Доходные дома в Москве: стрельба по воробьям

Получившие широкое распространение в середине XIX–начале XX века доходные дома во многом решали пресловутый квартирный вопрос. Тот самый, что так болезненно сказывается на жителях Москвы и других, в особенности больших городов России. Отчего же в прошлом это было реально? И что можно сделать сегодня для возрождения былой традиции, способной частично компенсировать острую нехватку жилья?

Первые доходные дома в России придумали строить в XVIII веке, во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. Большие строения «под жильцов» начали возводить состоятельные люди, сдавая потом за определенную плату тем, кто в них нуждался. В начинании особенно преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов.

Скорее правило, чем исключение

Жильцы многоквартирных домов в подавляющем большинстве являлись простыми арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Жизнь в большом доходном доме тогда была не исключением, а правилом: муниципального жилья было мало, предназначалось оно только для неимущих. Идея так укоренилась, что вплоть до последних дней Российской империи лишь 4% высших госслужащих имели недвижимость в столице, остальные ее снимали.

Тип многоэтажного доходного дома зародился в середине XIX столетия. Стремясь извлечь из строений максимальный доход, будущие домовладельцы располагали постройки вплотную друг к другу. Так появились так называемые дворы-«колодцы», которые стали особенно популярны в Санкт-Петербурге.

В одном из московских домов, по рассказу известного исследователя темы дореволюционного строительства Егора Гронского, произошел забавный и поучительный для современных домостроителей случай: «В ХIХ веке строили где-то в Замоскворечье доходный дом. Владелец его, оказавшийся человеком жадным и на руку нечистым, заплатил строителям заметно меньше посуленного. Поняв, что судебными тяжбами честно заработанных денег не вернуть, мастеровые решили хотя бы отомстить обидчику. На последнем этаже они вмуровали в стену, отверстием наружу, большой глиняный горшок. Да так аккуратно, что с улицы заметить черное пятнышко оказалось попросту невозможным. После этого по городу был распущен слух о страшном убийстве, якобы произошедшем на днях в одном из только что построенных доходных домов, и о жутком привидении, бродящем по его чердаку. Действительно, снявшие в этом доме жилье москвичи, особенно в мрачную, ненастную погоду, слышали ужасные стенания и завывания, доносившиеся откуда-то сверху. Надо ли говорить, что квартирки в «доме с привидениями» сдавались крайне плохо. Так порок был наказан: жадный владелец разорился».

«Вот этот дом когда-то домом был…»

По мере развития капиталистических отношений богатые домовладельцы начали заказывать проекты домов известным архитекторам. Некоторые из сохранившихся сегодня остатков былой роскоши, рассыпанных по разным городам России, принадлежат выдающимся зодчим — Алешину, Городецкому, Шехтелю, Проскурину, Гинсбургу, Лидвалю, Шлейферу…В конце ХIХ века, во время экономического подъема, в строительстве царила горячка. Богачи всех сословий охотно вкладывали капитал в возведение жилых домов, предназначенных для сдачи внаем. Предприятие это приносило очень большую выгоду, поскольку спрос на такого рода жилье всегда превышал предложение. И дело не только в том, что многим постоянным обитателям собственное жилье было не по карману. Люди разных сословий предпочитали доходный дом, поскольку он освобождал их от налогов и обязанностей по содержанию собственной недвижимости.

Именно на закате ХIХ века построена большая часть известных домов прекрасной по сегодняшним меркам архитектуры. Правда, ревнители тогдашней старины так не считали, называя строения «безобразными десятиэтажными ящиками». Доходные дома появлялись в Санкт-Петербурге и Киеве, Минске и Риге. Москва, не в пример дням сегодняшним, заметно уступала перечисленным городам.

Стоимость квартир напрямую зависела от местонахождения, количества комнат, этажа и качества услуг. Особенно ценились квартиры в центре города, по мере движения к периферии цена падала чуть ли не на порядок. Самые престижные квартиры в доходных домах накануне революции стоили очень дорого, но имели фантастические удобства. Лифты и просторные балконы, телефоны и электричество, камины, фонтаны и системы парового отопления, роскошная меблировка в жилых помещениях и холодильные камеры в подвалах, стоянки для экипажей и автомобилей. А обширный штат технического персонала создавал условия для абсолютно безмятежного существования. Престижные доходные дома предлагали не только обычную прислугу, но и посыльных для любых поручений, камердинеров и швейцаров.

По Сеньке и шапка

Социальный состав проживающих в доходных домах был очень пестрым — этому способствовала и планировка домов. Вдоль красиво отделанных наружных фасадов располагались просторные светлые квартиры крупных чиновников и состоятельных людей. Внутренний периметр населяли чиновники низших рангов, разночинцы и студенты, ютившиеся в темных, загороженных от солнца помещениях, которые выходили на столь же мрачные, а подчас и смрадные лестничные клетки.

