Наем без формальностей

Рядовому квартиросъемщику в Москве приходится несладко. “Недорогим” риэлторы сейчас называют жилье, наем которого стоит $400 в месяц, но подобное предложение в столице отыскать нелегко. Самые востребованные квартиры — дешевые однокомнатные, недалеко от метро, но подавляющее большинство предложений в листингах агентств гораздо дороже и многокомнатнее.

Обычному наймодателю в столице тоже нелегко. Соблазн заработать легкие деньги порой оказывается сильнее опасений найти “не того” нанимателя или получить вместо квартплаты проблемы с налоговой — и гражданское, и уголовное законодательство РФ требуют от граждан декларировать свои доходы и делиться ими с государством.

Существующая коллизия мешает развиваться цивилизованному рынку найма. По данным опрошенных “Ведомостями” экспертов, всего лишь 15-20% сдающих квартиры делают это официально, с соблюдением необходимых формальностей. Большинство из них — арендодатели жилья премиум-класса.

Правила съема

Юристы в отличие от тех же риэлторов четко разделяют два вида договоров — аренды и найма. “Об аренде жилья говорят, когда оно снимается компаний, т. е. юридическим лицом, например, для своих сотрудников, — отмечает Андрей Георгиев, партнер компании "Георгиев и партнеры". — Когда съемщиком жилого помещения является физическое лицо, практически всегда стороны заключают договор найма. В отличие от договора аренды он не требует государственной регистрации и предоставляет нанимателю больше гарантий”.

В принципе, такой договор может заключаться сторонами и в устной форме, однако в случае возникновения конфликтной ситуации им будет трудно доказать свою правоту. “Сдачу квартиры внаем целесообразно оформить на бумаге, — советует Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании "Миэль-Недвижимость". — Такой договор заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Государственной регистрации договоры найма также не требуют. Не нужно регистрировать и договор аренды, если он заключен на срок до одного года”.

“В Гражданском кодексе о регистрации договоров найма не говорится ничего, — подтверждает слова коллеги Владимир Голдин, директор управления аренды "Миэля". — В отношении договоров поднайма действует согласовательный режим.

Иными словами, необходимо получить согласие собственника муниципального жилья, это обычно связано с определенными трудностями. Такое согласование делает сдачу квартиры публичной и ставит владельца перед необходимостью платить налоги.

Что касается договоров аренды, то гражданское законодательство подразделяет их только с точки зрения сроков, не важно, идет речь о жилье или офисе. Договоры могут быть краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (более 1 года). В принципе, можно заключить договор на 364 дня и не беспокоиться по поводу его регистрации. На практике подавляющее большинство договоров именно краткосрочные. Введение любого постановления, обязывающего владельцев регистрировать такие договоры, будет противоречить ГК”.

“Действительно, арендодатели нередко обходят требование о регистрации, заключая договоры на срок менее года и продлевая их по истечении срока на аналогичный период времени, — соглашается Георгиев. — Но даже если договор заключается на долгий срок, его регистрацию следует рассматривать как некую формальность. Сложности могут возникнуть лишь в случае, если у собственника проблемы с документами”.

Риэлторы настоятельно советуют прописать в договоре всевозможные детали и нюансы. К числу основных относятся: месячная стоимость найма (аренды) и порядок оплаты, в том числе коммунальных платежей и разнообразных счетов, условия досрочного расторжения договора и штрафные санкции при его нарушении каждой из сторон. Если наймодатель (арендатор) требует страховой депозит, т. е. некую сумму, как правило равную месячной стоимости найма, которая берется собственником в качестве обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества и своевременной оплаты счетов, то в договоре следует отметить условия его возврата. Собственник должен настоять и на том, чтобы зафиксировать порядок и сроки своего посещения квартиры в период действия договора, квартиросъемщик, в свою очередь, может позаботиться о разрешении на проживание в ней животных. Если квартира требует ремонта, следует отметить, за чей счет и каким образом он будет сделан, и т. д.

Юристы отмечают, что, если договор найма не подписан, это сложно назвать нарушением закона. Теоретически наймодатель может декларировать свой доход и уплачивать налоги с дохода и при отсутствии подписанного договора найма, замечает Георгиев. В случае же возникновения спора никто не мешает сторонам ссылаться на свидетелей, которые подтвердят существование сделки (у граждан есть право приводить в суде не только письменные, но и иные доказательства своей правоты).

Практически, говорят риэлторы, чтобы взыскать налоговые платежи с владельцев сдаваемых квартир в предусмотренном законом порядке, соответствующим органам необходимо доказать сам факт получения дохода. “Договор найма не является документом, подтверждающим факт получения дохода владельцами квартир, — заявляет Голдин. — Чаще всего в договоре указано, что при передаче квартиры и имущества наниматель обязуется внести владельцу квартиры некую сумму в соответствии с условиями договора, однако это не значит, что в момент подписания договора эти деньги должны быть (и будут) уплачены”. В этом случае необходим документ, подтверждающий факт реальной передачи денег, — акты, расписки и т. д.

