Аренда на распутье

На петербургский рынок жилой аренды одновременно действуют несколько разнонаправленных сил. Рост цен на жилую недвижимость увеличивает сроки окупаемости и снижает привлекательность частных бизнес-проектов, связанных с арендой (о доходных домах поговорили и забыли). Развитие ипотеки ставит многих нанимателей перед выбором: продолжать платить за чужое или приобрести в кредит, но свое — затраты уже сопоставимы. Формирование сети малых отелей отнимает существенную часть клиентуры у “диких” арендодателей. И все равно арендный сектор чувствует себя вполне благополучно — приток приезжих не иссякает.

Анна Пряжина приехала запускать петербургскую версию журнала “Большой город”. Она сетует на запутанность и непредсказуемость рынка аренды. Два месяца поисков, сначала через знакомых, потом с помощью агентства. В результате Анна сняла 2-комнатную квартиру (“две с половиной”, уточняет она) в Соляном переулке за $600 в месяц. Соляной — это старый центр, пешеходная зона, рядом с Фонтанкой. Кстати, в Москве Анна арендует единичку — за $250. “Правда, это исключение, — говорит она. — Контракт несколько лет не пересматривался”.

По данным Большого сервера недвижимости, на Центральный район приходится примерно треть всех предложений по аренде в городе. С учетом Петроградской стороны и Васильевского острова — половина всего рынка жилой аренды. Двух похожих квартир в старом фонде не встретишь, некоторые особенности могут всплыть только в процессе эксплуатации. Квартир, специально приспособленных под сдачу, относительно немного. Генеральный директор СКС “Падамс” Борис Томалак приводит примерный расчет: “У нас есть квартира площадью около 70 кв. м на Петроградской стороне. Нужны минимальная "косметика", замена рам, ремонт полов — все это потребует затрат на сумму около $15 000. Только чтобы отбить эти расходы, понадобится 3-4 года. С учетом стоимости самой квартиры доходность получается не более 5-8%”.

Вложений только в квартиру, как правило, недостаточно. Квартиру на 4-м этаже старого доходного дома в Басковом переулке (тоже центр, улочка известна тем, что здесь жила семья Путиных) владельцы купили и ремонтировали именно под аренду.

Поначалу говорили, что здесь поселится менеджер отеля “Шератон Невский Палас”. То-то подивились бы обычный контингент двора-колодца и обитатели двух коммуналок, выходящих на эту же лестницу. После ремонта в квартиру въехала гражданка Германии, к себе она поднимается как-то даже испуганно, стараясь побыстрее миновать подоконники с пустыми бутылками, потому что кодовый замок ломается регулярно…

Возможны варианты

Информации по аренде в электронных и бумажных каталогах много, но далеко не вся она достоверна. Заветные единички по $250 есть, но только в предложении — о реальных сделках по таким ценам не слышно. Эксперты говорят, что значительная часть объектов выставляется лишь затем, чтобы привлечь клиента, заставить его позвонить посреднику.

В базах данных содержится около 3500-3700 вариантов, примерно столько же (по очень приблизительным оценкам) сдается без участия агентов и фирм-посредников. Информацию от специализированного сайта “Горячей линии недвижимости” о сдаваемых внаем квартирах запрашивают более 120 компаний.

Директор по развитию компании БНК Сергей Бобашев полагает, что одна из свежих и важных тенденций на рынке аренды — увеличение роли агентств. Причины — качество сдаваемых квартир стало выше, и все чаще требуются договор и прочие гарантии сохранности имущества арендодателя; доходность “арендного бизнеса” снизилась, и поиск съемщика требует дополнительных затрат; знакомым и родственникам квартиры сдают все менее охотно: доход меньше, а проблем, как правило, больше.

По мнению Ирины Никулиной, руководителя департамента аренды корпорации “Адвекс”, спрос на квартиры сегодня не превышает предложения. Весной увеличивается количество жилья, сдающегося на летний период (владельцы квартир уезжают за город). Цены на эти квартиры несколько ниже, чем на те, которые сдаются в аренду на длительный срок.

По данным ИИЦ “Недвижимость Петербурга”, за $300 в месяц можно арендовать 1-комнатную квартиру вдали (по питерским меркам) от метро, без ремонта и со старой мебелью.

Близость станций метрополитена увеличивает ставку примерно на $50. В I квартале средние ставки подросли на 10-15%. Впрочем, март — апрель — время традиционного сезонного подъема спроса. Участники рынка полагают, что на этой волне ставки продержатся до конца лета, затем начнется очередной подъем.

