Ведомственные дома: наценка за историю

Ведомственные дома, служившие в СССР своеобразным символом социальной защищенности, до 1991 года составляли около четверти жилого фонда столицы. Особенно выделялось жилье, предназначенное для творческой элиты — писателей, музыкантов, художников и деятелей театра. Сейчас само понятие «ведомственный» считается устаревшим: большая часть этих строений перешла на баланс города. Более того, современные представления о престиже вытеснили подобное жилье в область советской мифологии, а современный Жилищный кодекс окрестил его «специализированным жилищным фондом». Какова же судьба бывших ведомственных домов сегодня?

Все исторические эпохи закрепляют память о себе в архитектуре. Боярские палаты времен Ивана Грозного, екатерининские дворцы, барские усадьбы золотого века дворянской культуры, сооружения в стиле конструктивизма на заре советской власти…

Своеобразным знаком времени стали и знаменитые «сталинские» дома, построенные в послевоенное время. Во всяком случае особый стиль этих строений выгодно отличался от прочего архитектурного наследия тех лет, доживающего на наших глазах последние дни. Генеральный директор компании «Контакт–Элитная недвижимость» Денис Попов рассказывает: «Строились ведомственные дома в основном с 1968 по 1982 год. Наибольшее их количество пришлось на период с 1975 до 1980 года. Заселялись они по принципу принадлежности к определенному должностному уровню».

Центральному комитету —дома в центре

Наиболее яркими представителями «семейства» стали дома Центрального комитета КПСС, для строительства которых выделили лучшие как по тем, так и по современным критериям районы: Патриаршие пруды и Арбат, Фрунзенскую набережную и Якиманку. Впрочем, и на удалении от центра места выбирались самые лучшие: назовем, например, «Царские села» в Кунцеве и Новых Черемушках, улица Мосфильмовская, где традиционно расположено большое количество дипломатических миссий, улица Удальцова.

Конечно же ведомственное жилье строили не только для членов ЦК КПСС, но и для представителей научной и творческой интеллигенции, чиновников различных ведомств, артистов, сотрудников промышленных предприятий, строителей метрополитена и т. п. Как утверждает управляющий директор группы отделов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Куман, механизм распределения жилья в советской столице являлся инструментом стимулирования работников, которые обеспечивали деятельность целых отраслей экономики и сфер науки.

Разумеется, качество самих домов и окружающей среды серьезно различалось в зависимости от социального статуса ведомств и предприятий. Так, например,Капотня в ЮВАО была и остается прежде всего местом проживания семей работников находящегося там Московского нефтеперерабатывающего завода. К совершенно другой, более высокой категории относятся дома и квартиры в поселках Сокол и Новопеределкино, где селились художники и артисты.

Статус выше — стены толще

Ведомственный дом, где прошло мое детство, был средней руки: высокие потолки, толстые кирпичные стены, просторные двух–трехкомнатные квартиры общей площадью 65–80 кв. м — вот, собственно, и все основные достоинства жилья. Немало было и минусов. По большей части квартиры предназначались для коммунального проживания. Не пленял изяществом и внешний облик дома, чем-то напоминавший постройки гоголевского Собакевича: прочные, громоздкие, не обремененные архитектурными излишествами. Ни о какой охране речи не шло. Примерно такая же обстановка царила и в домах, построенных после войны для работников крупных промышленных предприятий, служб авиации и средней творческой интеллигенции.

Действительно престижные ведомственные дома — совсем другое дело. Таких строений не найти в восточной и юго-восточной частях Москвы, они не стоят на первой линии шумной улицы или в окружении панельных домов. Большие, отделанные ракушечником или мрамором вестибюли и холлы находились под неусыпным контролем консьержек и охранников. На этаже располагалось не более двух–трех квартир, а всего их в ведомственных домах центра Москвы насчитывалось от 20 до 60, лишь иногда — более 150 квартир. Средний размер двухкомнатной квартиры составлял 75 кв. м, трехкомнатной — 105 кв. м, четырехкомнатной — 130 кв. м. В трех–четырехкомнатных квартирах, как правило, имелось два санузла, что в те времена было редкостью. Чем выше статус жильцов, тем, соответственно, больше площади, выше потолки и толще стены. Кстати, высота потолков измерялась тогда не от стяжки до стяжки, как это принято сейчас, а от потолка до паркета.

Но и в этих зданиях современный ценитель роскоши усмотрит недостатки. Прежде всего, это отсутствие подземных гаражей. Единственное место, где они имеются, — это в Кунцеве, в доме на Звенигородской улице. Впрочем, тогдашним чиновникам личный автотранспорт попросту был не нужен: его заменял служебный.

