3000 у.е. за метр - не роскошь, а привычка

В мае темпы роста цен на жилье снизились. Эксперты пока не могут прийти к единому мнению, ни почему это случилось, ни что ждет рынок впереди. Однако, на наш взгляд, главное в сложившейся ситуации другое - снижение темпов до 7% в месяц - большинство специалистов восприняло как позитивную новость. Это означает, что рынок приучили к высоким ценам и динамичному росту. И он готов жить по таким правилам в дальнейшем.

Стабилизации ждать не стоит

Нечто подобное было год назад, когда на мировых биржах как на дрожжах стали расти цены на нефть. В 2004 году черное золото достигло отметки в 50 долларов, но затем откатилось до 40 долларов за баррель. Кое-кто поспешил заявить, что это - новый потолок, поскольку дальнейшего повышения цен на энергоносители не выдержит мировая экономика. Однако всего через год баррель нефти Brent стоил уже 70 долларов, и оказалось, что планета готова к новым уровням. Во всяком случае, быстрого коллапса мировой экономической системы, которым пугали, не состоялось.

Похожее впечатление оставляют и последние события на рынке московской недвижимости.

Нестандартный ответ на вопрос о причинах лавинообразного роста цен на столичное жилье дали "Аргументы и факты" (номер от 3 мая). Основную "вину" издание возлагает на обманутых соинвесторов, которые оказали психологическое воздействие на рынок и подстегнули массовый спрос на готовое жилье. Что касается дальнейших перспектив, то здесь автор соглашается с застройщиками, считающими, что в стабилизации и тем более стагнации ждать не стоит. По его мнению, "если у нас в стране в ближайшее время не случится никаких экономических потрясений, чудес на рынке жилья не произойдет".

Новый рекорд

Издание явно поскромничало, написав об отсутствии чудес. Потому что в первых числах мая были подведены итоги апреля. Они показали: исторический рекорд, который был поставлен в марте (тогда был показан самый высокий темп роста цен на столичное жилье - 7,5%), продержался недолго. 10% - на столько выросли цены в апреле. В годовом исчислении это означает рост на 120 процентов. Эту цифру вполне можно назвать чудом, правда, не в положительном смысле этого слова. Если рынок продолжит расти такими темпами, то к концу года квадратный метр за 4 тысячи долларов покажется дешевым.

После объявления нового достижения журнал "Профиль" (номер от 6 мая) констатировал: "Аналитики уже не ищут логических объяснений ажиотажу, но еще пытаются ответить на вопрос: "Когда же все это кончится?. Тут мнения, как и положено, расходятся.

Расти нельзя снижаться

Так, "Профиль" приводит мнение независимого специалиста, который предположил, что апрель мог стать последним месяцем сверхвысоких темпов роста, объясняя это сезонным фактором. По его мнению, к лету цены могли вернуться в привычное русло, то есть, расти на 1-2% в месяц.

После феноменальных цифр первых пяти месяцев года такой прогноз выглядел бальзамом на раны покупателей, но именно по этой причине он казался маловероятным - не секрет, кто заправляет на рынке в период дефицита предложения. Гораздо более вероятным выглядело предположение, высказанное в журнале "Финанс" в номере от 8 мая. "Причины роста цен достаточно разнообразны, и за короткий период их не устранишь", - пишет автор. Если все прогнозы сбудутся и в дело вмешается все тот же фактор сезонности, "осенью стоит ожидать новый виток удорожания жилья". Строители снова смогут сыграть в "свою игру", даже если к тому времени произойдет сокращение платежеспособного спроса. "За период активного роста рынка продавцы недвижимости уже успели набрать запас финансовой прочности и смогут вполне безболезненно переждать длительный период отсутствия продаж", - считает специалист, на которого ссылается издание.

