Обманутым соинвесторам бросили соломинку

Все чаще власти выдвигают идею о создании специального фонда, который гарантировал бы права соинвесторов строительства жилья. Аналогичную мысль высказывают и представители рынка недвижимости. Но сможет ли такой фонд защитить дольщиков на самом деле?

Сторонники этой идеи ссылаются на успешный опыт работы системы страхования вкладов, которая призвана защищать интересы клиентов банков. Но существует ряд практических вопросов, связанных с созданием и функционированием такого фонда. Один из основных — кто станет контролировать его работу? В банковской системе соответствующие механизмы отлажены уже давно, в то время как при создании фонда для обманутых дольщиков придется не только выстраивать аналогичную систему, но и формировать законодательную базу. В частности, законодательство необходимо изменить таким образом, чтобы все застройщики были обязаны вносить в фонд определенные суммы.

Еще более важный аспект — намерено ли государство компенсировать потери дольщиков? Некоторые участники рынка предлагают решить вопрос возмещения за счет бюджетных средств. Но это не совсем правильный подход: в этом случае у застройщиков так и не появится стимул работать без обмана. Даже если у ненадежных компаний начнут отбирать лицензии, это не остановит различные «черные» фирмы, которые и так предполагали в определенный период времени сворачивать свою деятельность. Соответственно, никакой ответственности при этом они не несут. Так что изменится? Только то, что дольщики получат вместо своих квартир деньги.

Были деньги на «трешку», стали на «однушку»

Какие суммы смогут вернуть себе соинвесторы, пока тоже не ясно. Возвращаясь к аналогии с банковскими вкладами, хочется отметить, что банковские вклады «съедает» инфляция. То есть вкладчик несет некоторые потери из-за обесценивания денег.

Однако ситуация с дольщиками осложняется тем, что они потеряют свои накопления не только из-за инфляции, но и из-за роста цен на недвижимость. Те, кто вложил средства в строительство жилья несколько лет назад, сегодня за эту сумму сможет купить квартиру площадью в несколько раз меньше той, за которую заплатил.

Дольщики это прекрасно понимают, потому в основном требуют не деньги, а квартиры. Но дом, который не завершен, бесплатно никто возводить не согласится. Значит необходимо не только найти добросовестного застройщика, но и раздобыть деньги на ведение работ. Кроме того, те соинвесторы, которые взяли кредит на покупку квартиры, неизбежно понесут убытки, которые фонд скорее всего не компенсирует.

Предположим, фонд создан, в него должны начать поступать отчисления компаний, работающих на строительном рынке. В каком размере? Логично было бы установить суммы отчислений в зависимости от количества полученных от дольщиков денег.

Но возникает одно препятствие. Немало фирм берет с соинвесторов деньги за квартиру наличными. Таким образом, проверить суммы, которые застройщик реально получил, в настоящее время не представляется возможным. Следовательно, за счет полулегальных контрактов застройщик уменьшит сумму отчислений в фонд до минимума.

Допустим, обманутых соинветоров все же устроит возврат вложенных денег. Как и когда они смогут их получить из фонда? До того, как станет очевидным тот факт, что застройщик не в состоянии достроить дом, пройдет довольно много времени. Между тем цены на квартиры растут каждый день. Если на средства дольщиков начислять проценты, тогда фонду просто не хватит средств для выплаты компенсаций всем пострадавшим. Кроме того, если фонд станет формироваться за счет поступлений от застройщиков, те не захотят нести такие серьезные дополнительные расходы.

Фонд сформируют за счет отчислений из федерального бюджета? Получится еще одна статья расходов, причем эта сумма скажется и на остальных бюджетных сферах. Об идее формирования фонда за счет региональных бюджетов лучше забыть сразу.

Некоторые регионы до сих пор не сумели толком наладить даже финансирование здравоохранения. Эти регионы просто не в силах сформировать фонд, обладающий достаточными резервами для выплаты компенсаций.

Пока никто не задумался, какой будет процедура получения компенсации дольщиками? Для этого им придется предоставить фонду какие-то документы, подтверждающие обоснованность требований. Вероятно, в число таких документов войдут договор, заключенный с застройщиком, и документ (например, копия платежки), свидетельствующий о факте перечисления денег на счет застройщика.

Длинная дорога в обход

Но что делать соинвестору, если он приобрел квартиру не напрямую, а через риэлтора, который в свою очередь заключил договор с застройщиком? В этом случае деньги переводились сначала риэлтору, который после удержания определенного процента перечислял остальную сумму строительной компании.

В принципе дольщик не обязан разбираться, по чьей вине он не получил квартиру, которую оплатил. Но это теоретически. На практике с недобросовестным застройщиком придется иметь дело риэлтору, он и будет получать компенсацию. На возмещение смогут рассчитывать риэлторы — частные лица. Что касается организаций, их отправят добиваться правды через суд. При этом риэлтор обязан срочно найти другую квартиру для клиента-дольщика.

Следует определить, с какого момента соинвестор получает право на компенсацию: с момента наступления срока по договору купли-продажи квартиры, с даты окончания сроков строительства и сдачи дома госкомиссии или с момента отзыва лицензии у застройщика. Надо учитывать, что чем позже дольщик начнет требовать свои деньги, тем меньше вероятность получить их непосредственно от застройщика.

На сегодняшний день российское законодательство не имеет достаточной правовой базы для создания фонда, призванного гарантировать права пострадавших соинвесторов. Идея формирования «черного списка» застройщиков и единого реестра дольщиков хороша, но ее реализация потребует значительных ресурсов.

При занесении застройщика в «черный список» неизбежно придется решать вопрос об аннулировании его строительной лицензии. Также нужны нормы об ответственности руководства строительной фирмы за ущерб, причиненный дольщикам. Только так реально решить вопрос полной компенсации всех их затрат.

Сами застройщики на словах выступают за создание фонда, но не желают нести дополнительные расходы на него. В том случае, если фонд будет создан за счет их отчислений, нас ожидает очередное увеличение стоимости квартир. Кроме того, некоторые застройщики считают, что пресловутый закон № 214-ФЗ гарантирует права дольщиков в полной мере и никаких дополнительных мер принимать не стоит.

Тем не менее создание фонда оправдано только тогда, когда права дольщиков гарантирует не только государство, но и риэлторы, которые занимаются реализацией новостроек. В противном случае получится очередная организация, которая не способна добиться результата, но при этом требует существенных затрат.

Дата публикации: 10:33 13 июня 2006

Источник: bpn.ru