Новая жизнь дедова наследства

Как рассказывает руководитель пресс-службы группы компаний МИАН Вадим Васильев, «в настоящее время ведомственные дома традиционно выделяются в отдельный сегмент вторичного рынка недвижимости. Во-первых, их отличает особый социальный статус жильцов. Кроме того, не секрет, что ведомственные дома даже типовой для того времени застройки эксплуатировались и обслуживались на другом качественном уровне, поэтому сейчас их состояние лучше, чем у аналогичных зданий, которые находятся в муниципальном жилом фонде». Понятно, что подобное утверждение в полной мере относится только к тем ведомствам, которые как имели, так и сейчас имеют возможности для грамотной эксплуатации своих жилых фондов.

Ныне площади специализированного жилищного фонда находятся в собственности у преемников советских предприятий. «Если же предприятие не нуждается в общежитии, жилом доме или, например, не имеет средств на его содержание, оно иногда передает его на баланс города, — уточняет В. Васильев. — Впрочем, многие ведомственные дома сейчас либо сносят, либо реконструируют, а жильцов расселяют».

Д. Попов считает, что контингент жильцов ведомственных домов изменился: «Большинство новоселов, которым предоставлялось такое жилье, были «в возрасте». Многие из них уже умерли, а те, кто жив и сейчас, после изменения политической ситуации в стране потеряли и деньги, и влияние. С отменой «персональных пенсий» и льгот их доходы сильно сократились. Кроме того, льготы по коммунальным платежам распространяются на минимальную площадь, а квартиры в таких домах, как правило, отличаются очень большими размерами. Пожилые люди вынуждены нести достаточно большие расходы на оплату жилья». Соответственно, они нередко решают поменять свои квартиры на меньшие по площади. Продают такое жилье наследники с целью распределить наследство либо для улучшения жилищных условий, поскольку обмен такой квартиры предоставляет очень широкие варианты разъезда.

История повторяется

В наши дни история создания «особого» жилого фонда получила продолжение: на это нашлись серьезные экономические основания. Построить дом по достаточно низкой себестоимости для солидной компании оказалось выгоднее, чем покупать дорогие квартиры для своих сотрудников.

Советский ведомственный почин уже в постсоветское время переняли некоторые богатые организации, например, банки. «Они, например, выкупали для своих сотрудников малоквартирные дома (на шесть–восемь квартир) в районе «Золотой мили», — рассказывает Р. Куман. — Найти свободные квартиры в таких домахдостаточно сложно, поскольку они пользуются большим спросом на рынке вторичного жилья».

Эти объекты не совсем подходят под определение «ведомственные», однако именно там селятся люди одного положения. С этим обстоятельством связаны некоторые психологические сложности, ожидающие новичков. Им бывает сложно прижиться в новой, подчас крайне консервативной среде. Тенденция к сегрегации давно существует в районах, где преобладают представители определенной профессии. Р. Куман рассказывает: «Исторически сложилось так, что к концу 1980-х годов дома на северо-западе Москвы были заселены в основном технической интеллигенцией из военно-промышленного комплекса. На северо-востоке столицы жили специалисты военно-космической индустрии и технический персонал соответствующих НИИ, на Юго-Западе выделялось жилье сотрудникам Московского государственного университета. На Западе селились работники торговли и родственники партийно-хозяйственной номенклатуры. Восток и Юго-Восток оставались рабочими районами».

Законы сосуществования

Но действительно ли так хорошо жить в окружении исключительно себе подобных? Речь идет не о подобии внешнем или даже одном материальном уровне, а о том, насколько комфортно соседство «скованных одной цепью». Вопрос совсем не праздный, особенно учитывая зарождающуюся в среде состоятельных людей тенденцию создания домов клубного типа, где будущие жильцы подбираются по особым критериям. Разумеется, преобладают материальные и профессиональные.

«Нас много, мы разные, и именно поэтому мир прекрасен» — таков распространенный житейский постулат. Он легко доказуем: мало кому нравятся одинаково одетые и одинаково думающие люди, одинаково цветущие и пахнущие цветы — примеров бесконечное множество. Так не скрывается ли за традицией продолжения идеи ведомственных домов с их тенденцией к жесткому и однотипному социальному отбору описанное Чеховым «футлярное» устремление отгородить себя от мира? Дескать, нам нет до прочих дела, и лишь своих мы принимаем в стаю.

Тенденция опасная и для россиян иногда очень неудобная в чисто практическом плане. У всех людей есть негативные особенности характера, но еслипсихологически схожие люди встречаются в одно время и в одном месте, то проблем возникает немало. Попробуйте отыскать, с кем оставить ребенка в доме, где проживают лишь молодые, с утра до ночи занятые сотрудники банка. Представьте соседство артистов, чье ремесло неотделимо от позы и эпатажа. Не более счастливы от «жизни в общем улье» профессионально предрасположенные к склоке работники министерств. Одинаково заряженные частицы отталкиваются — это закон не только физики, но и человеческого общения.

