Как работает кооператив...

Сегодня возникает много вопросов о принципе работы паевых ипотечных кооперативов. Некоторые из них не так давно изменили название своей правовой формы. Но суть заключается не в названии, а в том, что эти кооперативы не являются ЖНК, а потому не стеснены нормами соответствующего закона.

Для клиентов это большой плюс: схемы привлечения средств населения гораздо более гибкие. Но у некоторых возникают сомнения, не опасно ли вступать в организацию, которая не регулируется соответствующим законом?

Чтобы развеять сомнения, мы обратились в один из крупных московских кооперативов, который не стал проходить перерегистрацию в ЖНК, а работает по иной схеме. На вопросы ответил Илья Вильфанд, заместитель председателя правления потребительского кооператива "Жилищная перспектива".

ПО словам И. Вильфанда, сегодня ситуация в этом секторе рынка недвижимости тяжелая, так как существующими законами он поставлен в очень жесткие рамки. В кооперативе "Жилищная перспектива", на самом деле, много схем, которые позволяют подойти индивидуально к каждому клиенту.

Кто сегодня типичный клиент? Это работающий человек, имеющий жилье в регионе, или комнату в московской коммуналке, у которого недостаточно средств на вхождение в сегодняшнюю банковскую ипотечную систему.

Средний первоначальный взнос составляет 50% от стоимости жилья, а время ожидания при этом - от трех до восьми месяцев. Это ключевое преимущество перед кооперативами, работающими по системе ЖНК, поскольку закон запрещает им устанавливать срок накопления менее двух лет. При сегодняшнем росте цен даже три месяца - это большой срок.

Неудивительно, что все клиенты стремятся пройти порог накопления как можно быстрее. Практически все люди, вступающие в кооператив, заявляют, что если бы не рост цен, они бы могли подождать и год, и два, так что, если вы имеете реальную возможность получить ипотечный кредит в банке и вылатить его за три-четыре года, то лучше это сделать. Но если у вас нет такой возможности, то сегодняшние накопительные системы - выгоднее. В кооператив можно прийти и с 20% от стоимости квартиры, но тогда срок ожидания будет больше: деньги должны поработать.

Теперь о рисках. На российском рынке всегда были мошенники и непрофессионалы. Единственная защита от них: сделать данный сектор рынка максимально цивилизованным. Здесь уместно привести аналогию с риэлторами: сравним риэлтора перестроечного периода и сегодняшнего. Если накопительные системы пойдут по этому пути, то будущее у них есть, и в идеале должна быть и российская гильдия кооператоров, и регулярно проводящиеся круглые столы, и лицензирование, и центры обучения. В Западной Европе каждая третья-четвертая квартира приобретается с помощью накопительных систем. Во многом это объясняется тем, что государство там эту идею поддерживает, а у нас роль государства сводится к регулированию. Будущее потребительских ипотечных кооперативов во многом зависит от воли власти.

Как защититься от мошенников и непрофессионалов? Риски есть, безусловно, всегда, но, тем не менее, известно, что большинство рисковых кооперативов разваливаются в первый же год своего существования, в основном из-за непрофессионализма, так что если вы вступаете в кооператив, который нормально функционирует уже больше года, то это уже само по себе хороший знак.

Еще один момент - страхование. Сегодня вполне реально застраховать свой первый взнос, который вы вносите в кооператив (и процент по такой страховке весьма невысок), а вот если страховая компания отказывается страховать ваш взнос именно в этот кооператив, - это повод насторожиться.

Также И. Вильфанд отметил, что потребительские ипотечные кооперативы - отнюдь не прямой конкурент банковского ипотечного кредитования. В западных странах они мирно сосуществуют, и у каждой системы - свой клиент. Если рынок жилья стабилизируется, то накопительные системы будут крайне востребованы. Если государство будет этому противодействовать, то придется опять начинать все с нуля, а это - весьма неразумно.