Столь же различно было расселение жильцов по этажам. Первые этажи арендовали владельцы магазинов, ателье и модных салонов. Вторые предназначались для контор. На третьих, самых престижных, этажах селились купцы, промышленники и аристократы, выше — публика попроще. Если дом включал мансарды, то там обитали студенты, отставные военные нижних чинов и представители богемы. Словом, доходный дом того времени имел характер некой универсальной модели, в которой органично уживались многочисленные сословия дореволюционной России. И, заметьте, без сегодняшней тенденции к нарочитой сегрегации.

В первые годы советской власти в саму идею доходного дома был вбит большой осиновый кол. Действительно, мысль о всеобщем обобществлении и искоренении частной собственности совсем не вязалась с домовладением, существующим ради получения дохода. Жилой фонд национализировали, перепланировали, жильцов «уплотнили». Началась эпоха коммуналок.

Назад в будущее?

Активные разговоры о возрождении института доходных домов начались в конце ХХ века. Именно тогда была создана необходимая для этого правовая база. Правда, наличие соответствующих норм в законодательстве оказалось недостаточным условием. Начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева считает, что «развитию этого бизнеса препятствуют рыночные обстоятельства. Цены на продажу недвижимости растут гораздо быстрее и существеннее, нежели арендные ставки. С каждым годом увеличивается разрыв доходности этих двух типов инвестиционных сделок. Потому сегодня инвестор, который приобретает жилье с целью получения прибыли, предпочитает перепродать объект, нежели сдавать его в долгосрочную аренду».

Пока доходный бизнес едва ли способен стать способом извлечения огромной прибыли. 10–12% годовых — вот, пожалуй, и все, на что может претендовать потенциальный арендодатель. В условиях баснословного, безудержного роста цен на недвижимость такие показатели, конечно, выглядят не слишком привлекательными. Впрочем, это положение характеризует сиюминутную ситуацию на рынке недвижимости. Между тем надежный бизнес рассчитывается на годы и нацелен не только и не столько на то, чтобы «сорвать банк», но и для разумного и долгосрочного вложения средств. В этом отношении арендное дело интересно хотя бы потому, что всегда востребовано.

Первая ласточка. Точнее, воробей

Для арендатора проживание в доходном доме во многих отношениях предпочтительнее, чем в частных квартирах. По мнению А. Косаревой, оно предполагает «пакет сопутствующих сервисов и высокую прозрачность отношений с арендодателем».

Эти обстоятельства взяло на вооружение правительство Москвы, которое осуществило первую попытку создания доходного дома. 2 апреля 2002 года столичные власти приняли постановление № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома». В качестве площадки для него выбрали Николоворобинский переулок.

Работы осуществил Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС), передавший по окончании работ здание Государственному управлению московского жилого комплекса, который в настоящее время эксплуатирует здание на правах хозяйственного ведения.

По словам управляющей доходного дома Галины Черниковой, «эксперимент превзошел ожидания. Прежде всего потому, что дом пользуется большим спросом, особенно среди иностранцев, составляющих около 60% арендаторов. Последних, напуганных проблемами общения с арендодателями-частниками, очень привлекает гарантия правительства Москвы».Обнадеживает и заполняемость дома. «В проекте, просчитывающем рентабельность подобного предприятия, предполагалась загрузка здания на уровне 75%, позволяющая окупить его за восемь лет. Но в настоящий момент этот показатель гораздо выше и составляет 95–97%, что, естественно, приведет к сокращению срока окупаемости»,— пояснила Г. Черникова.

Заслуживает интереса и внутреннее обустройство дома. Во многом оно соответствует критериям элитного жилья. Сравнительно небольшой, первый современный доходный дом включает 47 квартир, 4 офиса и 49 машиномест. Все квартиры оснащены по последнему слову техники. Аренда таких апартаментов, как нетрудно догадаться, дорога. По словам Г. Черниковой, двухкомнатная квартира стоит $2,5–3,3 тыс. в месяц, трехкомнатная — $3,5–4,6 тыс., четырехкомнатная — $4,8–5,6 тыс., а семикомнатные апартаменты площадью 300 кв. м обходятся арендаторам в сумму около $12 тыс. в месяц. При этом условия аренды предполагают некоторые ограничения. Самое существенное заключается в том, что квартиры сдаются на срок не менее года.

В настоящий момент ДИПС рассматривает пути осуществления аналогичных проектов, просчитывая их экономическую целесообразность. «Проблема заключается в том, что городу нужны доходные дома не только элитного, но и других классов. Непросто найти хорошие площади под застройку, имеющие достойную инфраструктуру и транспортную доступность. Но в целом дело хорошее и перспективное», — утверждает Г. Черникова.