Цена тонких материй

Но вернемся к теме ведомственного жилья советского образца. Проживание в домах бывших высокопоставленных партийных деятелей, безусловно, престижно, и стоимость таких квартир заоблачна. Но, как ни парадоксально, их бывает нелегко продать.

Заведующий кафедрой теории и практики оценочной деятельности Высшей школы приватизации и предпринимательства Василий Светлаков поведал, как сложно продаются квартиры в знаменитом «Доме на набережной». Местоположение, вид из окон, район — самые выигрышные и престижные. Но современный россиянин — натура противоречивая. Он одержим тягой к высокому статусу и богатству, но уже научился оперировать понятиями «аура» и «биополе», а также прочими эзотерическими терминами. Потенциальные покупатели квартир испытывают негативные ощущения от пребывания в доме, с которым связано столько мрачных историй.

Впрочем, многие профессионалы рынка недвижимости смотрят на проблему проще и прагматичнее. Например, Р. Куман полагает, что «жить рядом с известными людьми всегда было престижно, и цены на такие квартиры несколько выше аналогичных по площади. А их ликвидность от соседства с творческой интеллигенцией только повышается».

Риэлтор появляется под занавес

Ведомственные дома за годы рыночной экономики нередко расселялись, чтобы впоследствии стать объектом реконструкции, реставрации, а то и просто пойти под снос. И тогда под занавес «ведомственной истории» появлялся риэлтор.

На первый взгляд может показаться, что работа с ведомственной квартирой выгодна и проста. Действительно, большая часть такого фонда в советские времена обслуживалась качественно и хорошо сохранилась. Немало значат и вопросы престижа, особенно если продаются квартиры крупных чиновников или деятелей искусства. Что касается рядового ведомственного жилья, то, по мнению специалистов рынка, его стоимость примерно равна стоимости других квартир аналогичного типа.

Агентства предпочитают иметь дело с описанными объектами лишь в том случае, если квартира уже приватизирована или хотя бы находится в стадии приватизации: только после ее оформления в собственность правомерно совершение любых сделок. До тех пор пока жилье находится в статусе ведомственного, реален только обмен с согласия организации-собственника.

Определенную трудность представляет и сам перевод из ведомственного фонда в муниципальный. В этом случае дом как бы «зависает» без владельца: ведомство уже выразило желание передать дом городу, а город пока не подтвердил свое вступление в право собственности. Отметим, что длиться этот процесс способен довольно долго — до года.

Еще один нюанс — в чьем подчинении находится ведомство. Если ведомство муниципальное, процесс перевода квартиры в жилой фонд города происходит быстрее.

Несмотря на описанные проблемы, ведомственные дома — очень выгодные объекты для риэлторов, ведь цены на «достойных представителей семейства» далеко перевалили за $5 тыс. за 1 кв. м. Так что при нынешней неблагоприятной ситуации с недвижимостью заработанному трудом или чином «дедову» недвижимому наследству гарантированы и долгая жизнь, и бойкий оборот.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Категория ведомственных домов достаточно широкая, к ней относятся многие здания. Это и «Царское село» в Черемушках, и дома в менее престижных районах, которые не сильно отличаются от тех, которые в то время строились в массовом порядке.

Если говорить о действительно выделяющихся объектах, то это «цековки», «совминовки», дома богатых министерств. Когда они возводились, то по качеству действительно были не сравнимы ни с чем: высокие потолки, большие площади квартир, наличие двух санузлов и пр.

На сегодняшний день по потребительским характеристикам они находятся на одном уровне со средним «монолитом» и даже сопоставимы с модернизированными панельными сериями П-55М, П-111, С-222. Разговоры об особой экологичности кирпича — не более чем миф. Социальная однородность жильцов в таких домах давно размыта: социальный статус и материальное положение многих из них давно пошатнулись. Нередко это пенсионеры и люди, не нашедшие себя в новойжизни. Хотя по большей части серьезных проблем они соседям не доставляют.

Основной момент, выгодно выделяющий эти дома, — чаще всего удачное местоположение в престижных и по сей день районах. Разумеется, это сказывается на цене. В настоящее время говорить о каком-то эксклюзивном статусе ведомственных домов не приходится. Исключение составляет только «Царское село» в Черемушках, и то в силу того, что это очень компактное образование, по сути элитный микрорайон, хорошо расположенный и с точки зрения экологии, и в транспортном отношении.

Но опять-таки, это не вершина ценовой пирамиды. Стоимость 1 кв. м там находится на уровне $7 тыс. за 1 кв. м. В целом же при определении цены ведомственных квартир можно ориентироваться на среднюю стоимость жилья бизнес-класса в том или ином районе.

Дата публикации: 13:21 02 июня 2006

Источник: bpn.ru