Сказку сделали былью

По итогам третьей недели мая цены в Москве выросли на 1,7% (около 7% в месяц). "Независимая газета" отреагировала на это материалом с выразительным названием "Майская передышка" (номер от 22 мая). Правда, на дальнейший отдых, по мнению автора, рассчитывать не приходится. На рынке царит дефицит, и уже это предохраняет его от падения. "Обвал рынка маловероятен по той причине, что обваливаться практически нечему, объем предложения рекордно низок. Ниже, чем сейчас, предложение было только в послекризисные 1999-2000 годы", - приводит газета мнение эксперта. Журнал Smart Money в номере от 22 мая также отмечает, что роста предложения на рынке пока не наблюдается. Поэтому и делать выводы на основании цен первой половины мая преждевременно - в праздники деловая активность снижается.

Особых причин надеяться на летнее затишье пока вроде бы нет. Даже принятие всех поправок к Закону о долевом строительстве не сможет мгновенно успокоить рынок. Кроме того, следует внимательно следить за ситуацией на российском фондовом рынке. После бурного роста, который он демонстрировал в течение года, в мае произошла коррекция, возможную продолжительность которой аналитики пока затрудняются предсказать. Инструментов для инвестиций в России по-прежнему не так много, а доходность на уровне 100% в год, да еще и практически без риска (при грамотном выборе объекта), выглядит очень привлекательно. В этом случае горячее лето нам практически гарантировано.

Двойной "отбеливатель"

О степени влияния скандала с соинвесторами на ситуацию с ценами на рынке жилья можно спорить. Зато бесспорно, что оно не добавило ни плюсов к имиджу рынка, ни уверенности покупателям. И вот власти всерьез взялись за "отбеливание" рынка (а заодно и себя) и предотвращение подобных ситуаций в будущем. "Российская газета" 3 мая опубликовала материал, в котором сообщалось, что с 2007 года компании, "привлекающие средства граждан и других соинвесторов на начальной стадии строительства", будут обязаны вкладывать в новостройку не менее 7% собственных средств. Фактически речь идет о продолжающемся вытеснении мелких игроков, которые не смогут собрать искомую сумму. Кроме того, на первый взгляд не очень понятно, как именно вкладывание собственных средств в строительство защитит соинвесторов. Ведь эти средства не размещены как некий залоговый депозит, обеспечивающий финансовые интересы вкладчиков в случае форс-мажорных обстоятельств или недобросовестных действий застройщика.

Вторым шагом по восстановлению пошатнувшейся репутации строительной отрасли стал ее перевод под контроль Федеральной службы по контролю финансовых рынков. Ситуация из разряда - "когда жареный петух уже клюнул", то есть разразился оглушительно громкий скандал с массовым крушением "пирамид". Несомненно, контроль за деятельностью строителей необходим - они и сами это признают. Но также они отмечают, что принятые сейчас меры вряд ли окажутся действенными. "Механизм предлагается контрольный, а не предотвращающий", поэтому "данное требование окажет сугубо психологический эффект" - считают участники рынка, которых опросила "Газета" (номер от 16 мая). Свой вердикт нововведению вынес еще один эксперт, заявивший, что "ситуация по существу никак не изменилась: добросовестные строители будут строить, мошенники будут собирать деньги и исчезать".

Мало и дорого

Дефицит и высокие цены - такое описание подходит не только к рынку столичного жилья, но и к тому, что происходит с московской гостиничной недвижимостью. Найти в Первопрестольной трехвездочный отель за разумные деньги становится все сложнее. Ситуация усугубляется тем, что приток туристов в город увеличивается, и эта тенденция будет сохраняться. "Сегодня Москва, в которой средняя цена номера в отеле составляет примерно 300 долларов в сутки, является самым дорогим городом в мире по стоимости проживания в гостиницах. При этом, по прогнозам экспертов, в ближайшее время рост цен будет продолжаться, а переломный момент настанет не раньше 2008 года, когда будут пущены в эксплуатацию отели, строящиеся на месте бывших советских гостиниц "Москва" и "Интурист". Но это будут дорогие отели - до дешевых гостиниц очередь дойдет еще не скоро", - пишет "Газета" (номер от 24 мая).

Впрочем, решения о строительстве дорогих койко-мест принимаются куда охотнее и быстрее и сегодня. Так, в середине месяца пресса обсуждала новый проект, в рамках которого на Красной площади предполагается построить гостинично-жилой комплекс с рекордным уровнем цен. Как пишут "Ведомости" в номере от 12 мая, стоимость аренды апартаментов в "Кремлевском" будет составлять 1-3 тысячи долларов в сутки. И такая цифра не кажется экспертам слишком высокой.