Под крышей ЗПИФНа

Доходы от сдачи квартир в аренду реально значительно увеличить, если поручить управление своей недвижимостью закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН). «Их привлекательность связана прежде всего с тем, что они позволяют получить определенные налоговые льготы, которые установлены законом № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов», — рассказывает исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев.

Механизм использования сдающейся в аренду квартиры выглядит следующим образом. Предположим, имеется несколько объектов, которые принадлежат разным людям. Если их сдавать в аренду обычным способом, то полученный ежегодно доход будет облагаться налогами в размере 13% (квартира принадлежит физическому лицу) и 24% (квартира находится на балансе юридического лица). Но избавиться от налогов возможно, если получить статус единоличного пайщика фонда.

При этом все имущество, переданное фонду, принадлежит собственнику, который на протяжении всего срока существования фонда сохраняет над ним полный контроль. Когда закончится срок существования фонда (он составляет от года до 15 лет с последующей пролонгацией), пайщик заплатит незначительные налоги. Однако они не сопоставимы с размером обычных налогов.

Вот какой пример эффективного управления жилой недвижимостью через ЗПИФН приводит А. Цогоев. «Физическое лицо владеет несколькими квартирами, стоимость которых $5 млн. Сдача их в аренду приносит доход в размере $960 тыс. ежегодно. Если квартиры принадлежат физическому лицу, доход после уплаты налога на прибыль и налога на имущество составит только $770 тыс. Если недвижимость находится в составе ЗПИФН, то доход увеличится на $120 тыс. и достигнет $890 тыс. Расходы на ЗПИФН равняются $70 тыс., что почти втрое меньше, чем соответствующие налоги».

Нужно учитывать, что описанные налоговые преференции сохраняются только на период существования фонда. Если пайщик решит погасить свои паи и прекратить работу фонда, прибыль, полученная от его деятельности, будет облагаться налогами. Правда, и здесь существуют законные способы их минимизации.

Аренда как бизнес: «за» и «против»

Итак, обобщим факторы, которые благоприятствуют или мешают возрождению доходных домов.

С точки зрения современного отечественного законодательства, для арендного бизнеса никаких препятствий не существует. Как утверждает А. Косарева, законодательная база в отношении рассматриваемого вопроса адекватна и не создает каких-либо существенных препятствий для развития рынка доходных домов.

Но активному развитию арендного бизнеса препятствует факт снижения его доходности. Повторимся: размер арендной ставки растет не такими темпами, как стоимость 1 кв. м. Сегодня нужно быть готовым к доходности на уровне 10–12% (два–три года назад данный показатель колебался около отметки 20–25% годовых). Средний уровень доходности (в принципе соизмеримый с банковским депозитом) и является основным ограничивающим фактором развития доходных домов.

Другое обстоятельство, которое не слишком способствует популярности доходных домов, заключается в том, что ставка аренды в них может быть выше, чем в домах обычного типа. Именно поэтому идея доходного дома скорее найдет применение на рынке элитного жилья, где арендные ставки достаточно высоки.

Несмотря на все сложности арендный бизнес постепенно набирает обороты. По оценке А. Косаревой, «доходный бизнес в Москве развивается нормально. В качестве примера можно привести дом на Новом Арбате, 29. За ограниченный срок (чуть более четырех месяцев) компания Soho Realty реализовала 40 квартир с уже заключенными договорами аренды. И проект оказался крайне успешным. Сегодня массовых предложений нет. Тем не менее наши клиенты по-прежнему активно приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду (в тех домах, в которых их устраивает размер последующей ренты). Это свидетельствует о том, что спрос на подобное жилье есть».

Сейчас арендный бизнес не является пространством для извлечения сверхприбыли. Но эта здоровая и жизнеспособная идея впоследствии способна найти более широкое применение. Особенно если произойдет стабилизация рынка недвижимости в целом.

Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ, фото Казимира ДАШКОВА

***

Наталья Саакянц, Заместитель генерального директора компании «МИАН-Девелопмент»:

— Тема доходных домов достаточно часто поднимается среди участников рынка недвижимости в последнее время. Пока, конечно, это теоретические рассуждения. Однако, на мой взгляд, перспективы у данного направления есть, особенно в сегментах дорогого жилья (элита и бизнес-класс). Более активного интереса девелоперов к доходным домам можно ожидать в условиях стабильного рынка, когда акцент делается на долгосрочные инвестиции. Мы же находимся в фазе активного рынка. Поэтому при годовом росте цен на жилую недвижимость в 2006 году, который с высокой долей вероятности составит порядка 40%, гораздо большую прибыль приносят краткосрочные проекты, а они подразумевают продажу и дальнейшее вложение средств.

Дата публикации: 13:13 07 июня 2006

Источник: bpn.ru