“Помимо договора необходимо составить акт передачи квартиры и имущества, в котором должно быть подробно описано состояние квартиры и ее элементов (проводка, окна, потолки, стены, сантехника и т. д.), а также произведена подробная опись имущества с указанием даже небольших дефектов или их отсутствия”, — говорит Жукова. Риэлторские компании, как правило, помогают в оформлении договорных отношений, а денежные вопросы наниматель и наймодатель решают между собой самостоятельно.

Платить или не платить

По мнению юриста Георгиева, на рынке аренды и найма жилья существуют две основные проблемы: первая — это нежелание сторон подписывать договор аренды или найма, вторая — нежелание арендодателя (наймодателя) декларировать доходы, полученные на основании уже подписанного договора. “Доля черных сделок на этом рынке составляет сейчас около 80%, — считает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard. — Среди белых сделок 15% — это инвесторы, профессионально занимающиеся сдачей жилья в аренду, 5% — просто добропорядочные граждане”.

Эксперты, знакомые с проблемой, уверены: чтобы урегулировать вопросы найма (аренды), нужно упорядочить систему налогообложения в целом. “В России половина работающих получают зарплату в конвертах, а рыночная и оценочная стоимость недвижимости отличаются друг от друга в десятки раз, — говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”. — Нельзя регулировать только одну частную проблему, нужно выводить из тени всю экономику“. Утверждение риэлтора иллюстрирует ситуация на рынке дорогой аренды — по словам Ветлугиной, там договоры регистрируются уже примерно в 50% случаев.

“В большинстве своем дорогие квартиры в Москве снимают сотрудники западных или крупных российских фирм, которые получают белые зарплаты, часто жилье им снимает компания, проводя эти расходы через бухгалтерию, — говорит Ветлугина. — Тут сдающему бессмысленно пытаться уклониться от налоговой. А вот дешевый сегмент — черный, там налоги платят считанные единицы процентов”.

Другой аспект этой проблемы, по ее мнению, — трудности, с которыми сталкивается человек, даже желающий заплатить налоги. “В налоговых инспекциях очереди. То количество времени и нервов, которое потратишь на это, слишком велико. Если человек решил платить налог, он должен иметь возможность сделать это без сложностей”, — резюмирует эксперт.

“Меры по выводу из налоговой тени арендного бизнеса в Москве должны носить общеэкономический характер, а не касаться одного рынка недвижимости, — уверена Наталья Шерстобитова, генеральный директор De Luxe Alliance. — В настоящий момент лишь около 15% объектов сдается легально, и в обозримом будущем их вряд ли станет больше, так как заинтересовать владельцев квартир регистрировать факт найма очень трудно”.

“Вопрос легализации рынка аренды жилых помещений — это в первую очередь вопрос уплаты налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир, только делать это люди не особенно хотят, — сомневается в сознательности соотечественников Голдин. — Соответственно, и регистрировать договоры владельцы тоже не будут”.

Аргументов в пользу легальной сдачи квартиры у государства крайне мало — не стоит же всерьез относиться к социальной рекламе вроде “Заплатил налоги — и спи спокойно”. Даже показывая государству все свои доходы и выплачивая все, что положено, до последней копейки, обычный гражданин вряд ли сможет, к примеру, рассчитывать на повышенную пенсию в старости.

“В настоящее время и наем, и аренда жилых помещений детально урегулированы действующим Гражданским кодексом РФ, — признает Георгиев. — Согласно Конституции гражданское законодательство, которым, собственно, и регулируются такие вопросы, является исключительной компетенцией федеральных властей. Проблема кроется не в отсутствии достаточного законодательного регулирования, а в нарушениях существующих правовых норм”.

“Действующая процедура регистрации сделок, так же как и законодательство в этой сфере, сбалансирована, а среди недостатков процедуры оформления можно отметить лишь высокую загруженность регистраторов, — отмечает Кудрявцев. — Заставить их работать быстрее нельзя, уменьшение времени на регистрацию может привести к серьезным ошибкам в записях. Я думаю, в этом не заинтересован никто — за каждой записью регистратора кроется чье-то право на объект недвижимости”.

Инициативы власти

Легализовать рынок найма (аренды), безусловно, нужно в первую очередь для властей — деньги в бюджете никогда не бывают лишними. Однако вводить какие-то драконовские меры бесполезно, эффект от них будет минимальным, поскольку подавляющее большинство квартир сдается в городе через знакомых. Следить за надлежащим исполнением закона должны органы юстиции или фискальные органы. Правда, как заметил Георгиев, “нам не известно, чтобы на настоящий момент какой-либо орган занимался проверкой надлежащего оформления прав найма или аренды жилых помещений”.