По данным “Бекара”, от $300 сдается типовое жилье в отдаленных Красносельском и Красногвардейском районах, на Ржевке (Рябовское шоссе, ул. Коммуны и другие отдаленные места). $350 — нижняя граница для всех остальных районов, кроме центра. От $400 — минимальная аренда в центре, если повезет.

Впрочем, бывшую дворницкую можно снять и за $250. Если не бояться плесени и протечек…

Заметно в последние полгода выросли ставки на 2- и 3-комнатные квартиры. Полгода назад типовую двушку в спальном районе можно было арендовать за $400, сегодня средняя ставка — $450. Спрос на 2-комнатные квартиры составляет примерно 30% в общем объеме (на 1-комнатные — около 25%, причем и в центре, и на окраине).

Специалисты связывают растущую популярность двушек с двумя основными факторами: рост требований нанимателей, которые все чаще предпочитают более просторное жилье, и развитие ипотеки (единичка — самый ходовой объект в категории “мое первое кредитное жилье”).

“Исторический максимум”, по сведениям “Бекара”, пока зафиксирован в новом элитном доме на Тверской улице. За 400-метровую квартиру с видом на Таврический сад хозяева хотят получать $13 000 в месяц. Апартаменты на Итальянской, в двух шагах от Невского, можно арендовать за $10 000. Рост ставок за полгода в элитном сегменте составил около 20%.

Давление ипотеки

В прошлом году в Петербурге было выдано около 4500 ипотечных кредитов, ориентир на текущий год — 7500-8000; итоги I квартала (более 2000) показывают, что, возможно, эта планка будет преодолена и раньше. В городе активно работают три десятка банков и иных кредитных организаций, выбирать можно из множества ипотечных программ, которые отличаются друг от друга сроками, величиной собственного взноса, ставками и т. д.

По мнению главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, арендаторы жилья — весьма перспективная группа для кредиторов. Во-первых, они нуждаются в жилье, во-вторых, у них есть деньги. Кроме того, нанимателям жилье нужно сразу (что отсекает различные кооперативы с низкими ставками по займу, но с длительными сроками ожидания жилья).

Текущие выплаты по кредиту и расходы на аренду уже вполне сопоставимы: в зависимости от программы и первого взноса можно подобрать для себя вариант с ежемесячной выплатой за единичку в пределах $500. В этой ситуации аргумент за ипотеку — понятное нежелание бесконечно платить “за чужое”, а против — боязнь связывать себя долгосрочными обязательствами.

Директор по развитию розничного бизнеса петербургского филиала “Абсолют Банка” Виталий Демидов оценивает долю нанимателей в составе тех, кто обращается за ипотечным кредитом, в 10-15%.

По мнению генерального директора компании Cbonds.ru Сергея Лялина, эта доля будет устойчиво расти, потому что речь идет о “непосредственно заменяемой” услуге: “Темпы замещения арендаторов заемщиками будут зависеть от соотношения кредитных и арендных ставок и от роста информированности потенциальных клиентов”, — полагает он.

В Центре жилищного кредитования корпорации “Адвекс” говорят о том, что нередко за консультациями по кредитованию обращаются частные инвесторы, которые хотят купить жилье в кредит именно для того, чтобы затем сдавать его в аренду.

Непосредственного дохода такая операция не принесет, зато в перспективе — собственность, растущая в цене и приобретенная с минимальными затратами.

Получается, что развитие ипотеки, с одной стороны, ведет к сокращению спроса (по крайне мере, дает арендаторам альтернативу), с другой — способствует росту предложения.

Аналитик Сергей Бобашев полагает, что для подавляющего большинства арендаторов ипотека в обозримом будущем не может стать альтернативой найму. “При существующих процентных ставках по ипотечным кредитам и при росте цен на жилье в Петербурге для большинства арендаторов приобретение собственного жилья так и останется мечтой. Скорее возможен обратный вариант: когда процентная часть выплат за кредит станет сопоставима с уровнем арендной платы, рынок аренды постепенно перейдет к цивилизованной долгосрочной договорной системе. И несмотря на существенное снижение доходности от сдачи жилья внаем (5-6% к 2008 г. против нынешних 8-9%), вполне возможно развитие доходных домов”, — считает Бобашев.

Вот это номер!

По официальным данным, в Петербурге зарегистрировано около 130 малых гостиниц. По неофициальным — около 500. Только в 2005 г. в городе открылось более 100 мини-отелей (от четырех до 100 номеров), реконструируются и строятся еще около 20.

Появились и уже играют заметную роль профессиональные общественные объединения — например, Центр малых отелей, Ассоциация малых гостиниц и Клуб отелей The Hotels Club. Номерной фонд малых отелей составляет около 4000 номеров.

