, отмечает г-жа Перельман, всего 20% ПИФов инвестируют в недвижимость.

Зато около 70% фондов недвижимости являются строительными или, по крайней мере, декларируют, что будут вкладывать деньги в стройку. Фонды, занимающиеся редевелопментом, обычно создаются под частные проекты и не доступны мелкому инвестору. Из 99 фондов только 13 вывели свои паи на фондовую биржу (ММВБ).

«Некоторые московские фонды недвижимости показывали годовую доходность до тысячи процентов. На подобные цифры надо смотреть осторожно: обычно они достигаются за счет переоценки активов. Реально деньгами такой доход не получить», - - предупреждает Елена Перельман.

Дмитрий Свительман напомнил о ситуации 2003-го, когда население испугалось возможности дефолта и граждане стали освобождаться от долларовых накоплений. «Летом 2003-го началась конкуренция между вторичным и первичным рынками.

Тогда покупатель делал выбор в пользу вторички. Сейчас опять наверху заявляют, что реальный курс доллара -16 рублей, но его пока сдерживают. Так что ситуация может повториться».

По мнению г-на Свительмана, дополнительную неопределенность для Петербурга .создает локальный макроэкономический рубеж 2008 год: «Вкратце его можно сформулировать так... » (Эксперт затруднился продолжить, но из зала подсказали: «Халява кончится!» — имея в виду возможные перевыборы и утрату преимуществ, связанных со статусом малой родины.)

В качестве краткого примиряющего резюме участникам был предложен такой тезис: главным гарантом политической и экономической стабильности в стране являются ипотечные банки. Именно они кровно заинтересованы в том, чтобы в ближайшие 10-15 лет (срок погашения среднего кредита) мы обошлись без радикальных перемен.

Участники «круглого стола»

Мария Савичева, ведущий специалист отдела кредитных и фондовых операций АКБ «КОНСТАНС-БАНК»

Елена Шевелева, генеральный директор Петербургского филиала банка «Сосьете Женераль-Восток»

Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования АН «Адвекс»

Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства

Григорий Черниловский, специалист кредитного отдела Петербургского социального коммерческого банка

Игорь Жигунов, директор по Северо-Западу Городского ипотечного банка

Дмитрий Тютин, генеральный директор ЗАО ИСК «Строй-комплект»

Елена Перельман, начальник отдела развития компании «ООО «Cbonds.ru»

Александр Конышков, генеральный управляющий Петербургским филиалом Международного Московского банка

Павел Штепан, председатель совета директоров Балтийской ипотечной корпорации

Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар»

Дмитрий Свительман, ведущий специалист Группы компаний «Аверс».

Дата публикации: 16:01 29 мая 2006

Источник: bpn.ru