Еженедельный журнал "Финанс" в номере от 8 мая объясняет причины перекоса в этом сегменте. Причина дефицита в плохом планировании: "по мере того как старые гостиницы выбывают, новых появляется не так много". Объясняется это просто - серьезные изменения на рынке гостиничной недвижимости стали происходить в последние два-три года. А до этого инвесторы имели возможность вкладываться в доходную и более изученную офисную и торговую недвижимость.

Дружная торговля

Как показывает практика, застройщики сейчас с удовольствием отдают предпочтение именно этим сегментам рынка недвижимости. Аналитики и журналисты могут по-разному оценивать перспективы, но барометр обещает, что в ближайшее время на этих рынках будет стоять ясная погода.

"Рынок торговой недвижимости продолжает набирать обороты. До конца года в московском регионе будет введено порядка 20 крупных торговых центров общей площадью около 1,2 млн. кв. метров. И все равно дефицит помещений в этом сегменте сохранится", - пишут "Ведомости" в номере от 6 мая. Причин много. Рынок далек от насыщения, считают эксперты, поэтому высокие темпы ввода в эксплуатацию новых площадей не станут сбивать арендные ставки. К тому же растут доходы населения, а значит, и покупательная способность.

А вот "Газета" в номере от 24 мая замечает, что, хотя спрос среди арендаторов высок, а доходность ритейла остается самой привлекательной из сегментов недвижимости, проявляются первые признаки насыщения. В частности, замедляется рост ставок. "Рынок переходит в новую стадию - начинается борьба за арендатора. Часть девелоперов ушла осваивать регионы, другая ищет нестандартные варианты торговых операторов". Один из них - строительство специализированных торговых центров, - идея, успешно реализованная в советские времена, но затем забытая, так как покупатель хотел иметь возможность приобрести товары дешевле и все в одном месте. Автор указывает, что в последнее время ТЦ такого формата набирают популярность. Хотя цены здесь выше, чем на специализированных рынках, возросшая покупательная способность позволяет клиентам сделать выбор в пользу комфорта.

С этой оценкой несколько расходятся данные газеты "Бизнес". В номере от 25 мая это издание опубликовало материал, в котором сообщило, что популярный на Западе вид аудита ритейлеров mystery shopping (таинственный покупатель) в России не прижился. Почему? По мнению газеты, те, кому этот вид аудита теоретически должен быть наиболее интересен, на практике либо не имеют достаточного количества средств для его проведения, либо не считают его необходимым. "Для дискаунтерных сетей критерии, учитываемые в mystery shopping, не имеют значения в принципе. Их целевая аудитория готова мириться и с непрезентабельным внешним видом магазина и персонала, с грязью за те 10-15%, которые можно сэкономить в дискаунтерах", - считает эксперт.

Москва-Сити Superstar

Рынок офисной недвижимости повторяет "успехи" своего жилищного "коллеги". Если в недавнем прошлом для этого сегмента был характерен плавный рост в районе 20% в год, то в нынешнем году эти темпы выросли, и некоторые объекты подорожали в два раза. Впрочем, как утверждает "Бизнес" (номер от 25 мая), длительного продолжения этой тенденции ожидать не стоит. "Такая сумасшедшая динамика роста цен на офисные помещения этим летом приостановится, а к осени, может быть, даже и снизится", - пишет издание.

А пока цены чувствуют себя довольно уверенно. И "локомотивом" выступает Москва-Сити, в котором они выросли в 7-10 раз. Автор пишет, что такая ситуация напрямую связана с ростом арендных ставок в этом деловом центре - игроки стремятся зафиксировать стоимость помещения, чтобы потом получить максимальную прибыль на растущей рекордными ценами арендной плате. Тем более, что специалисты уверены - в ММДЦ эта тенденция в ближайшее время сохранится.

Дата публикации: 16:20 31 мая 2006

Источник: bpn.ru