Но прогноз ведущих туроператоров неутешителен: они ожидают в текущем году сокращения туристического потока на 15-20%. Этот бизнес развивался, заполняя нишу гостиниц среднего класса (уровня “3 звезды”) — конкурировать с неповоротливыми и изношенными монстрами советской постройки было не так уж сложно. Сильный толчок развитию сети мини-отелей дал юбилей города. Сегодня участники этого бизнеса признают, что инвестиционные ожидания оказались в большинстве случаев несколько завышенными — семью такой бизнес при удачном раскладе прокормит, а вот стать миллионером сложно. Есть серьезные проблемы с легализацией (множество согласований, требования многочисленных контролеров), далеко не все понятно с налогами, растут коммунальные издержки. По расчетам специалистов Центра малых отелей, к концу 2006 г. расходы владельцев вырастут на 15%, адекватно поднять ставки не получится.

Для малого отеля вроде бы проще выбрать удобное место, но владелец вряд ли сможет предоставлять туроператорам такие же серьезные скидки, как “большие” гостиницы. Никуда не делась сезонность: что делать в Петербурге в ноябре? А рассчитывать на конгрессный туризм “малышам” не приходится — нет конференц-залов и прочей нужной инфраструктуры.

Однако мини-отелям при всем многообразии проблем удалось отнять значительную часть клиентов у “стихийных” арендодателей. В первую очередь — в сегменте краткосрочной аренды. По данным Российского союза туриндустрии, за последние три года этот рынок в Петербурге уменьшился приблизительно с 15 000 до 10 000 квартир.

В мини-отели пришли те клиенты, которым, с одной стороны, нужны конфиденциальность и безопасность, с другой — официальная отчетность о расходах. Многим гостям Петербурга, как выяснилось, важнее персонифицированное, личное отношение, чем гарантированный набор услуг, одинаковый что в Питере, что в Гонконге. Но при этом туристы все чаще стремятся избежать рисков, характерных для взаимоотношений с частным арендодателем.

Фактор мини-отелей сдерживает рост арендных ставок в бизнес-сегменте жилой аренды. Сегодня ценовая зона между типовым жильем и классом премиум — это зона острой конкуренции. По словам Елены Исаенко (агентство “Бекар”), клиенты посуточной аренды у агентств недвижимости появляются только в период белых ночей. Все остальное время такие квартиры практически пустуют. “Клиенты отдают предпочтение мини-отелям из-за наличия в них в отличие от квартир дополнительных услуг, которые входят в цену номера или оплачиваются отдельно”, — говорит Елена Исаенко.

Управляющий отелем Shelfort Алексей Мусакин связывает успешное развитие частного гостиничного бизнеса со спецификой петербургского жилого фонда, прежде всего с большим количеством оставшихся коммуналок.

Старый фонд предоставляет неплохие возможности для переоборудования нескольких квартир под небольшую гостиницу. Для создания отеля на 15-25 номеров необходимы вложения в $2-3 млн. Обычный путь — ремонтируется квартира, потом еще одна по соседству, потом подъезд и проч. Борис Томалак говорит о том, что при росте общего числа заказов на реконструкцию в центре доля ремонта “под гостиницу” практически не растет. В том числе и потому, что в этой сфере есть свои специфические риски.

Скандал на Казанской

Характерная история приключилась в доме на Казанской улице, 41.

Молодой энергичный предприниматель Юрий Ершов затеял в доме на Казанской, 41, радикальные преобразования — ремонт собственной квартиры, обустройство мансарды и подвала. По словам жильцов, он собирается оборудовать здесь небольшую частную гостиницу. Районная администрация его устремления одобрила, жильцы дома — наоборот.

Работы начались в конце прошлого года, практически одновременно начались и скандалы. Резонанс в прессе получился особенно сильный: как раз под квартирой Ершовых живет художник Вячеслав Шилов с семьей. Когда у него с потолка начала сыпаться штукатурка, Шилов возмутился, но занял вполне гражданскую позицию — обратился сначала не в прессу, а “по инстанциям”. Дело не только в ремонте и трещинах на потолке: подвал сдан Ершову в аренду, вход в него перекрыт, а в подвале находится теплоцентр дома, вентили, выключатели. Жильцам туда не попасть. Зимой не смогли проникнуть туда и ремонтники аварийной бригады, приехавшие по вызову.

Районные власти говорят, что с бумагами и разрешениями у Юрия Ершова все в порядке.

Юристы уверены в обратном. Тимур Садиков из коллегии адвокатов “Юникс” полагает, что договоры Ершова с районной администрацией могут быть оспорены в суде — разрешение на переоборудование мансарды выдано уже после того, как Верховный суд решил, что в таких случаях необходимо получать согласие всех жильцов дома. Есть и другие нарушения.

Жильцы дома подали коллективный иск, требуя остановить стройку.

