Профессионалы рынка недвижимости подводят итоги и делают прогнозы

Весну можно не любить по разным причинам. Кто-то ворчит по поводу авитаминоза, кто-то страдает от аллергии, кто-то начинает испытывать беспокойство и терзаться по поводу неясных предчувствий. Однако назвать это время года вялым и нединамичным и в голову никому не придет. И вот не успели глазом моргнуть - пронеслась. Самое время подводить итоги и делать прогнозы. Хотя бы на ближайшие три месяца...

Прокомментировать итоги прошедшей весны, а также поделиться своими планами на ближайшее время мы попросили представителей известных риэлторских и строительных компаний Москвы. Несмотря на разные мнения, все единодушны в одном - цены на жилье растут, и предпосылок на их снижение в течение года нет. Чтобы получить наиболее полную и объективную картину происходящего, всем было задано два одинаковых вопроса.

Какие основные события на рынке недвижимости произошли этой весной? Каковы ваши прогнозы на лето 2006 года? вырастут ли цены на покупку-продажу жилья? подорожает ли аренда? будут ли в ближайшее время внесены поправки в закон "О долевом строительстве"?

Алексей Самсонов, директор по развитию инвестиционно-консалтинговой компании ITF Development:

1. Наиболее запоминающимся событием этой весной было выступление первого вице-премьера российского правительства Дмитрия Медведева, на котором он говорил о массовом малоэтажном строительстве и необходимости перехода на более доступные стройматериалы, например, такие как древесина. В качестве примера первый вице-премьер привел европейские города, где индивидуальные дома составляют от 50 до 90% жилищного фонда. Эту идею поддержали другие государственные чиновники в качестве альтернативы программе "Доступное жилье", выполнение которой тормозится. Однако я считаю, что подобный вариант решения жилищной проблемы сложновыполним. Во-первых, малоэтажное строительство требует наличия больших участков земли, а в законодательстве о земле по-прежнему существуют пробелы, приводящие к махинациям. Во-вторых, дерево в качестве строительного материала менее прочное и долговечное, чем кирпич. Поэтому строительство деревянных домов лишь на некоторое время отложит решение жилищного вопроса.

2. Цены на жилую недвижимость продолжают свой рост в 2006 году. Однако летом темпы немного снизятся. В первую очередь, это связано с сезонным характером рынка недвижимости. На летние месяцы деловая жизнь затихает в связи с тем, что потенциальные клиенты уезжают в отпуска. Количество сделок зачастую снижается, что приводит к временной стабилизации цен. Осенью их рост возобновляется. А вот цены на аренду жилой недвижимости, напротив, ускорят свои темпы роста. Сезонная аренда хоть и не пользуется большой популярностью из-за короткого срока, но она все-таки увеличивает объем спроса на рынке и, соответственно, приводит к росту арендных ставок.

Летом законодательные органы власти уходят в отпуска, поэтому серьезных законодательных инициатив не предвидится. Среди последних изменений хотелось бы отметить Постановление от 21 апреля 2006 года №233 "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика". Согласно данному постановлению, минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.

Этот процент не так высок, однако он может привести к уходу с рынка многих мелких застройщиков, а также к уменьшению количества масштабных проектов на рынке жилой недвижимости.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:

1. Можно сказать только о событии, которого все ждут, но оно так и не произошло. Ведь на рынок до сих пор не вышел ни один новый объект в сегменте элитной жилой недвижимости. Поэтому по-прежнему наблюдается беспрецедентный рост цен, не обусловленный никакими экономическими факторами, кроме растущего спроса. В настоящий момент существует дикий дефицит предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке.

2. Цены на недвижимость будут расти до тех пор, пока будет спрос, и люди смогут позволить себе купить квартиру за такие деньги. В летний период цены могут лишь немного затормозить свой рост, но никак не снизиться.

