Жизнь в сердце Питера. Азбука для покупателя старого жилого фонда

Материальные и моральные издержки поджидают тех, кто выбирает недвижимость в историческом центре города, если покупатели поверхностно руководствуются общим впечатлением, не учитывая ряда нюансов еще на стадии поиска и просмотра. Скрупулезность при покупке объектов старого фонда особенно оправдана.

Город контрастов

Наш город бесконечно разнообразен. В любом другом европейском мегаполисе едва ли встретишь такое тесное соседство дворцов и бараков, парадной роскоши фасадов и убожества вторых дворов, как в историческом центре Петербурга. Местами царство изначальной красоты и изыска поражено глубокими следами разрухи.

Между тем многих старый город влечет неотвратимо, вопреки здравому смыслу, призывающему приобретать новое - "с иголочки" - жилье в экологически чистых спальных районах.

Отдавая должное уважение романтическому порыву патриотов истинного Петербурга, тем более, хочется напомнить им о необходимости принимать во внимание специфику старого фонда. Проигнорировав ее в процессе выбора будущего места обитания, романтики рискуют столкнуться с рядом неприятных сюрпризов...

Итак, на что необходимо обратить особое внимание, дабы не мучиться потом с новой старой квартирой.

Почем квадрат - до и после?

Принцип поиска квартиры в старом фонде существенно отличается от критериев выбора типового жилья в спальных районах. Так, бессмысленно проводить сравнительный анализ, хоть сколько-нибудь пытаясь ориентироваться на количество комнат.

Роли оно не играет, слишком уж нестандартны планировки. Главное - число метров и их функциональность. Квартиры с одинаковым числом отдельных помещений могут в разы отличаться по размерам. И сравнительно дешевая на первый взгляд двушка на поверку окажется по стоимости одного квадрата дороже раза в полтора, нежели иная, расположенная рядом.

Посему еще на стадии заочного знакомства с вариантами не поленитесь взять в руки калькулятор и подсчитать, во что обойдется квадратный метр общей площади каждого из предложенных объектов.

Но и цена квадрата общей площади предложенного на продажу жилья - не единственный показатель его сравнительной стоимости. Важно и то, сколько еще средств придется вложить в объект в процессе ремонта для доведения вашего нового обиталища до кондиции. Самое неразумное - это потратить на покупку почти все имеющиеся средства, не изучив тщательно технического состояния недвижимости и не составив своего рода инвестиционный план.

Для начала надо определить объем обязательных вложений в то, чтобы полностью приспособить новую квартиру для комфортабельного проживания. Не прицениваясь к вариантам отделки коллекционными материалами с привлечением раскрученных дизайнеров, к установке саун, джакузи и прочих милых излишеств, признаем: в квартире должен быть весь комплект удобств, хорошее отопление, прочные стены, ровный пол и не обвалившийся потолок. Окна же и двери обязаны нормально открываться и закрываться. И теперь прикиньте, хотя бы примерно, насколько каждый конкретный вариант отвечает указанным требованиям и сколько денег необходимо потратить, чтобы компенсировать имеющиеся недостатки. А затем поделите уже эту сумму на количество метров общей площади, добавьте к стоимости квадратного метра цены покупки - вот и появился наконец-то критерий для сравнения разных вариантов.

Правда, помните, что расходы на отделку и мебель здесь ни при чем. Главное - прикинуть, во что обойдется создание в жилище здоровой основы для последующих дизайнерских изысков.

Удобства: миф или реальность?

Отопление в старом фонде - больной вопрос. Настолько, что хоть категорически советуй: либо заранее настройтесь на вложения в замену всей отопительной системы (включая общий стояк), либо подбирайте жилье в центре только в соответствующий сезон. И тогда не забывайте во время просмотра определять степень прогрева батарей. Вполне вероятно, что внизу радиаторы холодны, поскольку в них десятилетиями оседала всяческая взвесь, которую невозможно ни промыть, ни продуть.

Конечно, старый фонд, в отличие от панельных домов в спальных районах, хорошо держит тепло, полученное с помощью нагревателей и газовых плит. Но утешение это слабое, а вот дополнительные расходы на электроэнергию и вред от постоянно включенного газа со счетов не сбросить.

Даже если на первый взгляд в предлагаемой вам квартире "все при всем" - и отдельная ванная комната, и новенькая газовая колонка - убедитесь, что это не миф, а реальность. Иначе вы рискуете стать жертвой известного из истории эффекта потемкинской деревни. Нередко хитроумные продавцы оснащают старое жилье симпатичными деталями, которые на поверку оказываются просто декорацией, прикрывающей серьезные недостатки.

А был ли мальчик?

Порой встречаются особо экзотичные ситуации, крайне опасные для неразборчивого покупателя. Например, самозахват. Предположим, квартирка маловата. А рядом добро пропадает - кусок лестничной площадки, коридорчик и кладовка - муниципальные, общеполезные площади. Метров 15-20 наберется, грех не прирезать. В итоге, несколько десятков кирпичей и стандартная дверь превращают государственное добро в довесок к жилплощади - в виде просторной прихожей и "темной" комнаты разнообразного назначения. И все это теперь в квартире - ну как родное. Вот только заплатить вы можете, не разобравшись, почти за 70 кв. м, хотя на деле покупаете лишь 50. А остальное в любой момент могут попросить вернуть незамедлительно, да еще и оштрафуют за действия, которых вы не совершали. Только как докажете, что это были не вы?

Самый же коварный вариант - продажа квартирки в квартире. В отдельном жилище есть и кухонька, и туалет с душем. Но по документам это счастье числится парой комнат на обочине многонаселенной коммуналки. Продавцы с соседями о такой самостийности вроде бы полюбовно договорились. Пока. Но нет никакой гарантии, что вам удастся довести до конца процесс официального раздела. А если еще и кухня оборудована над расположенной внизу жилой комнатой...

Способ отличить узаконенные удобства от самопала очень прост: если квартира вас заинтересовала, сразу же просите у владельцев технический паспорт, в котором подробно расписаны все особенности объекта. Если этого документа на руках пока нет, пусть представят для начала (до заключения с вами договора и внесения залога!) хотя бы справку по форме 7 (характеристику жилплощади). В ином случае есть риск пренеприятных открытий прямо перед нотариатом.

Итак, уважаемые патриоты исторического центра, стремясь обосноваться в стенах, хранящих атмосферу веков, будьте практичны! Не забывайте внимательно читать и тщательно считать: заблаговременно знакомьтесь с документами по приглянувшимся вариантам и скрупулезно вычисляйте, во что обойдется доведение каждого из них до кондиционного состояния. И только затем - добро пожаловать наслаждаться жизнью в сердце Петербурга!

Дата публикации: 13:05 09 июня 2006

Источник: bpn.ru