Теперь у администрации района появились претензии к художнику: оказывается, стеклопакеты на его окнах нарушают стилевое единство фасада. В конфликт уже вмешались депутат городского парламента Михаил Амосов, прокуратура, практически все городские СМИ, губернатор тоже в курсе дела. Как бы ни закончился этот конфликт, временные и материальные издержки предпринимателя уже вряд ли окупятся.

Интересно, что в этом же доме (с другой стороны) уже расположена небольшая частная гостиница “Колумб”. Действует она с 2003 г., хлопот жильцам не доставляет, да и на стадии строительства организаторы этого проекта нашли компромиссные варианты. Номер в “Колумбе” стоит от 65 у. е. (в низкий сезон) до 110 у. е. (на пике спроса).

Этот сюжет ясно показывает: игнорировать социальный фактор — себе дороже. Впрочем, к владельцам частных апартаментов это тоже относится. Налоговые претензии к ним, как свидетельствуют участники рынка, обычно возникают по инициативе соседей.

Призрак доходного дома

В 2003 г. с помпой был сдан первый доходный дом в Москве, в Большом Николоворобинском переулке. Затраты составили около $14 млн, ориентировочный срок окупаемости — восемь лет. Финансировал проект Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС). В 2005 г. в аренду было сдано более 70% квартир, вся офисная площадь и более 70% машино-мест. Арендные платежи за квартиру составляют $430 за 1 кв. м в год (без учета НДС, коммунальных платежей и услуг связи).

Однако, по словам представителей ДИПСа, новых проектов доходных домов пока нет и в ближайшее время не предвидится. Причина проста: на фоне инвестиционного бума и дефицита предложения гораздо выгоднее продать построенное сразу.

Сергей Лялин уверен, что в сложившейся экономической конъюнктуре развитие проектов доходных домов возможно только при создании для них каких-то специальных условий, при формировании “социального заказа”, поддержанного льготами, гарантиями или непосредственно бюджетными средствами.

В Петербурге несколько лет назад шли разговоры о доходном доме на наб. канала Грибоедова. В реконструкцию здания было вложено около $1 млн, на площади 900 кв. м разместилось шесть элитных квартир по 120-150 кв. м, средняя стоимость аренды составляла $5000 в месяц. Участники рынка говорят, что сегодня квартиры скорее всего проданы в собственность.

В прошлом году концерн “Титан-2” заявил о скорой сдаче доходного дома в Сосновом бору (Ленинградская обл.). Информацию о доходном доме найти так и не удалось — за это время концерном были сданы в эксплуатацию только обычный жилой дом и гостиница.

Председатель жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга Юнис Лукманов съездил в Германию и там вдохновился идеей — в период стагнации спроса строители могли бы сдавать построенное в аренду. Однако есть нестыковки: в Германии арендные ставки выше, а заемный капитал дешевле.

По мнению Сергея Бобашева, крупным инвесторам, строителям и девелоперам такие проекты неинтересны: “Огромные вложения, необходимость создания управляющей и обслуживающей компании, а самое главное — низкая рентабельность этого бизнеса: в среднем — 8-9%, максимум — 13-14% без учета налогов”.

Получается, что доходные дома в России (и Петербург — не исключение) могут существовать лишь как социально ориентированные проекты при поддержке и при определенных преференциях со стороны администрации.

Недавно такая программа была заявлена одним из функционеров организации “ОПОРа России” Алексеем Кожевниковым. Он предлагает, используя бюджетные средства, строить доходные дома и использовать их как маневренный фонд и как служебное жилье. По мнению Кожевникова, в таком строительстве могут быть использованы дешевые технологии несъемной опалубки или деревянно-каркасные.

Эти затеи, может быть, помогут реанимировать некоторые ДСК. Или решить проблемы с выселением тех, кто не платит за жилье по муниципальному найму. Но вряд ли в ближайшее время повлияют на рынок частной аренды.

Впрочем, Ирина Никулина из компании “Адвекс” полагает, что в перспективе есть предпосылки для развития такого вида объектов: “Арендодатели, приобретающие несколько объектов аренды для получения доходов, придут к мысли, что гораздо удобнее работать с квартирами, сконцентрированными в одном месте (подъезде, доме и т. д.). Им придется учитывать, что для арендаторов гораздо привлекательнее снимать жилье в домах (подъездах) с однородным составом проживающих. И, сдавая жилье в аренду, такому подходу подбора жильцов гораздо проще следовать: для сдачи жилья в аренду личность нанимателя важна в отличие от той же продажи, где индивидуальные особенности покупателя мало кого интересуют”.

Дата публикации: 13:00 01 июня 2006

Источник: bpn.ru