“На протяжении длительного времени государство пытается различными методами обязать владельцев сдаваемых в аренду квартир платить налоги самостоятельно, — говорит Голдин. — К сожалению, пока это не дало ощутимого результата. Регистрация договоров напрямую связана с уплатой налогов, но сейчас многие сдают квартиру вовсе не для того, чтобы получать сверхдоходы. Люди, особенно малоимущие, ищут возможности получить дополнительные средства для проживания, обучения детей и т. д. Никакие законодательные меры не решат проблему уплаты налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир — они лишь добавят к необходимости расстаться с личными деньгами необходимость потратить еще и личное время на хождение по инстанциям при регистрации договора”.

Тем не менее московские власти, обеспокоенные “чернотой” рынка аренды, предпринимают попытки “подправить” федеральное законодательство, регулирующее данный тип отношений. Правда, пока что без особого успеха. В октябре 2004 г. Госдума отклонила в первом чтении законопроект, уточняющий порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Этот документ был внесен на рассмотрение законодателей московским мэром Юрием Лужковым и председателем Мосгордумы Владимиром Платоновым. Авторы поправок в Гражданский кодекс РФ предлагали депутатам одобрить необходимость регистрации всех договоров аренды вне зависимости от срока, на который они заключены.

Интересно, что одним из контраргументов против данного нововведения было мнение главы комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова: он отметил, что соглашаться с данными изменениями нецелесообразно, так как, например, любая партия, арендовавшая помещение на несколько дней для проведения своих мероприятий, должна будет проводить регистрацию договора аренды.

В апреле 2006 г. с инициативой “законодательно закрепить деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, и установить четкие правила игры на данном рынке” выступил первый заместитель мэра в правительстве столицы, глава комплекса экономической политики Юрий Росляк. На пресс-конференции, прошедшей в рамках выставки “Недвижимость-2006”, он заявил, что “деятельность, связанная со сдачей жилья внаем, должна проходить регистрацию в установленном порядке, а собственники квартир, сдаваемых в аренду, должны платить налоги”, причем “в условиях отсутствия федерального законодательства регионы могут самостоятельно принимать законодательные акты”.

В пресс-службе комплекса затруднились ответить, разрабатывается ли соответствующее предложение и куда оно будет вноситься. “Вопрос для нас новый, его решение находится в процессе обсуждения”, — заявил Леонид Браткин, пресс-секретарь комплекса экономической политики. В Мосгордуме дать оценку инициативе первого вице-мэра также отказались, отметив тем не менее, что по мировой практике до 70% новых законодательных актов принимается по предложению исполнительной власти. В комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике заявили, что пока никаких документов к ним не поступало.

Участники рынка сдержанно восприняли идею введения еще одного закона. “Принимать московский закон, который бы устанавливал ответственность за незаключение договора или за уклонение от декларирования доходов, не представляется необходимым с практической точки зрения, — считает Георгиев. — Ответственность за уклонение от декларирования и уплаты налогов на настоящий момент урегулирована и налоговым, и уголовным законодательством”.

“Выводя рынок из тени, власти также должны осознавать, что рынок аренды моментально среагирует, — предостерегает Ветлугина. — Цены возрастут, причем не на размер налога, а “с запасом”. “Повсеместная оплата налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир приведет к повышению ставок на аренду жилых помещений”, — соглашается Голдин.

Одним из возможных путей решения проблемы участники рынка считают доходные дома. “Массовое строительство муниципального жилья экономкласса для сдачи в коммерческую аренду, в том числе с правом последующего выкупа, в рассрочку или по ипотеке, могло бы обеспечить население тем самым доступным жильем, о котором так много говорят в последнее время, — отмечает Алексей Кожевников, заместитель генерального директора компании "Новая площадь". — Сейчас основные столичные арендаторы — это приезжие из разных городов России. Для них главным критерием является низкая цена жилья”.

На рынке недешевой недвижимости доходные дома, по мнению риэлторов, также будут востребованы. “В сегменте элитного жилья доходные дома отвечают высоким стандартам безопасности и комфортабельности, — говорит Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, — кроме того, арендатор может получить дополнительный сервис: мойку автомобилей, уборку жилых помещений и т. д.”. И добавляет: “Нашим потенциальным клиентам интересно жилье не только самого дорогого диапазона, но и бизнес-класса. К примеру, в 2005 г. основной объем спроса приходился на квартиры со стоимостью аренды $2000-2500 в месяц, а наибольший объем элитного предложения находился в диапазоне $3500-7000”.

“В настоящее время в Москве нет ни одного инвестора, который собирался бы строить доходный дом”, — отметил в одном из своих публичных выступлений руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Дата публикации: 10:53 01 июня 2006

Источник: bpn.ru