Арендные ставки на элитные квартиры тоже постоянно растут, но не такими высокими темпами. Так, с конца 2005 года они выросли на 4 процента. Летом спрос на аренду обычно перемещается в сторону загородной недвижимости, где арендные ставки на коттеджи только за сезон могут вырасти на 4-5%. Это может привести к временной стабилизации на рынке аренды городской недвижимости.

Уже подготовлен ряд поправок в Федеральный закон № 214, но, скорее всего, их рассмотрение перенесут на осень. Одна из поправок касается покупки квартир с целью перепродажи. Если ее примут, то при продаже квартиры, которая была в собственности менее трех лет, на продавца будет накладываться дополнительный налог в размере 10% ее стоимости. По мнению законодательных органов, данная поправка должна привести к снижению количества перепродаж квартир и, соответственно, может немного затормозить рост цен.

Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-Агентство недвижимости:

1. К основным событиям на рынке недвижимости, на мой взгляд, можно отнести законодательные изменения, которые серьезно повлияли на увеличение спроса, уменьшение числа предложений и, как следствие, более быстрый рост цен. Кроме того, этой весной были отмечены некоторые тенденции в различных сегментах рынка. К примеру, специалисты направления аренды отмечают, что с начала 2006 года ставки аренды на квартиры бизнес- и элитного сегмента оставались стабильными, а вот ставки на аренду жилья экономкласса выросли примерно на 2 процента. Это связано с тем, что спрос намного превышает предложение.

2. Предпосылок для снижения темпов роста цен в течение года нет. Даже состояние стабильности рынка будет отмечено довольно высокими ценовыми показателями, поскольку при нынешней средней стоимости квадратного метра, превышающей 2300 долларов, минимальный прогнозируемый рост цен по итогам года составит не менее 40 процентов.

Ставки арендной платы летом существенно не изменятся. Немного пониженные ставки "сезонной" аренды на долгосрочную влияния не окажут. Из прогнозов можно отметить незначительное повышение цен на долгосрочную аренду квартир в конце сентября - начале августа, которое повторяется из года в год.

Если коснуться законотворчества, то в Государственную Думу уже внесены поправки к Закону "Об участии в долевом строительстве". Их принятие окажет положительное влияние на рынок. Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити-XXI век":

1. Основным событием, которое наблюдается на рынке недвижимости с начала года, является беспрецедентный рост цен. С января они увеличились в среднем на 30-35 процентов. Больше всего подорожали квартиры экономкласса - на 35-40 процентов. И хотя темпы роста цен на недвижимость в мае несколько снизились, по сравнению с апрелем, спрос по-прежнему остается очень высоким и превышает предложение в несколько раз. На столичный рынок выводится слишком мало квартир, чтобы стабилизировать ситуацию.

Безусловно, значительно выросла роль ипотеки. Ипотечное кредитование растет как на дрожжах, прежде всего, на рынке эконом-класса.

2. Летом рынок несколько успокоится, и недвижимость будет дорожать темпами 2-3% в месяц. Их снижению будет способствовать и запуск новых масштабных проектов жилой застройки, которые предполагаются в связи освоением промзон.

Ожидается, что будет развернуто строительство порядка 20 млн. кв. м жилья. Речь идет о застройке поселка Северный, районов Марфино, Алтуфьево, Бутово, Щербинка и Некрасовка.

Рынок аренды более стабилен. Незначительно дорожают одно- и двухкомнатные квартиры, а трешки даже чуть дешевеют. Предложение в последнее время выросло, и это не могло не отразиться на ценах. На рынок аренды вышли квартиры, которые в данный момент по тем или иным причинам не используются собственниками. Это самое разное жилье: купленное для детей, вторая квартира, так называемое инвестиционное жилье, приобретенное по ипотеке. Впрочем, к осени, пику спроса на рынке, цены на аренду поднимутся, но высоким рост не будет.

Что касается изменений законодательства, то среди наиболее заметных из них ожидается вступление в силу поправок в Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Госдума в апреле приняла их в первом чтении.

Дата публикации: 16:31 31 мая 2006

Источник: bpn.ru